ปี 2569: การประคับประคองเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์บนสมดุลใหม่ – แนวทางจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2569 กำลังจะมาถึงพร้อมกับความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า สำหรับภาคเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ประสบการณ์ตลอดทศวรรษในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ทำให้ผมมองเห็นภาพรวมของสถานการณ์ที่ต้องเผชิญอย่างชัดเจน เรากำลังก้าวเข้าสู่ปีแห่งการประคับประคองอย่างแท้จริง บนฐานของสมดุลใหม่ที่เกิดขึ้นหลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดที่ยากลำบากมาแล้ว
แก่นของวิกฤต: กำลังซื้ออ่อนแอ สถาบันการเงินเข้มงวด และหนี้ครัวเรือนสูง
ความท้าทายหลักที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในปี 2569 นั้นสะท้อนออกมาอย่างชัดเจน ประการแรกคือ กำลังซื้อที่อ่อนแอ ซึ่งเป็นผลพวงจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า ประกอบกับภาระหนี้สินครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายอย่างมาก โดยเฉพาะการตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์มูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์
ประการที่สองคือ ท่าทีที่เข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ สถาบันการเงินได้ปรับเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อให้รัดกุมมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการประเภทคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในการบริหารจัดการ สภาพคล่องทางการเงินของผู้ประกอบการจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด การพึ่งพาแหล่งเงินทุนภายนอกอาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายดายเสมอไป
ประการสุดท้าย ปัญหา หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อและอำนาจการจับจ่ายใช้สอยของประชาชนโดยตรง การจัดการปัญหาหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในภาพรวม
ปี 2569: การลงทุนอย่างรอบคอบและการบริหารสภาพคล่องคือหัวใจสำคัญ
แม้ว่าสภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะมีแนวโน้มที่ต้องประคับประคอง แต่ก็ไม่ใช่ปีที่ไร้โอกาสเสียทีเดียว สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการคือการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง
การประเมินความพร้อมด้านสภาพคล่อง: ในภาวะที่การปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีสภาพคล่องทางการเงินที่แข็งแกร่งเป็นอันดับแรก การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพ การควบคุมต้นทุน และการวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: แนวโน้มการแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่มีแนวโน้มที่จะไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา ผู้ประกอบการไม่ควรมองข้ามความสำคัญของการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการและกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด การวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียด การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่มีคุณค่าในราคาที่เหมาะสม คือกลยุทธ์ที่จะสร้างความแตกต่างและความสำเร็จ
การบริหารความเสี่ยงและการปรับตัว: ในปี 2569 ผู้ประกอบการต้องพร้อมรับมือกับความผันผวนที่อาจเกิดขึ้น การกระจายความเสี่ยงในการลงทุน การสร้างพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง และการเปิดรับเทคโนโลยีใหม่ๆ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจ
ภาพรวมเศรษฐกิจและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในวงการ เศรษฐกิจไทยในปี 2569 ถูกคาดการณ์ว่าจะยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอก โดยผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) คาดว่าจะเติบโตในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ อยู่ในกรอบประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงการฟื้นตัวที่ยังคงดำเนินไปอย่างช้าๆ
ในส่วนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์ในปี 2568 ถือเป็นปีที่สะสมปัญหามาพอสมควร ทั้งจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยธรรมชาติ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดมีการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในส่วนของการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ที่ลดลงอย่างมากในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี
ปัจจัยที่ส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
แม้ภาพรวมจะยังคงต้องประคับประคอง แต่ก็มีสัญญาณบวกบางประการที่น่าจับตามอง:
อุปทานโครงการใหม่ที่ลดลง: การที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 เป็นการปรับตัวที่สำคัญ ซึ่งส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะไม่รุนแรงเท่ากับปีก่อนๆ สิ่งนี้จะช่วยสร้างสมดุลให้กับตลาดมากขึ้น
การผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อ: มีแนวโน้มว่าธนาคารพาณิชย์จะเริ่มกลับมาแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่ออัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง สิ่งนี้จะช่วยอำนวยความสะดวกในการขอสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อ และส่งผลให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มที่จะเติบโตขึ้นประมาณ 5-10%
