เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และการปรับตัวสู่อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง การมองไปข้างหน้าถึงทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จึงไม่ใช่เพียงการคาดการณ์ แต่เป็นการวิเคราะห์บนพื้นฐานของข้อมูลเชิงลึกและประสบการณ์ที่สั่งสมมา ปี 2569 นี้ ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตที่ก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังจากการผ่านพ้นจุดต่ำสุดที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย 2569: แรงกดดันรอบด้านและความต้องการการปรับโครงสร้าง
เมื่อพิจารณาภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2569 เรายังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยหลายประการ ประการแรกคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือการลงทุนขนาดใหญ่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ประการที่สองคือ “ค่าครองชีพ” ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างภาระให้กับประชาชนในการบริหารจัดการรายจ่าย และส่งผลต่อเนื่องมายังความสามารถในการผ่อนชำระหนี้สินต่างๆ
นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา การเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าโลก, ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน, และสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ ล้วนส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจและการลงทุนภายในประเทศ แม้จะมีการคาดการณ์ว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อาจอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าปี 2568 เล็กน้อย แต่ตัวเลขนี้ยังสะท้อนถึงความต้องการเร่งด่วนในการ “ปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ” เพื่อสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนและมีเสถียรภาพมากขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 นี้ เปรียบเสมือน “ม้าที่เพิ่งฟื้นจากการบาดเจ็บ” ยังไม่สามารถวิ่งเต็มกำลังได้ แต่เริ่มลุกขึ้นเดินอย่างระมัดระวัง การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ อาจไม่รุนแรงเท่าช่วงก่อนหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการมีความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น ทว่าความท้าทายที่แท้จริงอยู่ที่การบริหารจัดการ “กำลังซื้อจริง” ของผู้บริโภค
“กำลังซื้อที่อ่อนแอ” คือปัจจัยที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องให้ความสำคัญสูงสุด แนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่คาดว่าจะติดลบเล็กน้อย (-1%) ในปี 2569 แต่ไม่รุนแรงเท่ากับปี 2568 (-10%) บ่งชี้ว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วง “การประคับประคอง” การพัฒนาโครงการจึงต้องยึด “รายได้จริง” ของประชาชนเป็นหลัก พร้อมกับการปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
ปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569:
สินเชื่อยังคงเป็นคอขวด: แม้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีอยู่จริง แต่ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) กลายเป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางการโอนกรรมสิทธิ์ การแก้ปัญหานี้ต้องการกลไกที่ชัดเจน เช่น การส่งเสริม “Mortgage Guarantee” เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ, การให้คำปรึกษา “Consolidated Debt” เพื่อลดภาระหนี้ และการพิจารณา “Risk-Based Interest” ตามความเสี่ยงที่แท้จริง
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” องค์กรให้พร้อมรับมือกับความท้าทาย การพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” และ “Sustainable Development” ไม่ใช่เพียงเทรนด์ แต่เป็นความจำเป็นสำหรับการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันระยะยาว ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็นและการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัวจึงเป็นหัวใจสำคัญ
บทบาทภาครัฐที่ชัดเจน: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุงตลาด” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value), และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยให้ประชาชนกลุ่มเปราะบางสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้
ราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้าง: การเพิ่มขึ้นของ “ราคาที่ดิน” โดยเฉพาะในบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย อาจจะค่อยๆ หายไป และ “คอนโดมิเนียม” จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในย่านชานเมือง
ความชัดเจนทางการเมืองและนโยบาย: การมีรัฐบาลใหม่ที่สามารถนำเสนองบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ ได้ทันเวลา และเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 จะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจ นอกจากนี้ การจัดการปัญหาความสงบเรียบร้อยตามแนวชายแดนก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการลงทุน
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความรอบคอบคือหัวใจสำคัญ
จากสถานการณ์ที่กล่าวมา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ต้องอาศัย “ความรอบคอบ” และ “การบริหารสภาพคล่อง” เป็นอันดับแรก ผู้ประกอบการต้อง “ตรวจสอบความพร้อมของตนเอง” อย่างละเอียดถี่ถ้วน การพึ่งพา “สินเชื่อสถาบันการเงิน” จะมีความเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างทั้งอาคารในคราวเดียว
“หุ้นกู้” แม้จะเป็นอีกทางเลือกในการระดมทุน แต่ก็มีความซับซ้อนมากขึ้น นักลงทุนจะมีความระมัดระวังในการพิจารณาผู้ออกหุ้นกู้ ทำให้การระดมทุนผ่านช่องทางนี้อาจไม่ง่ายดายเหมือนที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างความน่าเชื่อถือและมีผลประกอบการที่ดี เพื่อดึงดูดนักลงทุน
นิยามของปี 2569 ในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ:
ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่: ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำ แต่ไม่สามารถกลับไปสู่ภาวะที่ดีเหมือนเดิมได้อีก ตลาดเข้าสู่ “ยุคใหม่” ที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้อยู่รอดในสภาวะที่ท้าทาย
ปีแห่งความอึด-ทน: สภาพตลาดจะยังคงซึมๆ กำลังซื้อไม่ดี และสถาบันการเงินยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
ปีม้าหงอย-ม้าป่วย: เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัว ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องดำเนินไปอย่างเบาๆ ไม่สามารถรับภาระหนักได้
ปีที่ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้: การเติบโตจะมาจากฐานที่ต่ำ การฟื้นตัวเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่ยังไม่ใช่ปีแห่งการ “ม้ากระโดด”
เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาฯ ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง: เป็นการยอมรับข้อเท็จจริงทางเศรษฐกิจ และมุ่งเน้นการสร้างธุรกิจให้มีความแข็งแกร่งในระยะยาว
โอกาสในการลงทุนที่น่าจับตา:
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็นช่องทางและปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า (Rental Yield): ในภาวะที่การซื้อบ้านหลังแรกอาจมีความยากลำบากมากขึ้น ความต้องการเช่าที่พักอาศัยโดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใกล้แหล่งงาน สถาบันการศึกษา หรือระบบขนส่งสาธารณะ จะยังคงมีอยู่
โครงการที่ตอบโจทย์กลุ่ม Niche Market: การพัฒนาโครงการที่เน้นกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ เช่น ผู้สูงอายุ, บ้านสำหรับครอบครัวยุคใหม่ที่มีขนาดเล็กลง, หรือบ้านที่ใช้พลังงานสะอาด จะเป็นที่ต้องการ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพเติบโตระยะยาว: การลงทุนในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่กำลังมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน หรือมีนโยบายส่งเสริมการลงทุนจากภาครัฐ ยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกล
ความร่วมมือคือหัวใจสำคัญสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน:
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 และปีต่อๆ ไป จะเกิดขึ้นได้อย่างยั่งยืนก็ต่อเมื่ออาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้ง “ภาครัฐ” ที่มีนโยบายที่ชัดเจนและสามารถปฏิบัติได้จริง, “สถาบันการเงิน” ที่พร้อมสนับสนุนสินเชื่ออย่างสมเหตุสมผล, และ “ภาคเอกชน” ที่พร้อมปรับตัวและพัฒนานวัตกรรม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า แม้ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการปรับตัว แต่ก็เป็นโอกาสอันดีที่เราจะได้ร่วมกันสร้าง “สมดุลใหม่” ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในอนาคต
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่กำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุนในปี 2569 นี้ ขอเชิญชวนท่านมาพูดคุยแลกเปลี่ยนมุมมอง เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
