วิเคราะห์เจาะลึก: วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทายครั้งใหญ่ที่อาจยืดเยื้อถึงปี 2570
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบันนั้นมีความพิเศษและน่ากังวลเป็นอย่างยิ่ง ข้อมูลจาก Nikkei Asia บ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญกับภาวะที่ถดถอยหนักที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 และแนวโน้มการฟื้นตัวในช่วง 3 ปีข้างหน้าดูเหมือนจะริบหรี่
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: สูงสุดคืนสู่สามัญ?
สถานการณ์ปัจจุบันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนให้เห็นถึงภาวะอุปทานส่วนเกินอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีห้องชุดที่ยังขายไม่ออก (Unsold Inventory) เป็นจำนวนมาก ประมาณการตัวเลขอยู่ที่ราว 220,000 ยูนิตในกรุงเทพฯ และอีกราว 200,000 ยูนิตทั่วประเทศ รวมเป็นกว่า 400,000 ยูนิตที่ยังคงอยู่ในมือของผู้ประกอบการ การชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่ก็เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจน ตัวเลขการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีเพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิตอย่างมีนัยสำคัญ
การคาดการณ์ของ CBRE ชี้ให้เห็นว่าในปี 2569 และ 2570 ตลาดคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อาจจะมีจำนวนยูนิตเปิดตัวน้อยกว่า 40,000 ยูนิตและ 20,000 ยูนิตตามลำดับ และมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดจากนั้น ซึ่งแสดงถึงการปรับลดแผนการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมหาศาล
ปัจจัยหลักที่บั่นทอนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะนักวิเคราะห์ตลาด ผมมองว่าปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในขณะนี้ มีความเชื่อมโยงกันเป็นลูกโซ่ ดังนี้:
หนี้ครัวเรือนสูง: ภาระหนักที่บั่นทอนกำลังซื้อ
ประเทศไทยเผชิญกับระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของเอเชีย โดย ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 88.2% ของ GDP ข้อมูลนี้ไม่ใช่เพียงตัวเลขสถิติ แต่สะท้อนถึงภาระทางการเงินที่หนักอึ้งของประชาชน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย การที่ภาคครัวเรือนมีภาระหนี้สูง ทำให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงยากขึ้นกว่าเดิมอย่างเห็นได้ชัด
ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น: ดอกเบี้ยขาขึ้นส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจ
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการได้ขยายธุรกิจในช่วงที่ต้นทุนทางการเงินอยู่ในระดับต่ำ แต่การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างรวดเร็วของธนาคารแห่งประเทศไทย จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อการพัฒนาโครงการและต้นทุนการผ่อนชำระของผู้บริโภคสูงขึ้นอย่างมาก เมื่อบวกกับภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ก็หดตัวตามไปด้วย
การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว: ความไม่แน่นอนส่งผลต่อการลงทุน
การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ชี้ว่ามีแนวโน้มชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% สภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา สร้างความไม่แน่นอนและความวิตกกังวลให้กับผู้บริโภคและนักลงทุน ส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการลงทุนก้อนใหญ่และมีภาระผูกพันระยะยาว ชะลอตัวลงตามไปด้วย
มาตรการสินเชื่อที่เข้มงวด: ประตูสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่แคบลง
ข้อมูลจากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาหลักที่ทำให้ผู้ขอสินเชื่อถูกปฏิเสธ ได้แก่ ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%) และประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%) สิ่งเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ต้องการมีบ้านต้องเผชิญ
ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุน
ภาวะตลาดที่ย่ำแย่ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทย ร่วงลงกว่า 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งเผชิญกับการปรับฐานราคาอย่างมีนัยสำคัญ เช่น WHA, LH, และ SIRI สะท้อนให้เห็นถึงความกังวลของนักลงทุนต่อแนวโน้มธุรกิจในอนาคต
บ้านมือสอง: ทางเลือกที่น่าสนใจในช่วงวิกฤต?
ในขณะที่ตลาดบ้านมือหนึ่งประสบปัญหา ความตึงเครียดของตลาดสินเชื่อได้ผลักดันให้ผู้บริโภคบางส่วนหันมาพิจารณา ซื้อบ้านมือสอง ซึ่งมีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองซึ่งโดยปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน แม้จะมีความเคลื่อนไหวเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็ยังคงเป็นทางเลือกที่ต้องพิจารณาถึงข้อจำกัดด้านสภาพคล่องและความพร้อมของผู้ขาย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด: แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์?
แม้ว่าภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวมจะอยู่ในภาวะซบเซา แต่ยังมีบางทำเลในต่างจังหวัดที่ยังคงมีสัญญาณเชิงบวกที่น่าสนใจ ได้แก่ ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน, และศรีราชา ทำเลเหล่านี้เป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมสำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ ซึ่งรวมถึงชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานและพักอาศัยเป็นจำนวนมาก แม้จะมีจำนวนลดลงบ้างในช่วงหลัง แต่ก็ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อและมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าว
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
ผลกระทบจากปัญหาการปล่อยสินเชื่อยังส่งผลต่อรูปแบบการซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน จากข้อมูลของแสนสิริ พบว่าสัดส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรก (First-time Homebuyers) ได้ลดลงจาก 3 ใน 4 ของผู้ซื้อทั้งหมด เหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3 สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่หรือผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นสร้างครอบครัว
แนวทางสู่การฟื้นตัว: บทบาทของผู้ประกอบการและภาครัฐ
จากประสบการณ์ของผม ปัญหาเชิงโครงสร้างเช่นนี้ต้องการแนวทางแก้ไขที่รอบด้านและเป็นระบบ เพื่อให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืน:
การลดอัตราดอกเบี้ย: ปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นกำลังซื้อ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกู้วิกฤตตลาดนี้ การลดต้นทุนทางการเงินจะเป็นการลดภาระของผู้บริโภค ทำให้การกู้ยืมง่ายขึ้น และส่งสัญญาณเชิงบวกต่อตลาดโดยรวม
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: เสถียรภาพระยะยาว
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินให้กับภาคประชาชนในระยะยาว การออกมาตรการที่ช่วยให้ประชาชนบริหารจัดการหนี้สินได้ดีขึ้น จะเป็นรากฐานสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์
นโยบายภาครัฐที่สนับสนุน: การสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวย
นอกจากนี้ เสถียรภาพทางการเมือง การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ จะเป็นปัจจัยเสริมที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นและกระตุ้นการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: นวัตกรรมและการตอบสนองต่อตลาด
ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนไป การเสนอทางเลือกทางการเงินที่ยืดหยุ่นมากขึ้น หรือการให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองและอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
แม้ว่ารายงานของ Nikkei Asia จะชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่หนักหนาสาหัสของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งอาจใช้เวลาอย่างน้อย 3 ปีในการฟื้นตัว หรืออาจยาวนานกว่านั้นหากไม่มีมาตรการแก้ไขที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2570 ยิ่งตอกย้ำว่าเรากำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ต้องอาศัยการปรับตัวและกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดจากทุกภาคส่วน
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจถึงรากเหง้าของปัญหา การประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน และการแสวงหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย คือกุญแจสำคัญในการนำพาตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนการซื้อ-ขายในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ อย่ารอช้า! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่แม่นยำและกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ อาจเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต.