การลงทุนภาคเอกชนที่ฟื้นตัว: การขอส่งเสริมการลงทุนในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ที่เติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ บ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นที่เริ่มกลับมา และจะส่งผลต่อเนื่องมาถึงการลงทุนที่แท้จริงในปี 2569
ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น: โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการพัฒนาระบบโครงข่ายคมนาคมที่แล้วเสร็จ ส่งผลให้ราคาที่ดินยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณของการเติบโตและการลงทุนในระยะยาว
นิยามปี 2569: “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้คำนิยามปี 2569 ไว้อย่างน่าสนใจ บางท่านเปรียบเทียบกับ “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังคงไม่สามารถใช้งานหนักได้ บางท่านมองว่าเป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” หลังจากการพักฟื้นที่ยาวนาน ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตที่มาจากฐานที่ต่ำ และยังไม่ถึงขั้นที่จะ “ม้ากระโดด” ได้อย่างเต็มที่
ความท้าทายและแนวทางสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
แม้จะมีปัจจัยบวกอยู่บ้าง แต่ความท้าทายที่สำคัญยังคงอยู่:
การฟื้นตัวที่ช้า: การยอมรับความเป็นจริงของการฟื้นตัวที่ช้าเป็นสิ่งสำคัญ ผู้ประกอบการต้องเดินหน้าอย่างมีวินัยและยึดมั่นกับกำลังซื้อที่แท้จริง
การยกระดับศักยภาพ (Upskill) องค์กร: ผู้ประกอบการทุกขนาดต้องมุ่งเน้นการพัฒนาองค์กรให้พร้อมรับมือกับอนาคต โดยเฉพาะการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่สอดคล้องกับแนวคิด Sustainable Development และ Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการการเงินและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
กำลังซื้อที่แท้จริงคือเข็มทิศ: การยึดรายได้ที่แท้จริงของประชาชนเป็นหลักในการพัฒนาโครงการ การปรับขนาดโครงการ การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว จะเป็นกุญแจสำคัญ
การแก้ปัญหา “คอขวด” ด้านสินเชื่อ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงสูง เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อจริงไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ จำเป็นต้องมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt หรือ Risk-Based Interest Rate เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
บทบาทภาครัฐในการพยุงตลาด: ภาครัฐควรมีบทบาทในการสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV หรือการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
ความร่วมมือจากทุกภาคส่วน: การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมืออย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อประคับประคองตลาดบนฐานที่แข็งแกร่ง
ปี 2569: สมดุลใหม่ที่ไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก
เป็นที่ยอมรับกันว่า ปี 2569 คือปีแห่งการประคับประคองบน “สมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด เราไม่สามารถคาดหวังให้ตลาดกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างหลายประการยังคงไม่ได้รับการแก้ไข
ประเด็นที่น่าจับตาและท้าทาย:
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคม: รัฐบาลใหม่ควรให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ โดยเฉพาะการแก้ไขปัญหาหนี้สินที่ยั่งยืน
การคอร์รัปชันและนโยบายประชานิยม: ควรหลีกเลี่ยงการทุ่มเททรัพยากรไปกับนโยบายประชานิยมที่มากเกินไป และให้ความสำคัญกับการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ
การเพิ่ม GDP: การที่ GDP เติบโตเพียง 1-2% ยังไม่เพียงพอที่จะสร้างกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างมีนัยสำคัญ รัฐบาลควรมีนโยบายที่สามารถผลักดัน GDP ให้เติบโตได้ในระดับ 3-5%
การระบาดของปัญหาบริษัทใหญ่: การที่บริษัทใหญ่สามารถออกหุ้นกู้ได้เหมือน “ตั้งวงแชร์ใหม่” เป็นสิ่งที่น่ากังวล หากเศรษฐกิจสะดุดและไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้ อาจส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อบริษัทขนาดเล็กและภาคอุตสาหกรรมโดยรวม
การรับมือกับปี 2569: ความอึด ความทน และการปรับตัว
แม้ว่าปี 2569 จะมีความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น การเจรจาภาษีระหว่างประเทศ และผลกระทบจากปัญหาชายแดน รวมถึงปัจจัยภายในประเทศอย่างการรอรัฐบาลใหม่ และการออกนโยบายใหม่ๆ แต่สิ่งที่ผมเชื่อมั่นคือ ความอึดและความทนของภาคผู้ประกอบการ
เราได้ผ่านพ้น “พายุเศรษฐกิจ” ที่โหดร้ายและหินที่สุดมาแล้วในปี 2568 การปรับตัว การบริหารจัดการความเสี่ยง และการร่วมมือกันประคับประคองตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านปี 2569 ไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะก้าวต่อไป!
หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ที่มีประสิทธิภาพ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางธุรกิจของคุณในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ อย่ารอช้า! ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับคุณในภาวะสมดุลใหม่นี้.
