ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ลึกกว่าที่ตาเห็น และเส้นทางสู่การฟื้นตัวที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทย ณ เวลานี้ ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ สื่อชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ได้ตีแผ่ภาพรวมที่ชวนให้กังวล โดยระบุว่าตลาดไทยกำลังเผชิญภาวะถดถอยที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ความกังวลนี้ไม่ได้มาจากเพียงการคาดการณ์ แต่สะท้อนผ่านตัวเลขที่เป็นรูปธรรมของอุปทานส่วนเกินและซัพพลายใหม่ที่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ
ต้นตอของปัญหา: มิติที่ซับซ้อนของอุปทานล้นตลาดและความเปราะบางของหนี้ครัวเรือน
ปัญหาหลักประการหนึ่งที่กำลังบั่นทอนสุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือปริมาณ ยูนิตอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออก (unsold property units) ซึ่งมีจำนวนมหาศาลกระจายอยู่ทั่วประเทศ ประมาณการโดยผู้เชี่ยวชาญอย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ชี้ว่า เฉพาะในกรุงเทพมหานคร มีห้องชุดที่ยังไม่มีผู้ซื้อสูงถึง 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับภาคส่วนอื่น ๆ ทั่วประเทศ ตัวเลขอาจพุ่งสูงถึง 400,000 ยูนิต สิ่งนี้สะท้อนถึงการลงทุนที่เกินความต้องการจริงในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเข้าถึงสินเชื่อที่ง่ายดายและต้นทุนทางการเงินที่ต่ำในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ควบคู่ไปกับปัญหานี้ คือการลดลงอย่างมากของการ เปิดตัวโครงการใหม่ (new project launches) ข้อมูลจาก CBRE ชี้ว่า ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งน้อยกว่าค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่อยู่ราว 52,000 ยูนิตอย่างมีนัยสำคัญ แนวโน้มนี้คาดว่าจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี โดย CBRE คาดการณ์ว่าในปี 2569 และ 2570 จำนวนยูนิตใหม่จะลดลงเหลือต่ำกว่า 40,000 และ 20,000 ยูนิตตามลำดับ และอาจเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดจากนั้น
สาเหตุเบื้องหลังปรากฏการณ์นี้มีความซับซ้อน ประการแรก การที่ อัตราดอกเบี้ย (interest rates) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในเวลาอันสั้นโดยธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออำนาจซื้อของผู้บริโภค และลดความต้องการซื้อลงอย่างมาก
ประการที่สอง และเป็นปัจจัยที่น่ากังวลที่สุด คือระดับ หนี้ครัวเรือน (household debt) ของไทย ซึ่งอยู่ในอันดับสูงติดอันดับ 2 ในเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ โดยมีสัดส่วนสูงถึง 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ตัวเลขนี้สร้างความเปราะบางให้กับระบบเศรษฐกิจโดยรวม และทำให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น การอนุมัติ สินเชื่อที่อยู่อาศัย (mortgage loans) จึงมีความเข้มงวดกว่าที่เคยเป็นมา
ผลกระทบที่มองเห็นได้ชัดเจน: การปฏิเสธสินเชื่อและการชะลอตัวของภาคธุรกิจ
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ได้ทำการสำรวจที่ครอบคลุมโครงการกว่า 200 โครงการทั่วประเทศ พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มักได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจมากที่สุด
สาเหตุหลักที่ผู้ขอสินเชื่อถูกปฏิเสธนั้น สามารถจำแนกได้ดังนี้:
ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%): สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการการเงินส่วนบุคคลของผู้บริโภค
รายได้ไม่มั่นคง (33.3%): ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางรายได้ของผู้คน
ประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%): บ่งชี้ถึงปัญหาการบริหารจัดการเครดิตและภาระหนี้สินในอดีต
สภาวะการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดทุน โดยดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยได้ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่ง เช่น WHA, LH, และ SIRI ต่างก็ประสบกับภาวะราคาหุ้นที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
การปรับตัวของตลาด: การเปลี่ยนผ่านจากบ้านมือหนึ่งสู่บ้านมือสอง และการแสวงหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ เราเริ่มเห็นการปรับตัวของผู้บริโภคและกลยุทธ์ของภาคธุรกิจ การที่ สินเชื่อ (credit) มีความตึงตัว ทำให้ผู้บริโภคที่เคยให้ความสำคัญกับบ้านมือหนึ่ง เริ่มหันมาพิจารณา บ้านมือสอง (resale homes) มากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า และลดความเสี่ยงในการขอสินเชื่อใหม่ ตลาดบ้านมือสองซึ่งปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างจำกัด จึงเริ่มมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจมากขึ้น และในขณะเดียวกัน ก็เป็นการเพิ่มแรงกดดันต่อการขายโครงการใหม่ ๆ ที่เปิดตัวออกมา
อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำ ดร.โสภณ ได้ชี้ให้เห็นถึง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด (provincial real estate markets) บางแห่งที่ยังคงมีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, และหัวหิน ซึ่งเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าจำนวนชาวต่างชาติในบางพื้นที่อาจจะลดลงบ้าง แต่ศักยภาพระยะยาวยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการเฉพาะกลุ่ม (niche markets)
บทสรุปและทิศทางสู่การฟื้นตัว: ความท้าทายเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไข
การคาดการณ์ของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่ระบุว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจ (economic growth) ของไทยจะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ในปี 2569 ยิ่งตอกย้ำถึงความยากลำบากในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน รวมถึง ดร.โสภณ ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการดำเนินการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างหลายประการ เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความมั่นคงในระยะยาว:
เสถียรภาพทางการเมือง (Political Stability): เป็นรากฐานสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
การจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (Unused Land Tax): เพื่อกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาที่ดิน ส่งเสริมสภาพคล่องในตลาด และลดการถือครองที่ดินโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Investment): การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงและอำนวยความสะดวก จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของพื้นที่
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน (Household Debt Reduction Measures): การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและลดความเปราะบางทางเศรษฐกิจ
“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง สิ่งแรกที่ต้องพิจารณาคือการปรับลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณกล่าวทิ้งท้าย “ด้วยแนวโน้มการเติบโตที่คาดว่าจะน้อยกว่า 2% ในปี 2570 ตลาดจะไม่สามารถเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ได้ เว้นแต่จะมีมาตรการที่เด็ดขาดและตรงจุด”
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ผมมองว่า นี่คือช่วงเวลาแห่งการปรับตัวครั้งใหญ่ สำหรับผู้ที่อยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม คือกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอดและเติบโตต่อไป
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ที่ต้องการวางแผนการซื้อขายที่อยู่อาศัยท่ามกลางสภาวะเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างรอบคอบและเกิดประโยชน์สูงสุด.
