ปี 2569: การประคองเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์บนสมดุลใหม่ – บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในโลกแห่งธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การมองการณ์ไกลและการปรับตัวอย่างชาญฉลาดคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความเชื่อมโยงอย่างแนบแน่นกับการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม การประเมินทิศทางในปี 2569 บ่งชี้ถึงปีแห่งการประคองตัวบน “สมดุลใหม่” ที่แตกต่างจากอดีตอย่างสิ้นเชิง ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ดิฉันมองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็เปี่ยมไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและมองเห็นภาพรวมได้อย่างรอบด้าน
ภาพรวมเศรษฐกิจและกำลังซื้อ: ความเปราะบางที่ต้องตระหนัก
ปี 2569 นี้เป็นที่คาดการณ์กันว่าจะเป็นปีแห่งการประคองตัวอย่างช้าๆ บนสมดุลใหม่ หลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากของเศรษฐกิจไทยในปี 2568 ปัจจัยที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญคือ กำลังซื้อที่อ่อนแอ ซึ่งมีสาเหตุมาจากหลายปัจจัย อาทิ หนี้ครัวเรือนในระดับสูง ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศ ความเปราะบางของกำลังซื้อนี้ ส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจลงทุนและการจับจ่ายของผู้บริโภคในภาคอสังหาริมทรัพย์
สถาบันการเงินยังคงมีแนวโน้มที่จะ เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งอุปสรรคสำคัญสำหรับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะมีการปรับลดลง แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นให้เกิดการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างก้าวกระโดด ตัวเลขคาดการณ์ GDP ของประเทศไทยที่อยู่ในระดับต่ำสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ต้องเผชิญ สภาพการณ์เช่นนี้ บังคับให้ผู้ประกอบการต้อง ลงทุนอย่างระมัดระวัง บริหารจัดการสภาพคล่องให้ดี และให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองต่อ กำลังซื้อที่แท้จริง ของตลาด
อสังหาริมทรัพย์ 2569: การแข่งขันที่เปลี่ยนรูปแบบ
แม้ว่า การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ ในภาพรวมอาจไม่รุนแรงเท่าที่เคยเป็นมา เนื่องจากผู้ประกอบการจำนวนมากได้ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หรือปรับลดขนาดโครงการลงเพื่อลดความเสี่ยง แต่การแข่งขันยังคงมีอยู่ แต่เป็นการแข่งขันที่เปลี่ยนรูปแบบไป ผู้ประกอบการต้องหันมาให้ความสำคัญกับการ พัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง ของตลาดมากขึ้น ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างโครงการเพื่อเพิ่มปริมาณ
สำหรับปี 2569 ผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมสำหรับ การลงทุนอย่างรอบคอบ โดยตรวจสอบความพร้อมของตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของ สภาพคล่องทางการเงิน สถาบันการเงินจะยังคงพิจารณาการปล่อยสินเชื่ออย่างละเอียดถี่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากในครั้งเดียว ซึ่งแตกต่างจากบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสได้
การบริหารสภาพคล่องและการระดมทุน: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม
ในภาวะที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ผู้ประกอบการไม่สามารถพึ่งพา Project Financing ได้เหมือนเช่นเคย และการพึ่งพา หุ้นกู้ ก็มีความเสี่ยงมากขึ้นเช่นกัน ตลาดหุ้นกู้มีแนวโน้มที่จะแบ่งแยกชัดเจนมากขึ้นระหว่างผู้ออกหุ้นกู้ที่ได้รับการยอมรับจากนักลงทุน และผู้ออกหุ้นกู้ที่ไม่ได้รับการตอบรับ การระดมทุนผ่านหุ้นกู้จึงไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนในอดีต
ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้อง พึ่งพาตนเองให้มากขึ้น ในการบริหารจัดการสภาพคล่อง การวางแผนทางการเงินระยะยาว และการสร้างฐานทุนที่แข็งแกร่ง การมองหาแหล่งเงินทุนทางเลือกที่มีความยืดหยุ่นและตอบโจทย์ความต้องการของธุรกิจในสภาวะปัจจุบัน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโต
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: กลยุทธ์สู่ความยั่งยืน
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การนิยามปี 2569 คือ “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการอยู่รอดและปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนไป โดยไม่สามารถคาดหวังการกลับไปเติบโตเหมือนในอดีตได้ ปัญหาเชิงโครงสร้างบางประการยังคงเป็นประเด็นที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง ยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) เพื่อให้พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงในอนาคต การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น Low Carbon Living และการให้ความสำคัญกับ Sustainable Development จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
การบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกินตัว คือสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญอย่างยิ่ง การปรับขนาดโครงการ การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นกุญแจสำคัญในการเข้าถึง กำลังซื้อที่แท้จริง ของตลาด
กลไกสินเชื่อ: การปลดล็อกข้อจำกัดสำคัญ
ปัญหา สินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญของระบบ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง หมายความว่า แม้จะมีความต้องการซื้อจริง แต่ผู้บริโภคก็ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
การออกมาตรการที่ช่วย แก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ จึงเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน เช่น:
Mortgage Guarantee: เพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
Consolidated Debt: ช่วยลดภาระหนี้สินครัวเรือน และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริง จะช่วยให้สถาบันการเงินสามารถบริหารความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บทบาทภาครัฐ: การประคองเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการ พยุงตลาด มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างตรงจุด จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง เช่น:
การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
การผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV): เพิ่มอำนาจการซื้อให้กับผู้บริโภค
การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก: เพื่อให้กลุ่มผู้ที่เริ่มก่อร่างสร้างตัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
การปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ การแก้ปัญหาหนี้สินอย่างยั่งยืน และการส่งเสริมการลงทุนในภาคส่วนที่สำคัญ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งในระยะยาว
การเมืองและเศรษฐกิจ: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
สถานการณ์ทางการเมืองเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาในปี 2569 การเลือกตั้งที่ชัดเจนและการจัดตั้งรัฐบาลที่มีเสถียรภาพ จะส่งผลดีต่อการดำเนินนโยบายเศรษฐกิจ การเบิกจ่ายงบประมาณ และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน
นอกจากนี้ ปัญหาความไม่สงบตามแนวชายแดน หรือปัจจัยภายนอกอื่นๆ ก็ล้วนส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการลงทุนและการดำเนินธุรกิจ การเมืองที่มั่นคงและนโยบายเศรษฐกิจที่ชัดเจน จะเป็นส่วนสำคัญในการสร้าง สมดุลใหม่ ที่แข็งแกร่งสำหรับเศรษฐกิจไทย
แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: การปรับเปลี่ยนตามกำลังซื้อ
การพัฒนาโครงการ ทาวน์เฮ้าส์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในระดับราคาที่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย อาจมีแนวโน้มลดน้อยลง เนื่องด้วยราคาที่ดินที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียม จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น โดยเฉพาะในย่านชานเมือง ขณะที่การฟื้นตัวในภูมิภาคต่างๆ ก็จะมีความแตกต่างกันไป
ผู้ประกอบการต้องตระหนักถึง ราคาที่ดินที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แม้ในพื้นที่ที่เคยประสบปัญหาอุทกภัย ราคาที่ดินก็ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้น
นิยามปี 2569: ปีแห่งการปรับตัวบนฐานที่มั่นคง
โดยสรุปแล้ว ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่มองว่าปี 2569 คือ “ปีแห่งการประคองตัว” หรือ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำ และการปรับตัวให้อยู่ร่วมกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นการ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ไม่ใช่ปีแห่งการ “ม้ากระโดด”
แม้จะมีปัจจัยท้าทายรอบด้าน แต่หากผู้ประกอบการสามารถ ปรับตัวอย่างชาญฉลาด บริหารจัดการธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ และมองเห็นโอกาสในวิกฤต ก็ยังสามารถสร้างการเติบโตและขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวต่อไปได้
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนเส้นทางอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569 จะเป็นปีที่บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การประคองตัวบนสมดุลใหม่ การมุ่งเน้นกำลังซื้อที่แท้จริง การบริหารสภาพคล่องอย่างมีวินัย และการร่วมมือกับทุกภาคส่วน คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นความท้าทายไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
หากท่านคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์ธุรกิจ หรือผู้บริโภคที่ต้องการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 การทำความเข้าใจกับปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การประเมินความเสี่ยง และการมองหาโอกาสภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด ดิฉันขอเชิญชวนทุกท่านมาร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยด้วยวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่รอบคอบ.
