หัวข้อ: เศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่ – มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี
เมื่อมองย้อนกลับไปสู่ช่วงปลายปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ยังคงต้องดำเนินไปภายใต้ความระมัดระวัง การก้าวเข้าสู่ปีใหม่นี้จึงเปรียบเสมือนการเดินอยู่บนเส้นทางแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างช้าๆ บน “สมดุลใหม่” ที่แตกต่างไปจากเดิม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ข้าพเจ้าได้สังเกตเห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดนิ่ง และในปี 2569 นี้ ทิศทางของ เศรษฐกิจไทย และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดูจะถูกกำหนดด้วยการรักษาสมดุลท่ามกลางความไม่แน่นอนต่างๆ นานา
ปี 2569: ปีแห่งการประคองตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม ต่างต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนหลายประการ ประการแรก กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงอ่อนแอ อันเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และค่าครองชีพที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประการที่สอง สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนมหาศาลในการก่อสร้างทั้งอาคารในครั้งเดียว ทำให้การพึ่งพา Project Financing อาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายนัก
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลงบ้าง แต่ก็มิได้ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อมากนัก เมื่อพิจารณาจากอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์ว่าจะอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนขนาดใหญ่
การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ: ความระมัดระวังคือหัวใจสำคัญ
ภายใต้สภาวะเช่นนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อย่างมีนัยสำคัญ จากเดิมที่อาจมุ่งเน้นการขยายตัวของอุปทานอย่างรวดเร็ว มาเป็นการบริหารจัดการอย่างรอบคอบและเน้นความยั่งยืน
การบริหารสภาพคล่อง: การมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดี ถือเป็นปัจจัยสำคัญยิ่งยวด ผู้ประกอบการต้องประเมินสถานการณ์ทางการเงินของตนเองอย่างถี่ถ้วน ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว การพึ่งพาการออกหุ้นกู้ก็อาจไม่ใช่ทางเลือกที่มั่นคงเสมอไป เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น และจะมีการแบ่งแยกระหว่างหุ้นกู้ที่ได้รับการยอมรับ กับหุ้นกู้ที่ไม่ได้รับความสนใจอย่างชัดเจน
การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ต้องคำนึงถึงกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาดเป็นหลัก การพัฒนาโครงการต้องปรับขนาดให้เหมาะสม ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
การ Upskill องค์กร: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) เพื่อก้าวสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development in Action) โดยมุ่งเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์แห่งอนาคต เช่น Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การแข่งขันที่ลดลง แต่ความท้าทายยังคงอยู่
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านมองว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะมีแนวโน้มลดลง เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ลดความเสี่ยงลง ปัจจัยนี้ส่งผลให้การแข่งขันในตลาด อสังหาฯ 69 อาจไม่รุนแรงเท่ากับปี 2567 และ 2568
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขที่ลดลงนี้ ก็ยังคงเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายในตลาด การโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ยิ่งตอกย้ำถึงภาวะที่ตลาดกำลังประคองตัว
ปัจจัยบวกที่อาจส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้จะมีปัจจัยลบที่ชัดเจน แต่ก็ยังมีปัจจัยบวกบางประการที่อาจส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
การฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ: เมื่อตัวเลขต่างๆ ปรับลดลงไปอยู่จุดที่ต่ำมากๆ แล้ว การฟื้นตัวเล็กน้อยจากฐานที่ต่ำนั้น ย่อมเป็นสัญญาณที่ดี ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง อาจนำไปสู่การดูดซับสต็อกที่มีอยู่เดิมได้ดีขึ้น
การแข่งขันด้านสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น: ธนาคารพาณิชย์ อาจมีการแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีส่วนแบ่งการตลาดที่สูงมาก การแข่งขันนี้อาจส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านมีแนวโน้มดีขึ้น
การลงทุนภาครัฐและการเมือง: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐที่ทยอยแล้วเสร็จ ส่งผลให้ราคาที่ดินในบางพื้นที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ เสถียรภาพทางการเมืองและการเลือกตั้งตามกรอบเวลาที่วางไว้ หากเป็นไปด้วยดี จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและกระตุ้นการใช้จ่ายภาครัฐและเอกชนได้
