วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ปัจจุบันและเส้นทางสู่อนาคตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดไทยอย่างใกล้ชิด และเมื่อพิจารณาจากรายงานล่าสุดของ Nikkei Asia ควบคู่ไปกับการวิเคราะห์เชิงลึกของผมเอง ผมต้องยอมรับว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ เปรียบได้กับภาวะชะงักงันที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ปี 1997 ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง
ภาพรวมวิกฤตการณ์: อุปทานล้นตลาดและความกังวลต่อการฟื้นตัว
รายงานของ Nikkei Asia ชี้ให้เห็นถึงปัญหาหลักสองประการที่บ่อนทำลายตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน: ประการแรก คือยูนิตที่อยู่อาศัยที่ขายไม่ออก ซึ่งประเมินว่ามีจำนวนสูงถึง 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ และประการที่สอง คือการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญของการเปิดตัวโครงการใหม่
จากข้อมูลของ Dr. Sopon Pornchokchai ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) และผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการยอมรับในวงการ ระบุว่าเฉพาะในกรุงเทพมหานครเองมีห้องชุดที่ยังรอผู้ซื้ออยู่ราว 220,000 ยูนิต โดยประมาณการว่าอีก 200,000 ยูนิตกระจายตัวอยู่ทั่วประเทศ รวมเป็นยูนิตคงค้างมหาศาลที่กดดันผู้ประกอบการ
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่ลดลงอย่างมาก จากค่าเฉลี่ยรายปีราว 52,000 ยูนิตในช่วงปี 2014-2024 (รวมช่วงโควิด-19) ลดลงเหลือเพียง 13,700 ยูนิตในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2025 และคาดการณ์ว่าจะยิ่งลดน้อยลงในปีต่อๆ ไป โดย CBRE คาดการณ์ว่าจะมีคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวไม่ถึง 40,000 ยูนิตในปี 2026 และลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา
ความกังวลที่หนักหน่วงที่สุดคือระยะเวลาในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าอาจต้องใช้เวลานานถึง 3 ปี หรืออาจนานกว่านั้น โดย IMF คาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2026 ไว้ที่ 1.6% ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงอ่อนแรง
รากเหง้าของปัญหา: หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง การปล่อยสินเชื่อตึงตัว และเศรษฐกิจชะลอตัว
การวิเคราะห์เชิงลึกชี้ให้เห็นว่าปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เกิดขึ้นเพียงชั่วข้ามคืน แต่มีรากเหง้ามาจากหลายปัจจัยซ้อนทับกันอย่างซับซ้อน
หนี้ครัวเรือนสูงเป็นประวัติการณ์: ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2025 ระบุว่าสัดส่วนหนี้ครัวเรือนไทยต่อ GDP อยู่ที่ 88.2% ซึ่งสูงเป็นอันดับสองในเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ตัวเลขนี้เป็นสัญญาณเตือนที่น่ากังวลอย่างยิ่ง แสดงถึงภาระทางการเงินที่หนักอึ้งของประชาชน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวด: ด้วยระดับหนี้ครัวเรือนที่สูง ประกอบกับความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ ธนาคารพาณิชย์จึงมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผลสำรวจจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงปลายปี 2025 พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาหลักที่ผู้ขอสินเชื่อเผชิญ ได้แก่ ภาระหนี้สินที่สูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%), และประวัติทางการเงินที่ไม่ดี (21.6%)
การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว: ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ แต่การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากภาระผ่อนต่อเดือนที่เพิ่มสูงขึ้น
แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว: การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ลดลง ซึ่งสะท้อนจากตัวเลขของ IMF ชี้ให้เห็นว่าภาคธุรกิจและผู้บริโภคมีแนวโน้มที่จะใช้จ่ายอย่างระมัดระวังมากขึ้น ปัจจัยนี้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนและการบริโภคโดยรวม ซึ่งเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลกระทบต่อภาคธุรกิจและภาพรวมตลาด
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบอย่างชัดเจนต่อบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์ของกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างจึงปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยดัชนีร่วงลงถึง 42.6% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคม 2023 หุ้นของบริษัทชั้นนำหลายแห่งก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ตัวอย่างเช่น WHA (WHA Corporation PCL) ที่เน้นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8%, LH (Land and Houses PCL) ร่วงลง 24.4%, และ SIRI (Sansiri PCL) ร่วงลง 24.3%
