เศรษฐกิจไทยและอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่และการฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
ด้วยประสบการณ์กว่าทศวรรษในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้เป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ การประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงช่วงเวลาของการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังจากผ่านพ้นจุดต่ำสุดที่ท้าทายมา ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งกำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ สถาบันการเงินที่ค่อนข้างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม แม้การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่จะไม่รุนแรงเท่าที่ควร แต่ก็เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ว่าผู้ประกอบการต้องทบทวนกลยุทธ์การลงทุน การบริหารสภาพคล่อง และการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการและกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายและปัจจัยขับเคลื่อน
การสิ้นสุดปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอนรอบด้าน ตั้งแต่สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน ภัยพิบัติทางธรรมชาติ ความไม่สงบตามแนวชายแดน ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้ยังคงมีอิทธิพลอย่างต่อเนื่อง นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่มองว่าปีนี้จะเป็นปีที่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วนในการประคับประคองเศรษฐกิจให้เดินหน้าต่อไปอย่างระมัดระวัง
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้มุมมองว่า ปี 2569 จะไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความ “อึด-ทน” ต่อสภาพการณ์ที่อาจจะซึมๆ กำลังซื้อยังไม่ดี และสถาบันการเงินยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง ก็อาจไม่ได้ส่งผลกระทบมากนัก เนื่องจากผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ของไทย คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าปี 2568 ที่คาดว่าจะเติบโตราว 2% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการต้องมีความระมัดระวัง ไม่ประมาท และลงทุนอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะการตรวจสอบความพร้อมด้านสภาพคล่องของตนเอง
สถาบันการเงินจะยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งต้องใช้เงินลงทุนสูงและสร้างพร้อมกันทั้งอาคาร การพึ่งพา Project Financing อาจไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนในอดีต ตรงกันข้ามกับบ้านจัดสรรที่สามารถพัฒนาเป็นเฟสได้ และมีการควบคุมจำนวนการสร้างในแต่ละครั้งได้ดีกว่า
“แบงก์เข้มงวดมาก ผู้ประกอบการต้องพึ่งตัวเองให้มาก และไม่ต้องหวังพึ่งหุ้นกู้ เพราะนักลงทุนก็ระมัดระวังเช่นกัน ใครที่คิดจะออกหุ้นกู้ จะมีการแบ่งชัดเจนว่าหุ้นกู้ประเภทใดที่ได้รับการต้อนรับจากนักลงทุน และประเภทใดที่ไม่ได้รับการต้อนรับ ปี 2569 จะเห็นความแตกต่างนี้ชัดเจนยิ่งกว่าปี 2568” นายอธิปกล่าวเสริม
นายอธิปได้นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังไม่สามารถใช้งานหนักได้ อาจจะต้องทำภารกิจเบาๆ เช่น การพาชมสถานที่ท่องเที่ยว แทน การแก้ปัญหาในภาพใหญ่ เช่น การใช้จ่ายงบประมาณอย่างเหมาะสมของภาครัฐ การส่งเสริมการลงทุนผ่านรูปแบบ PPP (Public-Private Partnership) และการรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน เป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การแข่งขันที่อ่อนแรง แต่ความท้าทายยังคงอยู่
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าสถานการณ์เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ถือเป็นปีที่เติบโตต่ำสุดในรอบหลายปี สำหรับปี 2569 นั้น มีปัจจัยที่จะเป็นบวกได้จากการปรับตัวที่ลดลงอย่างมากของตัวเลขต่างๆ ในปี 2568
“เราเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพียงประมาณ 40,000 หน่วย ซึ่งถือว่าต่ำสุดในรอบ 20 ปี ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 20% ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ 20-25% ทั่วประเทศ นอกจากนี้ การขอสินเชื่อรายย่อยก็อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี และการยื่นขอสินเชื่อ/จัดไฟแนนซ์ ต่ำสุดในรอบ 12 ปี” นายอิสระกล่าว
เมื่อตัวเลขต่างๆ ปรับลดลงอย่างมาก ก็มีแนวโน้มที่จะกลับมาเป็นปัจจัยบวกได้ การที่ผู้ประกอบการปรับตัวลดการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนถึงการปรับตัวที่ดี ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 ไม่รุนแรงเหมือนช่วงปี 2567 และ 2568
ถึงแม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะยังคงฟื้นตัวไม่ถึง 2% แต่คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะขยายตัว 5-10% ธนาคารพาณิชย์จะมีการแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น หลังจากที่ก่อนหน้านี้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ครองส่วนแบ่งตลาดค่อนข้างสูง เมื่อธนาคารพาณิชย์เข้ามาแข่งขันในตลาด เชื่อว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโตได้ 5-10%
ปัจจัยด้านการเมืองก็เป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญ หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา และสถานการณ์ชายแดนไม่ขรุขระ จะนำไปสู่การมีรัฐบาลใหม่และการพิจารณางบประมาณปี 2570 ได้ทันเวลา รวมถึงการเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 อีกด้วย การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็เป็นตัวแปรที่สำคัญ
นายอิสระประเมินว่า การพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง เช่นเดียวกับการฟื้นตัวในภูมิภาคต่างๆ ที่จะแตกต่างกันไป
