เศรษฐกิจไทย ปี 2569: ทิศทางสู่การประคับประคองบนสมดุลใหม่ และกลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง และปี 2569 นี้ กำลังจะกลายเป็นอีกบทพิสูจน์สำคัญของความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาพรวมของ เศรษฐกิจไทย ปี 2569 ซึ่งนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่คาดการณ์ว่าจะอยู่ในช่วงของการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังจากที่ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายมาพอสมควร
รายงานฉบับนี้จะเจาะลึกถึงแนวโน้ม เศรษฐกิจไทย ปี 2569 พร้อมกับวิเคราะห์ทิศทางของตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2569 อย่างละเอียด จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน เพื่อให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคได้เตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง และวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับอนาคต
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
แม้ว่าหลายภาคส่วนจะมีความหวังกับการเปลี่ยนแปลงของรัฐบาลใหม่ และการคาดการณ์ตัวเลขการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่อาจจะดีขึ้นเล็กน้อย แต่ผมยังคงมองว่า เศรษฐกิจไทย ปี 2569 จะยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยหลายประการ
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง เป็นตัวการสำคัญที่บั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภค การใช้จ่ายเพื่อการอุปโภคบริโภคจึงมีแนวโน้มที่จะชะลอตัว การตัดสินใจลงทุนก้อนใหญ่ เช่น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงต้องใช้เวลาพิจารณาอย่างถี่ถ้วน
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงดำเนินนโยบายการปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขที่เข้มงวดขึ้น ทั้งในด้านอัตราดอกเบี้ยและคุณสมบัติของผู้กู้ อาจเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ทั้งจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองภายในประเทศ รวมถึงผลกระทบจากเหตุการณ์ภัยพิบัติต่างๆ ล้วนส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
ต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น: ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับต้นทุนวัตถุดิบและพลังงานที่ยังคงผันผวน อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ และอาจส่งต่อไปยังราคาขายสินค้าและบริการ
เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: สมดุลใหม่ที่ต้องปรับตัว
สำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2025 (ซึ่งจะรวมถึงช่วงต้นปี 2569) จากมุมมองของผมและผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน สิ่งที่ชัดเจนที่สุดคือ เรากำลังก้าวเข้าสู่ “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายความว่า ตลาดอาจจะไม่ได้กลับไปดีเหมือนเดิมอย่างรวดเร็ว แต่จะเป็นการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำลง โดยผู้ประกอบการต้องสามารถปรับตัวให้อยู่ร่วมกับสภาวะนี้ได้
ซัพพลายใหม่ที่ลดลงและการแข่งขันที่แตกต่าง:
ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร บ่งชี้ว่า ในปี 2568 ที่ผ่านมา ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี โดยมีจำนวนเพียงกว่า 40,000 หน่วย ซึ่งถือเป็นสัญญาณบวกในแง่ของการบริหารจัดการอุปทาน อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านมองว่า การที่ซัพพลายใหม่ลดลง จะส่งผลให้การแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 ไม่รุนแรงเท่ากับปีก่อนๆ แต่การแข่งขันจะเปลี่ยนรูปแบบไป ผู้ประกอบการจะต้องหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง และมีมูลค่าที่เหมาะสม มากกว่าการเร่งขยายตลาดด้วยโปรโมชั่นดึงดูดใจเพียงอย่างเดียว
การลงทุนที่ต้องรอบคอบ และการบริหารสภาพคล่อง:
สำหรับผู้ประกอบการ การลงทุนในปี 2569 นี้ จำเป็นต้องมีความระมัดระวังสูงสุด การพึ่งพาสภาพคล่องจากภายนอก เช่น การขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ จะมีความท้าทายมากขึ้น
สินเชื่อจากสถาบันการเงิน: ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีท่าทีที่ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง การขอไฟแนนซ์โครงการ (Project Finance) จะไม่ง่ายเหมือนเดิม ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสย่อยๆ ได้ อาจมีความได้เปรียบกว่า
หุ้นกู้: ตลาดหุ้นกู้จะมีความชัดเจนมากขึ้น นักลงทุนจะคัดกรองผู้ออกหุ้นกู้ที่มีความน่าเชื่อถือสูงเท่านั้น ทำให้การระดมทุนผ่านหุ้นกู้สำหรับบริษัทที่ไม่ได้อยู่ในกลุ่ม Top Tier อาจทำได้ยากขึ้น
