เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วนับไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาที่ความผันผวนทางเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกได้สร้างแรงสั่นสะเทือนอย่างรุนแรง การก้าวเข้าสู่ปี 2569 นี้นั้น ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตที่หวือหวา แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการหา “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดอันยากลำบากมาแล้ว
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: เติบโตอย่างระมัดระวังบนฐานที่ท้าทาย
การประเมินภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จากผู้เชี่ยวชาญหลายท่านบ่งชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า เศรษฐกิจจะยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ แม้จะมีความพยายามในการฟื้นตัว แต่จะเป็นไปอย่างช้าๆ และต้องอาศัยความระมัดระวังอย่างยิ่ง
กำลังซื้ออ่อนแอและการบริโภคที่ชะลอตัว: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการซื้อสินค้าที่มีราคาสูงหรือการตัดสินใจทางการเงินระยะยาว
อัตราการเติบโตของ GDP ที่ยังไม่โดดเด่น: การคาดการณ์อัตราการเติบโตของ GDP โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สำหรับปี 2569 อยู่ในระดับที่ต่ำกว่าปี 2568 เล็กน้อย สะท้อนให้เห็นถึงข้อจำกัดในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด
ปัจจัยเสี่ยงจากภายนอก: ความไม่แน่นอนทางการเมืองระหว่างประเทศ ปัญหาสงครามการค้า และความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ ยังคงเป็นปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยได้ตลอดเวลา
เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวและการ “ประคับประคอง” อย่างมีวินัย โดยผู้ประกอบการจำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่รอบคอบและสอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาด
อสังหาริมทรัพย์ 69: การลงทุนต้องรอบคอบ: ประสบการณ์จากปี 2568 ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ และสถาบันการเงินที่เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่มีปริมาณลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการในการบริหารจัดการซัพพลายให้สอดคล้องกับอุปสงค์จริง
ความระมัดระวังของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีแนวโน้มที่จะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในการก่อสร้างในคราวเดียว การพึ่งพา Project Financing อาจทำได้ยากขึ้น ผู้ประกอบการจึงต้องบริหารจัดการสภาพคล่องของตนเองให้ดีที่สุด
การออกหุ้นกู้ที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ: ในตลาดทุน การออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการจะถูกพิจารณาอย่างละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้น นักลงทุนจะมีความระมัดระวังในการเลือกลงทุนในหุ้นกู้ที่มีความน่าเชื่อถือและผลตอบแทนที่เหมาะสม ผู้ประกอบการที่สามารถสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนได้เท่านั้นที่จะได้รับการตอบรับที่ดี
อสังหาริมทรัพย์ 69: ซัพพลายใหม่ลด การแข่งขันไม่รุนแรง: ตัวเลขซัพพลายใหม่ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ถือเป็นสัญญาณบวกที่สำคัญ การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงถึงระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เข้าใจถึงภาวะตลาด
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ทรงตัว: แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมจะลดลง แต่การที่ปริมาณซัพพลายใหม่ที่เปิดตัวน้อยลง จะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานไม่รุนแรงเท่ากับช่วงก่อนหน้า ผู้ประกอบการจึงมีโอกาสในการระบายสต็อกที่มีอยู่ได้ดีขึ้น
การแข่งขันสินเชื่อที่อยู่อาศัย: คาดการณ์ว่าธนาคารพาณิชย์จะหันมาแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อชดเชยการลดลงของรายได้จากสินเชื่อประเภทอื่น การแข่งขันนี้อาจส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่ต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ให้กลับมาเติบโตได้ 5-10%
แนวโน้มราคาที่ดินและการพัฒนาโครงการ: ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะบริเวณที่มีการพัฒนาระบบโครงข่ายคมนาคม กำลังผลักดันให้การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจค่อยๆ หายไป และคอนโดมิเนียมจะเข้ามามีบทบาททดแทนในย่านชานเมือง
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการในภาวะสมดุลใหม่
การอยู่รอดและเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับ “สมดุลใหม่” ที่เกิดขึ้น
Upskill องค์กรสู่ความยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดต้องยกระดับศักยภาพขององค์กร โดยมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตอย่างยั่งยืน (Sustainable Development) และความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Low Carbon Living) ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการการเงินและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
ยึดกำลังซื้อจริงเป็นเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องคำนึงถึงรายได้ที่แท้จริงของประชาชนเป็นหลัก การปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว จะเป็นหัวใจสำคัญในการสร้างความสำเร็จ
แก้ปัญหาคอขวดด้านสินเชื่อ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงสูงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยภาครัฐและสถาบันการเงินควรพิจารณามาตรการสนับสนุน เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt และ Risk-Based Interest เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อและลดภาระหนี้สินแก่ผู้ซื้อ
บทบาทภาครัฐกับการพยุงตลาด: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยการออกมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
การร่วมมือทุกภาคส่วน: การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยความร่วมมืออย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อร่วมกันประคับประคองตลาดให้ก้าวไปข้างหน้าบนฐานที่แข็งแรง
นิยามของปี 2569: ม้าที่เริ่มเดินแต่ยังไม่ทะยาน
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้เปรียบเทียบสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ได้อย่างน่าสนใจ
“ม้าหงอย – ม้าป่วย”: เป็นการสะท้อนว่าปีนี้ไม่เหมาะกับการใช้งานหนัก แต่ต้องอาศัยการประคับประคอง
“ม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือก”: บ่งบอกถึงการฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังไม่สามารถทะยานไปข้างหน้าได้อย่างเต็มที่
“เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง”: เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการสร้างความมั่นคงในระยะยาว
“ปีแห่งสมดุลใหม่ อสังหาฯ กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก”: ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่ทำให้ตลาดไม่สามารถกลับไปสู่สภาวะเดิมได้
แนวโน้มระยะยาวและบทบาทของนโยบายรัฐ
การเติบโตของ GDP ที่ระดับ 1-2% อาจไม่เพียงพอต่อการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง รัฐบาลใหม่จำเป็นต้องมีนโยบายที่มุ่งเน้นการเพิ่มศักยภาพทางเศรษฐกิจให้เติบโตในระดับ 3-5% เพื่อสร้างกำลังซื้อที่แท้จริงให้กับประชาชน
นอกจากนี้ การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงการปราบปรามการทุจริต ควรเป็นวาระสำคัญที่รัฐบาลใหม่ต้องให้ความสำคัญ การให้ความสำคัญกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเหมาะสม จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวมได้ เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของการเติบโตทางเศรษฐกิจ
บทสรุป: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
แม้จะมีความท้าทายมากมายรออยู่ข้างหน้าในปี 2569 แต่จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการไทยมีความแข็งแกร่งและสามารถปรับตัวได้เสมอ การผ่านพ้น “สมรภูมิ” ที่โหดหินในปี 2568 มาได้ คือบทพิสูจน์ความสามารถนั้น
ปี 2569 นี้ จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความเข้าใจใน “สมดุลใหม่” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่สามารถปรับตัว เข้าใจความต้องการของตลาด และบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