นายอิสระได้นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด” สะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังคงต้องดำเนินไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป
แนวโน้มเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคองตัวเพื่อสร้างฐานที่มั่นคง
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้คำนิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยมองว่าเศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ ภาคอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องประคองตัวอย่างรอบคอบ เดินหน้าต่อบนความเป็นจริงของกำลังซื้อ ไม่ใช่ความคาดหวัง และพร้อมสร้างฐานธุรกิจให้มั่นคงในระยะยาว
การฟื้นตัวอย่างช้าๆ: เป็นข้อเท็จจริงที่ต้องยอมรับ เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่สูง ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังมีปริมาณสินค้าคงค้างอยู่พอสมควร และอัตราการดูดซับยังต่ำเพียงประมาณ 2% ต่อเดือน
Upskill เพื่ออนาคต: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่ Sustainable Development in Action พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศของตลาด: จากการประเมินของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ปริมาณมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 คาดว่าจะยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 (-10%) การพัฒนาโครงการจึงต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
สินเชื่อยังเป็นคอขวด: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง 40% แม้มีความต้องการซื้อจริง แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ จึงควรมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt, และ Risk-Based Interest
บทบาทภาครัฐ: พยุงตลาด มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น: ภาครัฐควรสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น ต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้ประชาชนกลุ่มที่เริ่มก่อร่างสร้างตัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
ความร่วมมือทุกภาคส่วน: การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นอย่างยั่งยืนได้ ต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อค่อยๆ พยุงตลาดให้ฟื้นบนฐานที่แข็งแรง
อสังหาริมทรัพย์ 2569: ปีแห่งสมดุลใหม่และการปรับตัวสู่ภาวะปกติ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง บนสมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก ผู้ประกอบการต้องเรียนรู้ที่จะอยู่และปรับตัวกับสภาวะนี้ เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างหลายอย่างยังไม่ได้รับการแก้ไข
“ผมอยากให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ การแก้ปัญหาหนี้สินทั้งระบบ” นายประเสริฐกล่าว
ในทางกลับกัน ความน่าเป็นห่วงคือปัญหาการคอร์รัปชันที่ทุกรัฐบาลควรให้ความสำคัญ และไม่ควรมุ่งเน้นไปที่นโยบายประชานิยมมากจนเกินไป ควรให้ความสำคัญกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ หากภาคอสังหาริมทรัพย์ล้ม อาจฉุดอีกหลายธุรกิจให้ล้มลงตามไปด้วย
แนวโน้มปี 2569 การลดดอกเบี้ยลงอย่างต่อเนื่องและมาตรการของรัฐที่ยังคงอยู่ จะช่วยประคองสถานการณ์ได้ แต่การฟื้นตัวกลับไปเหมือนเดิมคงเป็นไปได้ยาก GDP ที่ 1-2% นั้นยังไม่เพียงพอ รัฐบาลควรทำให้ GDP เติบโตได้ 3-5% จึงจะทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้
ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพายุเศรษฐกิจมาตั้งแต่ปี 2567 โดยปี 2568 ถือเป็นที่สุดของพายุเศรษฐกิจที่มาทุกทิศทาง และปี 2569 เชื่อว่าเป็นปีที่จะผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่ดังกล่าว
ภาพรวมเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: สัญญาณเตือนจากผู้เชี่ยวชาญ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ ต้องรอรัฐบาลใหม่ การเจรจาภาษีทรัมป์ยังไม่ชัดเจน และผลพวงจากปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา ก็ส่งผลกระทบในวงกว้าง
สิ่งที่น่าห่วงที่สุดคือ บริษัทใหญ่ๆ สามารถออกหุ้นกู้ได้เหมือนตั้งวงแชร์ใหม่ ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยง หากเศรษฐกิจสะดุดและไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้ จะกระทบต่อบริษัทรายเล็ก
“ไม่ว่าปี 2569 จะเป็นอย่างไร ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการจะช่วยกันพยุงให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม สะท้อนจากสมรภูมิปี 2568 ที่ทั้งโหดและหินก็ผ่านมาแล้ว” นายพรนริศกล่าว
บทสรุปและก้าวต่อไปสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่หลากหลาย ชี้ให้เห็นว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและการประคับประคองบน “สมดุลใหม่” ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความท้าทายด้านกำลังซื้อที่อ่อนแอ สภาพคล่องที่ตึงตัว และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน การลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องอาศัยความรอบคอบ การบริหารจัดการความเสี่ยง และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด การประเมินความสามารถในการผ่อนชำระอย่างรอบคอบ และการพิจารณาทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2569 นี้ หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำแนะนำเชิงลึก และวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อให้ท่านสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง และคว้าโอกาสในการเติบโตบนสมดุลใหม่นี้ได้สำเร็จ
