ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ลึกกว่าที่ตาเห็น และทางออกสู่การฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังเผชิญอยู่ในปี 2569 นี้ เป็นปรากฏการณ์ที่สั่นสะเทือนวงการอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากรายงานล่าสุดจาก Nikkei Asia ที่ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของประเทศไทย กำลังเผชิญภาวะตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตการณ์ทางการเงินเอเชีย หรือที่เรารู้จักกันในนาม “วิกฤตต้มยำกุ้ง” เมื่อปี 2540
รายงานดังกล่าวระบุถึงจำนวนยูนิตคงค้างที่ขายไม่ออกจำนวนมหาศาลกว่า 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ การชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญของการเปิดตัวโครงการใหม่ และที่น่ากังวลที่สุดคือ การคาดการณ์ว่าตลาดอาจใช้เวลาอีกหลายปีกว่าจะฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ปัจจัยเหล่านี้ล้วนมีรากฐานมาจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่สะสมมานาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของภูมิภาค และแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง
รากเหง้าของปัญหา: หนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และสินเชื่อที่ตึงตัว
จากข้อมูลที่รวบรวมโดยผู้เชี่ยวชาญอย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) พบว่าเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร มีห้องชุดที่ยังขายไม่ออกอยู่ประมาณ 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับส่วนอื่นๆ ทั่วประเทศ ก็คาดว่าจะมีจำนวนยูนิตคงค้างรวมกว่า 400,000 ยูนิต ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ที่รุนแรง ซึ่งเกิดจากการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developers) เร่งขยายการลงทุนในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเป็นเวลานาน
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ได้เพิ่มต้นทุนการกู้ยืมสำหรับผู้บริโภคและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมหาศาล ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อลดลง และกำลังซื้อถดถอยตามไปด้วย
ยิ่งไปกว่านั้น ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2569 (รองจากเกาหลีใต้ในเอเชีย) เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อและเงินกู้มากขึ้น รายงานจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ที่สำรวจโครงการกว่า 200 โครงการทั่วประเทศ พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่าง (Low-income housing) ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท
สาเหตุหลักที่ผู้ขอสินเชื่อถูกปฏิเสธนั้น สะท้อนถึงความเปราะบางทางเศรษฐกิจของครัวเรือนไทยอย่างชัดเจน โดย 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่เรื่องอุปทานล้นตลาด แต่ยังรวมถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ และความกังวลต่อความมั่นคงทางเศรษฐกิจในอนาคต
ภาพสะท้อนในตลาดทุนและพฤติกรรมผู้บริโภค
ความกังวลดังกล่าว สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในตลาดหลักทรัพย์ ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างปรับตัวลดลงอย่างมากถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่ง เช่น WHA, LH, และ SIRI ต่างก็เผชิญกับการปรับฐานราคาที่รุนแรง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความไม่เชื่อมั่นของนักลงทุนต่อแนวโน้มของภาคอุตสาหกรรมนี้
ในมุมของผู้บริโภค สถานการณ์สินเชื่อที่ตึงตัวได้เปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อไปอย่างสิ้นเชิง นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ชี้ให้เห็นว่า สัดส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่เคยเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาด เคยสูงถึง 3 ใน 4 ของผู้ซื้อทั้งหมด แต่ปัจจุบันลดลงเหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3 เท่านั้น
ในขณะที่ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงชื่นชอบ บ้านมือหนึ่ง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ บ้านมือสอง ที่มีราคาถูกกว่าและอาจมีความยืดหยุ่นในการเจรจาต่อรอง กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ เริ่มมีการเคลื่อนไหวมากขึ้นเล็กน้อย และในขณะเดียวกันก็เพิ่มแรงกดดันต่อการตัดสินใจซื้อโครงการใหม่
การวิเคราะห์เชิงลึก: สัญญาณของภาวะถดถอยและโอกาสที่ซ่อนอยู่
รายงานของ Nikkei Asia ได้อ้างอิงตัวเลขคาดการณ์ของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่ระบุว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 อาจชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำมากและบ่งชี้ถึงภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือแม้กระทั่งยกเลิกแผนการลงทุนไปเลย ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2569 มีเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีที่สูงถึง 52,000 ยูนิตในช่วงปี 2557-2567
CBRE คาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2570 และ 2571 อาจลดลงต่ำกว่า 40,000 และ 20,000 ยูนิต ตามลำดับ และอาจเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดจากนั้น ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการในการลดอุปทานใหม่เพื่อรองรับกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตการณ์ที่ดูเหมือนจะปกคลุมทุกอณูของตลาด อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ยังคงมีบางพื้นที่ที่แสดงสัญญาณของโอกาสที่ซ่อนอยู่ ดร.โสภณ ชี้ให้เห็นถึงตลาดที่อยู่อาศัยนอกกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา เมืองเหล่านี้เป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมสำคัญ และมีชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งแม้จะมีการลดจำนวนลงบ้างในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) ในทำเลเหล่านี้ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงศักยภาพในการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรมในอนาคต
มองไปข้างหน้า: หนทางสู่การฟื้นฟูและสร้างเสถียรภาพ
การฟื้นฟูตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในระยะยาวนั้น จำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ครอบคลุมและมีประสิทธิภาพ ดร.โสภณ ได้เสนอแนวทางที่สำคัญดังนี้:
เสถียรภาพทางการเมือง: การเมืองที่มั่นคงเป็นพื้นฐานสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
การจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: มาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินเปล่ามาพัฒนา หรือนำออกมาขาย ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดดีขึ้น
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ระบบคมนาคมขนส่งสาธารณะ จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ และส่งเสริมการอยู่อาศัย
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน จะเป็นการปลดล็อกกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชน และส่งผลดีต่อตลาดโดยรวม
“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณ กล่าวย้ำถึงความจำเป็นในการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อลดภาระต้นทุนการกู้ยืมและกระตุ้นอุปสงค์
ขณะที่รายงานของ Nikkei Asia และการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญต่างชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาดอาจยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในปี 2570 หากไม่มีมาตรการที่เข้มข้นและตรงจุด การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่น้อยกว่า 2% ในปีดังกล่าว ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่รออยู่
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า วิกฤตการณ์ครั้งนี้จะเป็นบทเรียนสำคัญที่จะนำไปสู่การปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้มีความแข็งแกร่งและยั่งยืนมากขึ้นในอนาคต การทำความเข้าใจถึงปัจจัยเชิงลึก การประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างมีกลยุทธ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
