ปี 2569: สมดุลใหม่แห่งการประคองตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้ภาพรวมเศรษฐกิจที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ เป็นปีที่มีนัยสำคัญที่แตกต่างออกไป แทนที่จะเป็นการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด เรากำลังเผชิญกับยุคแห่ง “การประคองตัวบนสมดุลใหม่” ซึ่งเป็นสภาวะที่ภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องปรับตัวอย่างรอบคอบ เพื่อรักษากลไกการขับเคลื่อนท่ามกลางความไม่แน่นอนรอบด้าน
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
การประเมินทิศทางเศรษฐกิจไทยในปี 2569 นั้น มีความซับซ้อนกว่าที่เคย การคาดการณ์ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จากสถาบันการเงินชั้นนำชี้ให้เห็นถึงอัตราการเติบโตที่ค่อนข้างจำกัด โดยประมาณการอยู่ที่ 1.5% ถึง 1.8% ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำกว่าปี 2568 ที่คาดว่าจะปิดที่ประมาณ 2% ปัจจัยกดดันหลักยังคงอยู่ที่กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ ซึ่งเป็นผลพวงจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และค่าครองชีพที่ยังคงปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น ความล่าช้าในการจัดตั้งรัฐบาลที่มีเสถียรภาพ และการบริหารนโยบายเศรษฐกิจ รวมถึงปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นเงื่อนไขสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจลงทุน
ภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจดังกล่าว ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะไม่สามารถกลับไปเติบโตแบบก้าวกระโดดเหมือนในอดีตได้อีกต่อไป การปรับตัวเพื่อ “ประคองตัว” และ “สร้างฐานให้มั่นคง” จึงเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญที่สุด
กำลังซื้อที่อ่อนแอและการบริหารจัดการสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อที่จำกัด ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ ปัจจัยนี้ส่งผลให้ยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อย ดังนั้น การบริหารจัดการสภาพคล่องให้แข็งแกร่ง การควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น จึงเป็นสิ่งสำคัญลำดับต้นๆ
สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ท่ามกลางความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น สถาบันการเงินยังคงมีแนวโน้มที่จะดำเนินนโยบายการปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจจะปรับลดลงบ้าง แต่เงื่อนไขในการอนุมัติสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงในการก่อสร้าง การพึ่งพาการจัดไฟแนนซ์จากสถาบันการเงินอาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายเหมือนในอดีต ผู้ประกอบการจึงต้องพึ่งพาตนเองมากขึ้น และมีความเข้าใจในเงื่อนไขสินเชื่อที่เปลี่ยนแปลงไป
การแข่งขันด้านอุปทานที่ลดลง แต่ความระมัดระวังยังคงสำคัญ: ข้อมูลจากตลาดชี้ให้เห็นว่า อุปทานโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีแนวโน้มลดลง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เริ่มมีความระมัดระวังมากขึ้น การแข่งขันด้านราคาอาจไม่รุนแรงเท่าที่ควร แต่การพัฒนาโครงการจะต้องสอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงและความต้องการของตลาดในปัจจุบัน การลงทุนในโครงการใหม่จึงต้องผ่านการวิเคราะห์อย่างถี่ถ้วน และต้องมั่นใจว่าโครงการนั้นๆ จะสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแท้จริง
การปรับรูปแบบโครงการให้เข้ากับกำลังซื้อ: ด้วยข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับขนาดและรูปแบบของโครงการให้มีความเหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระของประชาชน การพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น การออกแบบที่ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ครอบครัวขนาดเล็ก หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนระยะยาว เป็นสิ่งที่จะได้รับความสนใจมากขึ้น
กูรูอสังหาริมทรัพย์ชี้ทิศทางปี 2569: มุมมองที่น่าสนใจ
เพื่อเจาะลึกถึงทิศทางที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะก้าวเดิน “ฐานเศรษฐกิจ” ได้สัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในวงการ ซึ่งได้สะท้อนภาพที่น่าสนใจเกี่ยวกับปี 2569 นี้:
นายอธิป พีชานนท์ (นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร): เปรียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ สะท้อนถึงสภาวะที่ต้องประคองตัว การเติบโตของ GDP ที่คาดการณ์ไว้ไม่สูงนัก ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีความ “อึด-ทน” สถาบันการเงินจะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม โครงการบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสได้อาจมีความยืดหยุ่นมากกว่า นอกจากนี้ ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มาก และอย่าหวังพึ่งการออกหุ้นกู้มากเกินไป เพราะนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น การแก้ปัญหาต้องเริ่มจากการแก้ปัญหาภาพใหญ่ของเศรษฐกิจ โดยรัฐบาลใหม่ต้องใช้นโยบายที่เหมาะสม และรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน
นายอิสระ บุญยัง (นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร): มองว่าปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตต่ำสุดในรอบหลายปี ทั้งในแง่ของจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว การโอนกรรมสิทธิ์ และยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ตัวเลขที่ต่ำมากๆ เหล่านี้อาจกลายเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 เพราะอะไรที่ลดลงมากๆ มีโอกาสที่จะฟื้นตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 คาดว่าจะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะดีขึ้น 5-10% เช่นกัน ธนาคารพาณิชย์จะแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ การเมืองมีบทบาทสำคัญ หากมีการเลือกตั้งตามกำหนด และสถานการณ์ชายแดนสงบ จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ และทำให้งบประมาณปี 2570 สามารถเข้าสู่สภาฯ ได้ทันเวลา ในขณะเดียวกันยังช่วยให้การใช้จ่ายงบประมาณปี 2569 เร่งตัวขึ้น ราคาที่ดินบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างจะยังคงปรับตัวสูงขึ้น
นายสุนทร สถาพร (นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร): นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เศรษฐกิจไทยยังเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือน และค่าครองชีพที่สูง ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ปริมาณสินค้าคงค้างยังมีอยู่และอัตราการดูดซับยังต่ำ ผู้ประกอบการต้อง “Upskill” เพื่อพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” ควบคู่กับการบริหารสภาพคล่อง การพัฒนาโครงการต้องยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระ ระยะยาว การแก้ปัญหา “สินเชื่อยังเป็นคอขวดสำคัญ” ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 40% จำเป็นต้องมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee หรือ Consolidated Debt บทบาทภาครัฐควรเน้น “พยุงตลาด” มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม หรือผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต (นายกสมาคมอาคารชุดไทย): มองว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด และจะ “กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข ปัญหาหนี้ทั้งระบบ และการคอร์รัปชัน เป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญ รัฐบาลใหม่ควรเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคม และให้ความสำคัญกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ อัตราการเติบโตของ GDP ที่ 1-2% ยังไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องผลักดันให้โตถึง 3-5% เพื่อให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ปี 2568 เป็น “ที่สุดของพายุเศรษฐกิจ” และปี 2569 คือการผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ (นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย): มองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ ต้องรอรัฐบาลใหม่ การเจรจาภาษีของทรัมป์ยังไม่ชัดเจน และปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา ส่งผลกระทบต่อเนื่อง สิ่งที่น่าห่วงที่สุดคือการออกหุ้นกู้ของบริษัทใหญ่ เปรียบเสมือน “ตั้งวงแชร์ใหม่” ซึ่งหากเศรษฐกิจสะดุด การออกหุ้นกู้ไม่ได้ อาจกระทบถึงบริษัทรายเล็กได้ อย่างไรก็ตาม เขาเชื่อว่าผู้ประกอบการจะช่วยกันพยุงให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบาก ดังเช่นที่ได้ผ่านสมรภูมิอันโหดหินในปี 2568 มาแล้ว
ปัจจัยที่ต้องจับตาและกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ เราสามารถสรุปปัจจัยสำคัญที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2569 และกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรนำไปปรับใช้ได้ดังนี้:
ความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค: ปัจจัยภายนอก เช่น นโยบายการเงินของธนาคารกลางหลักของโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และเศรษฐกิจจีน จะยังคงส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยอย่างต่อเนื่อง การติดตามข้อมูลเศรษฐกิจโลกอย่างใกล้ชิด และการประเมินผลกระทบต่อกำลังซื้อในประเทศจึงเป็นสิ่งจำเป็น
นโยบายภาครัฐ: การจัดตั้งรัฐบาลที่มีเสถียรภาพ และการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างตรงจุด จะมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อ เช่น การลดค่าธรรมเนียมต่างๆ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV หรือมาตรการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยพยุงตลาดได้
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: ผู้บริโภคยุคใหม่มีความใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึง “Low Carbon Living” และเทคโนโลยี Smart Home จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้ทันกับเทรนด์นี้
การบริหารต้นทุนและสภาพคล่อง: ในภาวะที่กำลังซื้อจำกัด การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง และการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอด การพึ่งพาแหล่งเงินทุนภายนอกที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีแผนสำรองที่แข็งแกร่ง
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์จริง: แทนที่จะเน้นปริมาณ ผู้ประกอบการต้องหันมาเน้นคุณภาพ และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ โดยทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ขนาดพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสม ราคาที่เข้าถึงได้ และทำเลที่เชื่อมต่อกับระบบสาธารณูปโภค
สรุป: การก้าวข้ามสู่สมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแกร่งของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นปีที่ต้องอาศัยความรอบคอบ ความยืดหยุ่น และการปรับตัวอย่างไม่หยุดนิ่ง แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจยังคงมีความท้าทาย แต่การมองเห็นโอกาสในการปรับตัว การสร้างฐานที่มั่นคง และการตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการประคองตัวนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจทิศทางตลาด และเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง คือสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อคว้าโอกาสใน “สมดุลใหม่” นี้ไว้
