ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ลึกที่สุดนับตั้งแต่ปี 1997 และความหวังในการฟื้นตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นและลงมานับครั้งไม่ถ้วน อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568-2569 นี้ กำลังเผชิญกับความท้าทายที่รุนแรงอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน นับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตการณ์การเงินเอเชียในปี 1997 หรือที่รู้จักกันในชื่อ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” รายงานล่าสุดจาก Nikkei Asia ได้ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณอันน่ากังวลที่บ่งชี้ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเข้าสู่ภาวะชะลอตัวที่ลึกที่สุด โดยมีปัจจัยหลักมาจากยูนิตคงค้างจำนวนมหาศาล การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ และการคาดการณ์ที่ว่า ตลาดอาจใช้เวลาอีกหลายปีกว่าจะฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่
ภาพรวมของวิกฤตการณ์: ยูนิตคงค้างที่น่าเป็นห่วงและโครงการใหม่ที่ซบเซา
Nikkei Asia ได้รายงานถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทย ซึ่งในบางภาคส่วนได้ตกลงไปสู่จุดต่ำสุดที่ไม่เคยปรากฏมาก่อนนับตั้งแต่ปี 1997 อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการที่ประชุมโหมกระหน่ำเข้าใส่ตลาดประการแรกคือ “ยูนิตคงค้าง” หรือยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออก ซึ่งมีจำนวนมากถึงประมาณ 400,000 ยูนิต กระจายอยู่ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร มีห้องชุดที่ยังคงอยู่ในมือของผู้พัฒนาประมาณ 220,000 ยูนิต ขณะที่อีกประมาณ 200,000 ยูนิตกระจายตัวอยู่ในพื้นที่อื่น ๆ ทั่วประเทศ ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกินที่หนักหน่วง ซึ่งเป็นปัญหาที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ประการที่สอง การเปิดตัวโครงการใหม่ได้ลดลงอย่างมาก ข้อมูลจาก CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ชี้ให้เห็นว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 ตลาดคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ตลาดชะลอตัวจากสถานการณ์โควิด-19 ด้วยก็ตาม CBRE คาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อาจต่ำกว่า 40,000 ยูนิต ในปี 2569 และลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิต ในปี 2570 ก่อนจะเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิต ในอีกสองปีถัดมา การลดลงของการเปิดตัวโครงการใหม่นี้เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ผู้พัฒนาโครงการกำลังชะลอการลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากความไม่แน่นอนของตลาดและความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้น
สาเหตุเชิงลึก: หนี้ครัวเรือนสูง การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด และการคาดการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัว
เบื้องหลังภาวะชะลอตัวของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย นี้ มีปัจจัยเชิงโครงสร้างหลายประการที่เข้ามามีบทบาทสำคัญ ประการแรกคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่อยู่ในระดับสูงอย่างน่ากังวล โดย ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 หนี้ครัวเรือนของไทยพุ่งสูงถึง 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ซึ่งติดอันดับ 2 ของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ข้อมูลนี้จากบริษัทที่ปรึกษา Trading Economics บ่งชี้ถึงความเปราะบางของภาคครัวเรือนไทย ที่มีภาระหนี้สินจำนวนมาก ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
ประการที่สอง “การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด” โดยสถาบันการเงิน เป็นอีกหนึ่งอุปสรรคสำคัญ เมื่อหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ธนาคารพาณิชย์ย่อมมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ที่สำรวจ 200 โครงการทั่วประเทศ ชี้ให้เห็นว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาหลักที่ผู้ขอสินเชื่อประสบ คือ 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินไม่ดี
ประการที่สาม “การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว” สร้างความไม่มั่นใจให้กับทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำกว่าศักยภาพ และอาจไม่เพียงพอที่จะขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง
นอกจากนี้ “ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น” ก็เป็นปัจจัยที่กดดันตลาดอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าก่อนหน้านี้ ผู้พัฒนาโครงการจะขยายการลงทุนในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยมาตรฐานปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ต้นทุนการกู้ยืมของทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการก็ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ความต้องการซื้อลดลง และภาระทางการเงินของผู้ที่กู้ยืมอยู่เดิมก็เพิ่มสูงขึ้น
ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุน
ความท้าทายเหล่านี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่งเผชิญกับการปรับตัวลงอย่างรุนแรง เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ที่มีสัดส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8%, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ร่วงลง 24.4% และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ร่วงลง 24.3% สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่ลดลงของนักลงทุนในภาคส่วนนี้
การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภคและตลาดบ้านมือสอง
ผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจและสินเชื่อที่ตึงตัวนี้ ยังส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคเช่นกัน นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ชี้ให้เห็นว่า รูปแบบการซื้อที่อยู่อาศัยได้เปลี่ยนแปลงไป โดยสัดส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่เคยเป็นกลุ่มหลัก 3 ใน 4 ของตลาด ลดลงเหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3 สะท้อนถึงความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก
ในขณะที่ผู้บริโภคหลายคนยังคงชื่นชอบบ้านมือหนึ่ง แต่ด้วยข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ทำให้ “บ้านมือสอง” ซึ่งมีราคาถูกกว่า กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น แม้ว่าตลาดบ้านมือสองโดยปกติจะมีความคล่องตัวต่ำกว่า แต่การที่ราคาเข้าถึงง่ายขึ้น อาจส่งผลให้ตลาดนี้มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น และเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่ที่ต้องแข่งขันกับบ้านมือสองในราคาที่ย่อมเยากว่า
โอกาสและความหวังในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การมองหาช่องทางและแนวทางแก้ไข
แม้ว่าภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะดูมืดมน แต่ก็ยังมีบางพื้นที่และบางเซ็กเมนต์ที่ยังคงมีศักยภาพและน่าสนใจอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจที่กำลังเติบโต เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยจำนวนมาก โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เป็นกลุ่มใหญ่อันดับสองของประเทศ หลายคนทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนหรืออยู่อาศัยอาจจะลดลงบ้างในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อและมีศักยภาพในระยะยาว
ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจในการแก้ไขปัญหาและสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดในระยะยาว โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นของ “เสถียรภาพทางการเมือง” ที่เป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับการลงทุนและการตัดสินใจทางเศรษฐกิจ นอกจากนี้ การพิจารณา “การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์” อาจเป็นอีกเครื่องมือหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาพัฒนาหรือนำออกขาย ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด
“การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน” เช่น ระบบขนส่งมวลชน ถนน หรือสาธารณูปโภค ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าและดึงดูดการลงทุนในพื้นที่ต่าง ๆ ขณะเดียวกัน “มาตรการเพิ่มเติมเพื่อลดหนี้ครัวเรือน” อย่างจริงจังและต่อเนื่อง ก็เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อสร้างฐานที่แข็งแกร่งให้กับผู้บริโภคในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
“การลดอัตราดอกเบี้ย” เป็นสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญหลายฝ่ายคาดหวังและมองว่าเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกวิกฤตการณ์นี้ ดร.โสภณ กล่าวว่า “หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” ซึ่งเป็นมาตรการที่จะช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงินให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ
บทสรุปและการก้าวต่อไป
สถานการณ์ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญที่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน ในการร่วมกันหาทางออกและวางแผนสำหรับอนาคต การคาดการณ์ว่าในปี 2570 การเติบโตทางเศรษฐกิจจะยังคงต่ำกว่า 2% บ่งชี้ว่า ตลาดอาจยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในระยะสั้น เว้นแต่จะมีมาตรการแก้ไขที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่า ความเข้าใจในสาเหตุที่แท้จริงของปัญหา การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างแม่นยำ และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังพิจารณาการขายทรัพย์สินของคุณท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ การได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างรอบคอบและบรรลุเป้าหมายของคุณได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของเรา เพื่อรับคำแนะนำและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับคุณ เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