นอกจากนี้ การที่สินเชื่อตึงตัวยังส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป คุณภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ของแสนสิริ กล่าวว่าสัดส่วนผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเคยเป็นฐานลูกค้าหลัก ลดลงจากสามในสี่ เหลือประมาณสองในสาม ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากของผู้ซื้อกลุ่มนี้ในการเข้าถึงสินเชื่อ
ในอีกด้านหนึ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองอาจได้รับประโยชน์จากสถานการณ์นี้ เนื่องจากราคาที่ถูกกว่า ทำให้กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคภายใต้ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองที่ปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ ก็อาจจะเผชิญกับแรงกดดันเช่นกัน
โอกาสในวิกฤต: พื้นที่ตลาดที่ยังมีศักยภาพและกลยุทธ์สู่การเติบโต
แม้ภาพรวมจะดูมืดมน แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็นโอกาสและจุดที่น่าสนใจบางประการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะอยู่ในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุด
ทำเลศักยภาพนอกเขตเมืองหลวง: จากการสำรวจของ AREA พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองรองบางแห่ง เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน, และศรีราชา ยังคงมีสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น เช่น ชาวญี่ปุ่น ซึ่งหลายคนทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้จะมีแนวโน้มลดลงบ้าง แต่ก็ยังคงเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญในบางพื้นที่
ตลาดบ้านมือสองที่อาจกลับมามีความเคลื่อนไหว: ดังที่กล่าวไปแล้ว ความเข้มงวดของสินเชื่อสำหรับบ้านมือหนึ่ง อาจผลักดันให้ตลาดบ้านมือสองกลับมาน่าสนใจมากขึ้น หากผู้เกี่ยวข้องสามารถพัฒนากลไกการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับตลาดนี้ให้ดีขึ้น ก็อาจเป็นอีกช่องทางหนึ่งในการสร้างสภาพคล่อง
เส้นทางสู่อนาคตที่ยั่งยืน: มาตรการและนโยบายที่จำเป็น
การจะประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้อยู่รอดและฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งในระยะยาว จำเป็นต้องอาศัยการดำเนินการเชิงรุกและมาตรการที่ตรงจุดจากทุกภาคส่วน
นโยบายการเงินที่สมดุล: การพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอย่างเหมาะสม ถือเป็นมาตรการเร่งด่วนที่สำคัญที่สุด เพื่อลดภาระต้นทุนทางการเงินสำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ดร.โสภณ ได้เน้นย้ำว่า หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในการลดอัตราดอกเบี้ย ก็ยากที่จะคาดหวังการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: รัฐบาลต้องมีมาตรการที่เข้มข้นและมีประสิทธิภาพในการลดภาระหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน ควบคู่ไปกับการส่งเสริมวินัยทางการเงินให้กับประชาชน
การกระตุ้นอุปสงค์ในตลาด:
มาตรการสนับสนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรก: พิจารณามาตรการช่วยเหลือหรือลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในกลุ่มนี้
การส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางเลือก: เช่น บ้านเช่าระยะยาว โฮมออฟฟิศ หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว
การส่งเสริมการขายที่สร้างสรรค์: ผู้ประกอบการควรปรับกลยุทธ์การตลาดและการขายให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน อาจเสนอแพ็คเกจที่น่าสนใจ เช่น ส่วนลดพิเศษ การผ่อนดาวน์ที่ยืดหยุ่น หรือการบริการหลังการขายที่ครบวงจร
การปฏิรูปภาคอสังหาริมทรัพย์:
การจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: เพื่อกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาและการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมขนส่ง และสาธารณูปโภคในพื้นที่ต่างๆ จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของทำเลอสังหาริมทรัพย์
การสร้างเสถียรภาพทางการเมือง: ความมั่นคงทางการเมืองเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม
ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีศักยภาพในการฟื้นตัว แต่ต้องอาศัยการปรับตัวอย่างรวดเร็วและความร่วมมือจากทุกภาคส่วน การมองข้ามปัญหาและอาศัยเพียงกลไกตลาดตามธรรมชาติอาจไม่เพียงพออีกต่อไป ในปี 2027 เราอาจยังคงเห็นการเติบโตที่ต่ำกว่า 2% หากไม่มีการดำเนินการที่เด็ดขาด
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างถ่องแท้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การประเมินความเสี่ยง และการวางแผนกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น คือสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งในเวลานี้
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้คือโอกาสที่ซ่อนอยู่ ค้นหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือศึกษาตลาดที่คุณสนใจอย่างละเอียด เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงและคว้าโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับคุณที่สุดในวันนี้
