Here’s the rewritten article in Thai, adhering to all your requirements:
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตลึกสุดในรอบ 3 ทศวรรษ กับความหวังริบหรี่ที่อาจต้องใช้เวลาเยียวยานานกว่าที่คาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง ตั้งแต่ยุคทองที่ทุกโครงการขายดีเป็นเทน้ำเทท่า ไปจนถึงช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องปรับตัวอย่างหนัก แต่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เรากำลังเผชิญหน้ากับสถานการณ์ที่เปรียบได้กับ “จุดต่ำสุด” ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทย ซึ่งหลายฝ่ายประเมินว่ารุนแรงไม่แพ้ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 แม้ว่าภาพรวมจะดูมืดมน แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจปัญหาอย่างลึกซึ้ง จะนำไปสู่การหาทางออกที่ยั่งยืนสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
วิเคราะห์เจาะลึก: ยูนิตเหลือขายมหาศาล และโครงการใหม่ที่หดหาย
รายงานจากแหล่งข่าวชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ชี้ให้เห็นภาพรวมที่น่ากังวลของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีทั้งยูนิตที่สร้างเสร็จแต่ขายไม่ได้ (Backlog) เป็นจำนวนมากถึงกว่า 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ และอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ที่สะสมมาจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกว่าเฉพาะในกรุงเทพมหานคร มียูนิตคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ได้ราว 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับอีกประมาณ 200,000 ยูนิตในหัวเมืองใหญ่และพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ ทำให้ยอดรวมหน่วยเหลือขายสะสมพุ่งสูงเกินกว่า 400,000 ยูนิต นี่เป็นระดับที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องแบกรับภาระต้นทุนทางการเงินอย่างมหาศาล
เมื่อมองไปที่การพัฒนาโครงการใหม่ ตัวเลขยิ่งชี้ให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการ บริษัทที่ปรึกษาชั้นนำอย่าง CBRE รายงานว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่อยู่ราว 52,000 ยูนิตอย่างมาก แนวโน้มนี้คาดว่าจะดำเนินต่อไป โดย CBRE ประเมินว่าในปี 2569 และ 2570 จำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อาจไม่ถึง 40,000 และ 20,000 ยูนิตตามลำดับ และจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดจากนั้น
ปัจจัยลบตัวเร่ง: หนี้ครัวเรือนพุ่ง, ดอกเบี้ยขาขึ้น, และเศรษฐกิจชะลอตัว
สาเหตุหลักที่นำพา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาสู่จุดวิกฤตนี้มีความซับซ้อน แต่สามารถวิเคราะห์ได้จากปัจจัยสำคัญ 3 ประการที่ประสานกันเป็นคลื่นยักษ์:
หนี้ครัวเรือนระดับสูง: ประเทศไทยกำลังเผชิญกับระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงติดอันดับต้นๆ ของเอเชีย โดย ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 88.2% ของ GDP ตามข้อมูลจาก Trading Economics ตัวเลขนี้สูงเป็นอันดับสองรองจากเกาหลีใต้ เป็นสัญญาณเตือนถึงความเปราะบางทางการเงินของประชาชน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น: นโยบายการเงินที่เข้มงวดขึ้นของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมของทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว การผ่อนชำระค่างวดที่แพงขึ้นนี้เป็นปัจจัยสำคัญที่ลดทอนกำลังซื้อ และทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ยากลำบากยิ่งขึ้น
การชะลอตัวของเศรษฐกิจ: การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ประเมินว่าการเติบโตของ GDP ไทยในปี 2569 อาจเหลือเพียง 1.6% สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ไม่เอื้ออำนวย ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจส่งผลให้ผู้คนชะลอการลงทุนและการใช้จ่ายก้อนใหญ่ โดยเฉพาะการซื้อบ้าน ซึ่งถือเป็นการลงทุนระยะยาว
ผลกระทบที่เห็นได้ชัด: การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด และความกังวลในกลุ่มนักลงทุน
ภายใต้แรงกดดันจากปัจจัยข้างต้น สถาบันการเงินต่างๆ ทั่วประเทศมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ข้อมูลจากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงเดือนกันยายน-ตุลาคม 2568 ซึ่งครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศ พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท
เหตุผลหลักที่ผู้ยื่นกู้สินเชื่อถูกปฏิเสธ ประกอบด้วย:
ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%): ผู้กู้มีภาระหนี้สินอื่น ๆ สะสมอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ใหม่ลดลง
รายได้ไม่มั่นคง (33.3%): การจ้างงานที่ผันผวน หรือรายได้ที่ไม่สม่ำเสมอ ทำให้ธนาคารมองว่ามีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้
ประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%): ปัญหาการชำระหนี้ในอดีต หรือการมีประวัติเครดิตที่ไม่ดี ทำให้ธนาคารไม่มั่นใจในการปล่อยสินเชื่อ
ในตลาดทุน นักลงทุนต่างตอบสนองต่อสภาวะตลาดด้วยการเทขายหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ดัชนีกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้องนี้ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่ง เช่น WHA, LH, และ SIRI ต่างเผชิญกับการปรับฐานของราคาอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงความกังวลเกี่ยวกับผลประกอบการและความสามารถในการทำกำไรในอนาคต
ความหวังริบหรี่: ทำเลศักยภาพและการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค
แม้ภาพรวมจะดูมืดมน แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมยังคงมองเห็นศักยภาพและโอกาสในบางพื้นที่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจพิเศษบางแห่ง ยังคงมีเสน่ห์และมีแนวโน้มที่ดีกว่าค่าเฉลี่ย โดยเฉพาะในพื้นที่เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน, และศรีราชา ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการเป็นแหล่งพักอาศัยของชาวต่างชาติ และการเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรม โดยเฉพาะเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้ส่งผลต่อพฤติกรรมของผู้บริโภคอย่างชัดเจน นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ จากแสนสิริ กล่าวถึงแนวโน้มการซื้อบ้านหลังแรกที่ลดลง จากเดิมที่เคยเป็น 3 ใน 4 ของยอดขาย ปัจจุบันลดเหลือเพียงราว 2 ใน 3 ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อใหม่มีจำนวนลดลง และกำลังซื้อส่วนใหญ่มาจากผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สองหรือเพื่อการลงทุน
นอกจากนี้ สภาพคล่องที่ตึงตัวของตลาดสินเชื่อยังผลักดันให้ผู้บริโภคหันมาสนใจ ตลาดบ้านมือสอง มากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าโครงการใหม่ แม้ว่าตลาดบ้านมือสองจะมีข้อจำกัดด้านสภาพคล่องอยู่บ้าง แต่การที่ราคาถูกลงย่อมเป็นปัจจัยดึงดูดที่สำคัญในภาวะปัจจุบัน ซึ่งอาจกลายเป็นแรงกดดันเพิ่มเติมต่อโครงการก่อสร้างใหม่ที่ยังมีราคาค่อนข้างสูง
หนทางสู่วัฏจักรขาขึ้น: นโยบายที่รอบคอบและการขับเคลื่อนเชิงกลยุทธ์
การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้กลับสู่ภาวะที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาวนั้น จำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ครอบคลุมและสอดคล้องกันในหลายมิติ จากประสบการณ์และความรู้ที่สั่งสมมา ผมเห็นว่าแนวทางสำคัญที่ควรพิจารณาประกอบด้วย:
เสถียรภาพทางการเมือง: การเมืองที่มั่นคงเป็นรากฐานสำคัญของการลงทุนและความเชื่อมั่นในระบบเศรษฐกิจ การสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการตัดสินใจลงทุนระยะยาวของผู้ประกอบการและผู้บริโภค
การบริหารจัดการอุปทานส่วนเกิน: มาตรการที่ส่งเสริมการใช้ประโยชน์จากยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว เช่น การปรับปรุงกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อจูงใจให้เจ้าของทรัพย์สินที่ไม่ใช้ประโยชน์นำออกสู่ตลาด หรือการสนับสนุนนโยบายการเช่าระยะยาว
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงพื้นที่ต่างๆ อย่างมีประสิทธิภาพ เช่น ระบบขนส่งมวลชน ถนน และสาธารณูปโภค จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของทำเล ส่งเสริมการอยู่อาศัยและการลงทุนในระยะยาว
การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน: การออกมาตรการที่ช่วยลดภาระหนี้สินของประชาชนอย่างแท้จริง ควบคู่ไปกับการส่งเสริมวินัยทางการเงิน จะเป็นการสร้างฐานกำลังซื้อที่แข็งแกร่งให้แก่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในอนาคต
การปรับอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม: เป็นที่ยอมรับกันว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเป็นปัจจัยเร่งสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2570 อาจยังคงเป็นจริง และการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจยังไม่เกิดขึ้น
ผมเชื่อว่าด้วยวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน การทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน รวมถึงการปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ผ่านพ้นวิกฤตครั้งนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนอีกครั้ง
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่ารอช้า! การทำความเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบันอย่างลึกซึ้ง คือก้าวแรกที่จะนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในอนาคต ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและค้นหาโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลง!