ดังนั้น สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการคือ การมีสภาพคล่องที่ดีในตัวเอง การบริหารจัดการเงินสด (Cash Flow) อย่างเข้มงวด และการชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น
กำลังซื้อจริง: เข็มทิศสำคัญของตลาด
ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การยึด “กำลังซื้อจริง” ของประชาชนเป็นหลัก ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญ
การปรับขนาดโครงการ: ผู้ประกอบการอาจต้องพิจารณาการพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง หรือมีราคาต่อหน่วยที่เหมาะสมกับรายได้ของกลุ่มเป้าหมาย
การออกแบบที่ตอบโจทย์: การออกแบบที่อยู่อาศัยควรสอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป และความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
สินเชื่อเป็นคอขวด: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) เป็นปัญหาสำคัญที่ต้องได้รับการแก้ไข กลไกสนับสนุนสินเชื่อ เช่น Mortgage Guarantee หรือการให้คำปรึกษาเรื่องการบริหารหนี้ (Consolidated Debt) อาจเป็นทางออกที่น่าสนใจ
บทบาทภาครัฐ: การพยุงตลาดอย่างตรงจุด
ผมเชื่อว่าภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ควรพิจารณาได้แก่:
การลดภาระผู้ซื้อ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
การลดต้นทุนผู้ประกอบการ: การพิจารณามาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการในการลดต้นทุนการผลิต หรือการอำนวยความสะดวกด้านกฎระเบียบต่างๆ
การส่งเสริมการลงทุน: การเร่งรัดการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับระบบคมนาคมขนส่ง จะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดิน และกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่
การ Upskill เพื่ออนาคต: ความยั่งยืนคือหัวใจ
ในระยะยาว ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” องค์กรของตนเอง เพื่อให้พร้อมสำหรับอนาคต
Sustainable Development in Action: การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Low Carbon Living) และการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ จะเป็นจุดแข็งที่สำคัญ
การบริหารความเสี่ยง: การหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว การบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด และการลงทุนที่รอบคอบ จะช่วยให้ธุรกิจสามารถอยู่รอดได้ในระยะยาว
ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
การเมือง: เสถียรภาพทางการเมือง และการจัดตั้งรัฐบาลที่เข้มแข็ง จะส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
อัตราดอกเบี้ย: แม้ว่าทิศทางอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในช่วงขาลง แต่การปรับลดลงมากน้อยเพียงใด จะส่งผลต่อกำลังซื้อ และต้นทุนทางการเงิน
ราคาที่ดิน: ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพและใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นอีกปัจจัยที่ต้องพิจารณา
สรุป: ก้าวสู่ปี 2569 อย่างมีสติและกลยุทธ์
โดยสรุปแล้ว เศรษฐกิจไทย ปี 2569 และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ผู้ประกอบการต้องปรับตัว ลดความเสี่ยง บริหารจัดการสภาพคล่องให้ดี และมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง
ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกท่าน:
ทบทวนแผนธุรกิจ: ประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพตลาดปัจจุบัน
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: ให้ความสำคัญกับการบริหารเงินสด และลดการพึ่งพาสินเชื่อภายนอก
มองหาโอกาสในความท้าทาย: การแข่งขันที่ลดลง อาจเป็นโอกาสในการสร้างความแตกต่าง และเจาะกลุ่มตลาดเฉพาะ
Upskill องค์กร: พัฒนาบุคลากรและกระบวนการทำงาน เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตที่ยั่งยืน
ทำงานร่วมกับภาครัฐ: สื่อสารความต้องการ และร่วมมือกับภาครัฐในการหาแนวทางแก้ไขปัญหา
สำหรับผู้บริโภค แม้ว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจต้องใช้เวลาพิจารณามากขึ้น แต่ก็เป็นโอกาสที่ดีในการหาที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการและกำลังซื้ออย่างแท้จริง หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเฉพาะเจาะจงสำหรับสถานการณ์ของคุณ หรือต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามา เรายินดีให้คำปรึกษาและเป็นส่วนหนึ่งในการพาคุณก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปพร้อมกัน
