พหลโยธิน: ย่านธุรกิจแห่งอนาคต จุดศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นพัฒนาการของทำเลศักยภาพหลายต่อหลายแห่งในกรุงเทพมหานคร แต่ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ได้ฉายแสงเจิดจรัสขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างความน่าสนใจให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯอย่างไม่เคยมีมาก่อน การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนใหญ่ของกลุ่มเซ็นทรัล บริเวณเซ็นทรัล ลาดพร้าว นี้ ไม่ใช่เพียงแค่ข่าวคราวในแวดวงธุรกิจ แต่เป็นการตอกย้ำถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลทองแห่งนี้ ที่กำลังจะก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯตอนเหนืออย่างแท้จริง
การต่อสัญญาเช่า: จุดเปลี่ยนสำคัญของพหลโยธิน
หัวใจสำคัญของการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ คือมติของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี มูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท การตัดสินใจนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเล ที่กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เองก็มีแผนการลงทุนขยายอาณาจักรธุรกิจอย่างต่อเนื่อง การต่อสัญญาดังกล่าว ซึ่งบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. เป็นผู้เจรจา ถือเป็นก้าวสำคัญที่จะขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ และสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. หลังจากสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
จากข้อมูลที่ทราบ การประเมินมูลค่าผลตอบแทนจากการต่อสัญญาเช่าครั้งนี้ แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดเมื่อเทียบกับสัญญาเดิมที่ให้ผลตอบแทน 21,298 ล้านบาท การเพิ่มขึ้นของมูลค่านี้ไม่ได้มาจากการคาดการณ์เพียงอย่างเดียว แต่มาจากปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งของทำเลพหลโยธิน ซึ่งกำลังกลายเป็นจุดนัดพบสำคัญของผู้คนในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ที่ได้เปลี่ยนโฉมหน้าของย่านนี้ไปอย่างสิ้นเชิง จากย่านที่อยู่อาศัยกลายมาเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯตอนเหนือ
ศักยภาพที่ไม่มีใครปฏิเสธ: พหลโยธินในฐานะศูนย์กลางแห่งอนาคต
ย่านพหลโยธินได้ยกระดับตัวเองขึ้นมาอย่างก้าวกระโดด ด้วยการเชื่อมโยงกับระบบขนส่งมวลชนที่สะดวกสบาย โดยเฉพาะสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ที่เปรียบเสมือนแม่เหล็กดึงดูดผู้คนจากทั่วสารทิศ ประกอบกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายหลายแห่งที่ตั้งอยู่ในแนวถนนพหลโยธิน ได้กลายเป็นเส้นเลือดใหญ่ที่เชื่อมโยงผู้คนเข้าสู่ใจกลางเมือง และเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของพื้นที่
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดให้ย่านพหลโยธินเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณใกล้เคียงห้าแยกลาดพร้าว ที่มีศักยภาพในการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมหาศาล จากเดิมที่จำกัดอยู่เพียง 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) กลับเพิ่มขึ้นเป็น 600,000 ตารางเมตร นี่คือโอกาสทองในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use) ขนาดใหญ่ ที่สามารถตอบสนองความต้องการที่หลากหลายได้อย่างลงตัว ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ค้าปลีก พื้นที่สำนักงาน โรงแรม หรือแม้กระทั่งโครงการที่พักอาศัยระดับพรีเมียม
ความเจริญที่หลั่งไหลเข้ามาในย่านนี้ ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการเข้ามาของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากผู้ประกอบการชั้นนำมากมาย ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมหรู ที่เข้ามาเปิดตัวเพื่อตอบรับความต้องการของผู้บริโภคที่เพิ่มสูงขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น การมาถึงของโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้การบริหารของ CPN ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่เซ็นทรัล ลาดพร้าว บนที่ดิน รฟท. จะสิ้นสุดสัญญาเช่า ยิ่งตอกย้ำถึงความมุ่งมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลในการสร้างอาณาจักรธุรกิจที่ยิ่งใหญ่บนถนนพหลโยธิน
การแข่งขันที่ร้อนแรง: ราคาที่ดินพุ่งทะยาน
ผลจากการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและการเข้ามาของโครงการขนาดใหญ่ ส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งสูงขึ้นอย่างร้อนแรง ปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณนี้ทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่สูงมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯตอนเหนือ
ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นนี้ ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาที่ต่อเนื่องมาจากย่านพหลโยธินช่วงต้นๆ ซึ่งราคาที่ดินได้พุ่งไปแตะระดับ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ประกอบกับการปรับผังเมืองใหม่ที่เอื้อต่อการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ทำให้ที่ดินแปลงงามนี้ตกเป็นเป้าหมายสำคัญของนักลงทุนระดับแถวหน้าของประเทศไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
อนาคตของเซ็นทรัล ลาดพร้าว และโครงการมิกซ์ยูส
การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการรักษาฐานธุรกิจเดิมของกลุ่มเซ็นทรัล แต่ยังเป็นการเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 49 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของแดนเนรมิตเก่า โครงการนี้ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาและคาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2571 โดยเฉพาะอย่างยิ่งศูนย์การค้า “เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะกลายเป็นส่วนสำคัญในการเสริมสร้างศักยภาพของอาณาจักร CPN บนถนนพหลโยธิน และยกระดับให้เป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯตอนเหนือ
ผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่าง คุณโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ความเห็นว่า ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมหาศาล การต่อสัญญาเช่า 30 ปี จากปี 2571 คาดว่าจะมีมูลค่าค่าเช่าสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่เคยประเมินไว้กว่า 2 หมื่นล้านบาทตลอดสัญญาเช่า 20 ปี
แม้ว่าตามหลักการแล้ว ที่ดินผืนใหญ่ของ รฟท. ควรจะเปิดให้มีการประมูลเพื่อส่งเสริมการแข่งขัน แต่เงื่อนไขของสัญญาเดิมให้สิทธิแก่ผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งก็คือกลุ่มเซ็นทรัล การพัฒนาบนที่ดินแปลงนี้ภายใต้กฎหมายผังเมืองใหม่ ที่อนุญาตให้สร้างอาคารได้ถึง 600,000 ตารางเมตร ย่อมเป็นโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่มที่สูงมาก หากมีการรื้อถอนอาคารเดิมและพัฒนาขึ้นใหม่ โครงการจะมีรูปแบบที่คล้ายคลึงกับโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลายฟังก์ชันบนพื้นที่กว่า 47 ไร่
การแข่งขันเพื่อครอบครองทำเลทอง: กลุ่มทุนใหญ่จับตา
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงสำคัญบริเวณเซ็นทรัล ลาดพร้าว ดึงดูดความสนใจจากกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์ กลุ่มซีพี กลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเองก็ต้องการเช่าต่ออย่างยิ่งยวด เพื่อให้เกิดความต่อเนื่องในการพัฒนา และเป็นแม่เหล็กในการดึงดูดผู้คนมาสู่โครงการมิกซ์ยูส และศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ในอนาคต หากที่ดินแปลง 47 ไร่ ตกไปอยู่ในมือคู่แข่ง ก็จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อศักยภาพของโครงการใหม่ของ CPN ในทันที
ประวัติศาสตร์สัญญาเช่า: ความผูกพันที่ยาวนาน
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนาม “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มีประวัติศาสตร์อันยาวนาน เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 เป็นสัญญาเช่า 30 ปี สิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 หลังจากนั้น ได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 โดย รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญากว่า 21,298 ล้านบาท ในปัจจุบัน สัญญาเช่าเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี และกลุ่มเซ็นทรัลยังคงมีภาระค่าเช่าตามสัญญา ซึ่งในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการแบ่งการต่อสัญญาเช่าออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรก คือการรับมอบสัญญาเช่าจาก รฟท. โดยได้มีการนำเสนอผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณา ส่วนที่สอง คือสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งขณะนี้ คณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขในส่วนนี้แล้ว และรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง
หากคณะกรรมการ รฟท. มีมติอนุมัติการต่อสัญญาเช่า จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ระหว่าง รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด โดยคาดว่าการลงนามจะเกิดขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หากทุกฝ่ายมีความพร้อมและผ่านการพิจารณาตามขั้นตอน
การลงทุนที่คุ้มค่า: มองไปข้างหน้า
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงเซ็นทรัล ลาดพร้าว ด้วยมูลค่าผลตอบแทนใหม่ที่คาดการณ์ว่าสูงถึง 33,000 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่น่าจับตามอง และต้องรอการยืนยันจากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง อย่างไรก็ตาม เป็นที่แน่นอนว่ามูลค่าที่ดินแปลงนี้สูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างไม่ต้องสงสัย
พื้นที่รวม 47.22 ไร่ ซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงานนี้ มีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 การต่อสัญญาครั้งนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการรักษาธุรกิจเดิม แต่ยังเป็นการวางรากฐานสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มและขับเคลื่อนเศรษฐกิจของกรุงเทพฯตอนเหนือไปอีกนานแสนนาน
จับตาให้ดี! ย่านพหลโยธินกำลังจะก้าวขึ้นเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ที่คุณไม่ควรพลาด!
นี่คือโอกาสที่นักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่กำลังมองหาทำเลทองสำหรับธุรกิจหรือที่พักอาศัย ไม่ควรมองข้าม การพัฒนาที่กำลังจะเกิดขึ้นในย่านพหลโยธิน จะเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของกรุงเทพฯตอนเหนือไปอย่างสิ้นเชิง การตัดสินใจลงทุนในปัจจุบัน จะเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน หรือทำเลศักยภาพอื่นๆ ในกรุงเทพฯ สามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับความต้องการของท่านได้อย่างมืออาชีพ
