เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่ของภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมมองเห็นภาพรวมของเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อย่างชัดเจน ปีที่จะมาถึงนี้ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการ “สร้างสมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดมาในปี 2568
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย 2569: ความเปราะบางที่ต้องรับมือ
แม้ว่าการคาดการณ์เบื้องต้นจากหน่วยงานอย่างธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะประเมินอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าประมาณการปี 2568 ที่ 2% ก็ตาม ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความเปราะบางที่ยังคงอยู่ เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญ ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยและการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: แม้อัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลง แต่สถาบันการเงินยังคงดำเนินนโยบายที่ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หรือคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล ทำให้การขอสินเชื่อโครงการ (Project Financing) อาจไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนในอดีต
การบริหารสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินอย่างเข้มงวด ลดการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ที่มีความเสี่ยงสูงเกินไป
ความไม่แน่นอนของปัจจัยภายนอก: ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความตึงเครียดทางการเมืองระหว่างประเทศ และผลกระทบจากภัยพิบัติทางธรรมชาติ ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่”
ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป เรากำลังก้าวเข้าสู่ “สมดุลใหม่” (New Equilibrium) ซึ่งหมายถึงการปรับตัวให้อยู่ร่วมกับสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างยั่งยืน
การแข่งขันด้านอุปทานที่ลดความรุนแรง แต่ต้องรอบคอบในการลงทุน:
ข้อมูลจากปี 2568 ชี้ให้เห็นว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี โดยมีจำนวนโครงการเปิดตัวรวมกว่า 40,000 หน่วย ซึ่งถือเป็นสัญญาณบวกในแง่ของการลดแรงกดดันจากอุปทานส่วนเกิน อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องไม่ประมาท และต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง โดยเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองต่อกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด
สัญญาณบวกจากฐานที่ต่ำ: การฟื้นตัวที่ต้องใช้เวลา:
ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และทั่วประเทศ ประกอบกับการยื่นขอสินเชื่อที่ต่ำสุดในรอบหลายปี ชี้ให้เห็นว่าเราได้ผ่านจุดต่ำสุดของอุปทานและอุปสงค์ไปแล้ว แนวโน้มในปี 2569 คาดว่าจะเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ขยายตัวราว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์ที่เติบโตขึ้น 5-10% หากสถาบันการเงินปรับนโยบายการปล่อยสินเชื่อให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น
การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ: “Upskill” เพื่อความอยู่รอด:
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” หรือยกระดับศักยภาพของตนเองเพื่อรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึง สิ่งนี้รวมถึง:
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: การวิเคราะห์กำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชน การปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและกำลังผ่อนชำระระยะยาว
การมุ่งเน้น Sustainable Development: การพัฒนาสินค้าและบริการที่สอดคล้องกับแนวคิด Low Carbon Living และการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน
การบริหารเงินสดและสภาพคล่อง: การควบคุมต้นทุน การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
นวัตกรรมด้านที่อยู่อาศัย: เช่น โครงการทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1.5 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจค่อยๆ หายไปจากตลาดเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น และอาจถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง หรือรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่หลากหลายมากขึ้นในภูมิภาคต่างๆ
บทบาทของภาครัฐ: การประคับประคองอย่างมีทิศทาง:
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการช่วยพยุงตลาดให้ฟื้นตัวอย่างมีเสถียรภาพ มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ตรงจุดและยั่งยืน ได้แก่:
การลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นสร้างครอบครัว
การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง: การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน และการปราบปรามการทุจริตคอร์รัปชัน
การส่งเสริมการลงทุน: การมีนโยบายที่ชัดเจนในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ
การให้ความสำคัญกับภาคเอกชน: การรับฟังเสียงสะท้อนและความคิดเห็นจากภาคเอกชน เพื่อร่วมกันกำหนดนโยบายที่สามารถนำไปปฏิบัติได้จริง
การแก้ปัญหา “คอขวด” ด้านสินเชื่อ:
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่าจะมีผู้ซื้อที่มีศักยภาพก็ตาม จำเป็นต้องมีกลไกเพิ่มเติมเพื่อแก้ไขปัญหานี้ เช่น:
Mortgage Guarantee: เพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt: ช่วยลดภาระหนี้สินและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้
ความร่วมมือจากทุกภาคส่วน:
การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะเกิดขึ้นไม่ได้หากปราศจากความร่วมมืออันเหนียวแน่นระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ทุกภาคส่วนต้องทำงานร่วมกันเพื่อประคับประคองตลาดให้ก้าวไปข้างหน้าบนพื้นฐานที่แข็งแกร่ง
แนวโน้ม “อสังหาฯ 69”: การประคับประคองไม่ใช่การหลับใหล
แม้ว่าปี 2569 จะถูกนิยามว่าเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” หรือ “ม้าหงอย” ในมุมมองที่ต้องระมัดระวังและก้าวอย่างช้าๆ แต่ก็ไม่ใช่ปีแห่งการหยุดนิ่ง ผู้ประกอบการที่ชาญฉลาดจะใช้ช่วงเวลานี้ในการปรับกลยุทธ์ สร้างความแข็งแกร่งภายในองค์กร และเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลง
การปรับตัวตามกำลังซื้อจริง: หัวใจสำคัญคือการเข้าใจและตอบสนองต่อกำลังซื้อที่แท้จริง ไม่ใช่ความคาดหวังลมๆ แล้งๆ
การบริหารความเสี่ยง: การออกหุ้นกู้ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตา บริษัทขนาดใหญ่ที่สามารถระดมทุนได้ อาจสร้างความได้เปรียบ แต่ก็ต้องบริหารความเสี่ยงหากเศรษฐกิจมีสะดุด
การมองหาโอกาสใหม่ๆ: ท่ามกลางความท้าทาย ยังมีโอกาสเสมอสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ
บทสรุป: ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงบนสมดุลใหม่
ปี 2569 คือบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ เราต้องยอมรับว่า สภาวะตลาดได้เปลี่ยนไปแล้ว และการกลับไปสู่ยุคทองของอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ใช่ภาพที่จะเกิดขึ้นในเร็ววัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการบริหารจัดการที่รัดกุม การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจในรายละเอียด และการทำงานร่วมกับทุกภาคส่วน เราจะสามารถผ่านพ้นปีแห่งการประคับประคองนี้ไปได้ และสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการวางกลยุทธ์สำหรับปี 2569 หรือนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจภาพรวมตลาดอย่างลึกซึ้ง ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อหาทางออกที่ดีที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ
