ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสวิกฤตการณ์สู่การปรับตัวเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรการขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยนั้น ถือเป็นความท้าทายที่หนักหน่วงที่สุดครั้งหนึ่งนับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540 รายงานจาก Nikkei Asia ที่ชี้ให้เห็นถึงภาวะซบเซาอย่างรุนแรงนี้ ไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจสำหรับผู้ที่ติดตามตลาดอย่างใกล้ชิด แต่กลับเป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้านและมองหาแนวทางแก้ไขที่ยั่งยืน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตรอบด้านที่ท้าทายการฟื้นตัว
Nikkei Asia ได้นำเสนอภาพรวมที่น่าเป็นห่วงของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทย โดยมีข้อสังเกตที่สำคัญหลายประการ ประการแรกคือ ยูนิตที่อยู่อาศัยรอการขาย (Unsold Inventory) ที่มีจำนวนมหาศาล ประมาณ 400,000 ยูนิต กระจายอยู่ทั่วประเทศ นี่คือตัวเลขที่สะท้อนถึงความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่รุนแรง การที่โครงการใหม่ๆ ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ยิ่งเป็นการตอกย้ำถึงความกังวลของผู้ประกอบการและนักลงทุน
ปัจจัยหลักที่ผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะวิกฤตนี้ มีรากฐานมาจากหลายมิติที่ซับซ้อน ประการแรกคือ หนี้ครัวเรือนที่สูงติดอันดับต้นๆ ในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งเป็นภาระหนักอึ้งต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค การที่หนี้ครัวเรือนไทยอยู่ในระดับสูงมากถึง 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ตามข้อมูลจาก Trading Economics สะท้อนถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจฐานราก และทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ
ประการที่สองคือ การชะลอตัวของการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 1.6% ซึ่งถือเป็นระดับที่ต่ำ ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างระมัดระวังยิ่งขึ้น
ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจว่า เฉพาะในกรุงเทพมหานคร มีห้องชุดที่ขายไม่ออกสูงถึง 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับปริมาณที่พักอาศัยทั่วประเทศอีกประมาณ 200,000 ยูนิต ก็จะเห็นภาพรวมของยูนิตคงค้างจำนวนมหาศาลที่ผู้ประกอบการยังคงถือครองอยู่
ข้อมูลจาก CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สะท้อนถึงภาวะที่โครงการใหม่ๆ ชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แล้วก็ตาม CBRE คาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อาจลดลงต่ำกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และน้อยกว่า 20,000 ยูนิตในปี 2570 ซึ่งบ่งชี้ถึงการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
สาเหตุแห่งอุปทานล้นตลาด: ต้นทุนทางการเงินและมาตรการรัดเข็มขัดสินเชื่อ
การที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ต้นทุนทางการเงินต่ำ ทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ต้นทุนการจำนองก็พุ่งสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ผู้ซื้อจำนวนมากต้องชะลอการตัดสินใจ
นอกเหนือจากปัจจัยด้านต้นทุนทางการเงินแล้ว มาตรการของภาครัฐในการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง ก็มีส่วนสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความท้าทาย ธนาคารพาณิชย์มีความลังเลที่จะอนุมัติสินเชื่อและเงินกู้มากขึ้น ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านประสบปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) รายงานผลการสำรวจที่น่าตกใจว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจำกัดและอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจมากที่สุด สาเหตุหลักของการปฏิเสธสินเชื่อมาจาก 3 ปัจจัย ได้แก่ ภาระหนี้สินที่สูงเกินไป (37.3%) รายได้ไม่มั่นคง (33.3%) และประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%)
ผลกระทบต่อตลาดทุนและราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์
ภาวะตลาดที่ซบเซาได้สะท้อนออกมาอย่างชัดเจนในตลาดทุน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่งก็เผชิญกับการปรับฐานอย่างหนัก เช่น WHA ที่ลดลง 39.8%, LH ลดลง 24.4% และ SIRI ลดลง 24.3% สิ่งเหล่านี้เป็นสัญญาณบ่งชี้ว่า นักลงทุนกำลังประเมินความเสี่ยงและผลกระทบจากสถานการณ์ปัจจุบันต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ
โอกาสที่ซ่อนเร้น: ตลาดนอกเมืองหลวงและอสังหาริมทรัพย์มือสอง
แม้ภาพรวมตลาดจะดูมืดมน แต่ยังมีบางพื้นที่นอกกรุงเทพมหานครที่ยังคงมีศักยภาพและน่าจับตา เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา พื้นที่เหล่านี้บางแห่งได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาอยู่อาศัยและทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าจำนวนอาจจะลดลงบ้างในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงเป็นตลาดที่มีความต้องการอยู่
ในมุมมองของนักลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง อาจกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคในภาวะที่สินเชื่อตึงตัวและราคาบ้านมือหนึ่งยังคงอยู่ในระดับสูง บ้านมือสองซึ่งมีราคาถูกกว่าและอาจผ่อนคลายข้อจำกัดด้านการอนุมัติสินเชื่อเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ ทำให้ตลาดบ้านมือสองซึ่งปกติมีความคล่องตัวต่ำ เริ่มมีสัญญาณการปรับตัวที่ดีขึ้นเล็กน้อย และยังคงสร้างแรงกดดันต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ
ทางออกสู่การฟื้นตัว: นโยบายที่ตรงจุดและการปรับตัวอย่างชาญฉลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ การจะกอบกู้ตลาดให้กลับมาแข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาวนั้น จำเป็นต้องอาศัยการแก้ไขปัญหาอย่างเป็นระบบและครบวงจร
การลดอัตราดอกเบี้ย: นี่คือปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะปลดล็อกกำลังซื้อและลดภาระต้นทุนทางการเงินให้กับผู้ประกอบการและผู้ซื้อ หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเป็นไปอย่างเชื่องช้าและมีข้อจำกัด การคาดการณ์การเติบโตที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2570 ยิ่งตอกย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการปรับลดอัตราดอกเบี้ย
เสถียรภาพทางการเมือง: สภาพแวดล้อมทางการเมืองที่มีความมั่นคงเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ การเปลี่ยนแปลงนโยบายที่คาดเดาได้ยาก ย่อมส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนในระยะยาว
การปฏิรูปนโยบายภาษี: การพิจารณาเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (Land Tax) อย่างเหมาะสม อาจเป็นอีกกลไกหนึ่งในการกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาที่ดินที่รกร้างว่างเปล่า และเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงภูมิภาคต่างๆ ให้ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นระบบขนส่งสาธารณะ หรือโครงข่ายคมนาคม จะช่วยเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก และกระจายโอกาสการพัฒนาไปยังภูมิภาคอื่นๆ
มาตรการลดหนี้ครัวเรือนอย่างจริงจัง: นอกเหนือจากการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ การให้ความรู้ทางการเงิน การส่งเสริมการออม และการสนับสนุนให้ประชาชนมีรายได้ที่มั่นคงและเพียงพอต่อการดำรงชีพ จะช่วยลดภาระหนี้สินในระยะยาว และเพิ่มกำลังซื้อที่แท้จริงให้กับตลาด
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การเน้นกลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Market) การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Affordable Housing) หรือการนำเสนอรูปแบบการซื้อขายที่หลากหลายมากขึ้น
การส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง: ภาครัฐและผู้ประกอบการควรพิจารณากลไกที่ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและความน่าเชื่อถือให้กับตลาดบ้านมือสอง เพื่อให้เป็นทางเลือกที่น่าสนใจและเข้าถึงได้ง่ายสำหรับผู้บริโภค
บทสรุป: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
วิกฤตการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครั้งนี้ ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสในการปรับปรุงโครงสร้างตลาดให้มีความแข็งแกร่งและยั่งยืนมากขึ้น หากภาครัฐ ผู้ประกอบการ และทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ร่วมมือกันอย่างจริงจังในการแก้ไขปัญหา และปรับตัวให้เท่าทันกับการเปลี่ยนแปลง เราก็สามารถนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านพ้นวิกฤตครั้งนี้ไปสู่การเติบโตที่มั่นคงในอนาคตได้
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาแนวทางในการบริหารจัดการทรัพย์สินในช่วงเวลาที่ท้าทายเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจที่ถูกต้องและประสบความสำเร็จ.
