ปี 2569: วงจรการประคับประคองบนสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผันผวนมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีความท้าทายที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญหลายท่านบ่งชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า เศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่ปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” ภายใต้ “สมดุลใหม่” หลังผ่านจุดต่ำสุดอันเป็นผลพวงจากปัจจัยลบที่สะสมมาอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: แรงกดดันรอบด้านและสมดุลที่เปราะบาง
ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นปีแห่งการบริหารจัดการความเสี่ยงและรักษาเสถียรภาพ เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญแรงกดดันจากหลายทิศทาง ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ประชาชนมีความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยลดลง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
สถาบันการเงินที่เข้มงวด: ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ สถาบันการเงินต่างเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อที่อยู่อาศัย เงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น รวมถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นอุปสรรคสำคัญต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งระหว่างประเทศ และการเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้า อาจส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวของไทย ขณะที่ปัจจัยภายใน เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมือง ความล่าช้าในการเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐ และปัญหาความสงบเรียบร้อยตามแนวชายแดน ยังคงเป็นความท้าทายที่ต้องเฝ้าระวัง
การเติบโตของ GDP ที่ชะลอตัว: การคาดการณ์การเติบโตของ GDP ในปี 2569 โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ในระดับประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับต่ำ สะท้อนถึงภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังต้องการการประคับประคองอย่างใกล้ชิด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการปรับตัวสู่สมดุลใหม่
จากภาพรวมเศรษฐกิจดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จึงหนีไม่พ้นที่จะต้องเผชิญกับความท้าทายเช่นกัน แต่ในขณะเดียวกัน นี่คือโอกาสของผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้อย่างรวดเร็วเพื่อสร้างความแข็งแกร่งในระยะยาว
อุปทานใหม่ที่ลดลง แต่การแข่งขันยังคงมีอยู่: แม้ว่าผู้ประกอบการจะมีการระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น ซึ่งส่งผลให้อุปทานใหม่โดยรวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่นับว่าต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี แต่การแข่งขันในตลาดสำหรับโครงการที่น่าสนใจและตรงกับกำลังซื้อจริงยังคงมีอยู่ ผู้ประกอบการต้องลงทุนอย่างรอบคอบ บริหารสภาพคล่องให้ดี และพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ยังคงทรงตัว: ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 มีแนวโน้มลดลงอย่างมีนัยสำคัญ การฟื้นตัวในปี 2569 คาดว่าจะอยู่ในระดับทรงตัวหรือบวกเล็กน้อย (ประมาณ 5-10%) หากสถาบันการเงินมีการผ่อนคลายเงื่อนไขสินเชื่อมากขึ้น และมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ
ราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น: โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีโครงข่ายคมนาคมใหม่ๆ ทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จ ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรระดับกลางถึงล่าง อาจถูกทดแทนด้วยคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง หรือโครงการที่มีการปรับรูปแบบเพื่อลดต้นทุน
การระบาดของ “หุ้นกู้” และความเสี่ยงทางการเงิน: ผู้ประกอบการบางรายอาจพึ่งพาการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นในการพิจารณาการลงทุนในหุ้นกู้ ผู้ประกอบการที่ไม่มีความน่าเชื่อถือ หรือมีผลประกอบการไม่แข็งแกร่ง อาจประสบปัญหาในการระดมทุนผ่านช่องทางนี้ ความเสี่ยงนี้อาจส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังบริษัทขนาดเล็กได้
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ในสภาวะที่ท้าทายนี้ ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จจะสามารถสร้างความแข็งแกร่งและเติบโตได้อย่างยั่งยืน โดยต้องอาศัยกลยุทธ์ที่รอบคอบและปรับตัวอย่างต่อเนื่อง:
“Upskill” องค์กรสู่ความยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพขององค์กร สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยให้ความสำคัญกับการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์วิถีชีวิต Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
ยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องตั้งอยู่บนพื้นฐานของรายได้จริงของประชาชน ปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว การทำความเข้าใจพฤติกรรมและกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายอย่างลึกซึ้งเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
บริหารสภาพคล่องและการเงินอย่างมืออาชีพ: ผู้ประกอบการต้องมีสภาพคล่องที่ดีและบริหารจัดการเงินทุนหมุนเวียนอย่างมีประสิทธิภาพ การพึ่งพาตนเองทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่การขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวด
สร้างความร่วมมือกับภาครัฐและสถาบันการเงิน: การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ภาครัฐควรมีมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก ในขณะที่สถาบันการเงินควรมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ เช่น Mortgage Guarantee หรือ Risk-Based Interest Rate
เปิดรับนวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว: แทนที่จะเน้นการขายอย่างเดียว ผู้ประกอบการควรมองหาโอกาสในการสร้างรายได้เสริมจากบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น การบริหารจัดการอาคาร การให้เช่า หรือบริการหลังการขาย
นิยามปี 2569: “ปีแห่งม้าที่เพิ่งลุกขึ้นเดิน”
จากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน คำนิยามสำหรับปี 2569 นี้มีความสอดคล้องกันอย่างน่าสนใจ บางท่านเปรียบปีนี้เป็น “ปีม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ บางท่านมองว่าเป็น “ปีม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” แต่ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด” และบางท่านสรุปว่าเป็น “ปีม้าไม่ดีทั้งปี”
สิ่งเหล่านี้สะท้อนถึงภาพรวมว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ และยังคงต้องการการประคับประคองอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตที่หวือหวา แต่เป็นปีที่ต้องสร้างความมั่นคงและวางรากฐานสำหรับการเติบโตในอนาคต
บทสรุป: ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงบนสมดุลใหม่
ปี 2569 คือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ที่สามารถเข้าใจบริบทของ “สมดุลใหม่” ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง บริหารความเสี่ยง และสร้างความร่วมมือกับทุกภาคส่วน จะสามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
นี่คือเวลาที่เราต้องก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงบนพื้นฐานของความเป็นจริง ภายใต้ความเข้าใจใหม่ของตลาด เพื่อสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ พร้อมให้คำแนะนำที่แม่นยำสำหรับปี 2569 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในยุคแห่งสมดุลใหม่นี้.