นโยบายภาครัฐ: มาตรการของภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก ยังคงมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาดและช่วยให้ผู้ที่เริ่มสร้างตัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
บทบาทของภาครัฐ: การพยุงตลาดอย่างยั่งยืน
ในภาวะที่เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความท้าทายนี้ บทบาทของภาครัฐมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด ในมุมมองของข้าพเจ้า ภาครัฐควรเน้นการ “พยุงตลาด” มากกว่าการ “กระตุ้นระยะสั้น” โดยการออกมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคม: รัฐบาลใหม่ควรเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน และการส่งเสริมการลงทุนในภาคส่วนที่มีศักยภาพ
การส่งเสริมการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การให้ความสำคัญกับการลงทุนภาคเอกชน และการสนับสนุนโครงการร่วมระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้
การแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: ควรมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อที่หดตัว เช่น การสนับสนุน Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ที่มีความต้องการซื้อ หรือการส่งเสริม Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
การสนับสนุนที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้: การออกมาตรการสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล แม้จะมีความท้าทายจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น แต่ก็ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายที่สำคัญ
มุมมองจากกูรูอสังหาริมทรัพย์:
นายอธิป พีชานนท์: นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” สะท้อนถึงภาวะที่ต้อง “อึด-ทน” ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มาก และลงทุนอย่างรอบคอบ
นายอิสระ บุญยัง: มองว่าปี 2569 เป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” เนื่องจากตลาดเติบโตจากฐานที่ต่ำ การเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะบวก 5-10%
นายสุนทร สถาพร: นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยเน้นย้ำถึงความสำคัญของกำลังซื้อจริง และการ Upskill องค์กร
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: ชี้ว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” ตลาดจะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก และผู้ประกอบการต้องปรับตัวอยู่กับมันให้ได้
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: มองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการจะช่วยกันพยุงตลาดให้ขับเคลื่อนไปได้ แม้จะยากลำบาก
ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและเทคโนโลยี
หนึ่งในปัจจัยที่จะมีบทบาทสำคัญต่อการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ไทย ในระยะยาว คือ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและเทคโนโลยี การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมโยงพื้นที่ต่างๆ อย่างมีประสิทธิภาพ จะส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงมีแนวโน้มสูงขึ้น และเป็นการกระตุ้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ
นอกจากนี้ เทคโนโลยีเองก็มีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการอยู่อาศัยและการทำงาน การนำเทคโนโลยี AI มาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ หรือการพัฒนาระบบ Smart Home จะช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์
การจัดการหนี้สินครัวเรือน: กุญแจสำคัญสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เป็นอุปสรรคสำคัญต่อกำลังซื้อและการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีการแก้ไขปัญหาหนี้สินอย่างจริงจัง การเติบโตของตลาดก็จะเป็นไปอย่างจำกัด
ภาครัฐและสถาบันการเงิน ควรเร่งพัฒนากลไกและมาตรการที่ช่วยให้ครัวเรือนสามารถบริหารจัดการหนี้สินของตนเองได้ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการให้คำปรึกษาทางการเงิน การเสนอทางเลือกในการปรับโครงสร้างหนี้ หรือการให้ความรู้เกี่ยวกับการวางแผนการเงินระยะยาว
การก้าวต่อไป: การปรับตัวและการสร้างโอกาสในสมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและการปรับตัวของผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ การมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด คือหนทางที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการประคับประคองนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มานาน ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่า ด้วยการทำงานร่วมกันของทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน เราจะสามารถสร้างสมดุลใหม่ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางในการก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการคว้าโอกาสและสร้างความสำเร็จในยุคแห่งสมดุลใหม่นี้
