ย่านพหลโยธิน: ปักหมุดศูนย์กลางใหม่แห่งกรุงเทพฯ เหนือ – สัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว จุดพลุอสังหาริมทรัพย์ทะยานสู่ยุคทอง 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลศักยภาพในกรุงเทพมหานครมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังจะก้าวขึ้นสู่บทใหม่แห่งความรุ่งโรจน์อย่างแท้จริง การประกาศต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงประวัติศาสตร์ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ของกลุ่มเซ็นทรัล เป็นมากกว่าแค่การต่ออายุสัญญา แต่เป็นการตอกย้ำศักยภาพอันแข็งแกร่งของทำเลนี้ และเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ ราคาที่ดินพหลโยธิน และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
เบื้องหลังสัญญาเช่าประวัติศาสตร์: มูลค่า 33,000 ล้านบาทและการมองการณ์ไกลของกลุ่มเซ็นทรัล
ข่าวการตัดสินใจของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการอนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ขนาด 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท นับเป็นดีลสำคัญที่สะท้อนความเชื่อมั่นในทำเลนี้อย่างแท้จริง การเจรจาที่ดำเนินโดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ชี้ให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการวางแผนระยะยาวของทั้งสองฝ่าย
สัญญาเช่าเดิมซึ่งจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 หลังจากดำเนินมากว่า 20 ปี สร้างผลตอบแทนให้กับ รฟท. ไปแล้วถึง 21,298 ล้านบาท การต่อสัญญาครั้งนี้ จึงเป็นการส่งไม้ต่อให้กับโอกาสในการสร้างรายได้ที่มหาศาลยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงผังเมืองและศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
พหลโยธิน: จากฮับคมนาคม สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งกรุงเทพฯ เหนือ
ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา ผมได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงของย่านพหลโยธินอย่างชัดเจน จากที่เคยเป็นเพียงทางผ่านและศูนย์กลางการคมนาคมหลักของกรุงเทพฯ เหนือ การมาถึงของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว ได้พลิกโฉมย่านนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของเมือง ปัจจุบัน พหลโยธินได้ก้าวข้ามบทบาทเดิมไปไกล กลายเป็นทำเลทองสำหรับ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ตอนเหนือ ที่มีความหลากหลาย ตอบสนองทุกมิติของการใช้ชีวิต ทั้งที่อยู่อาศัย แหล่งงาน และศูนย์กลางธุรกิจ
ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งล่าสุด ได้มีการกำหนดให้ย่านพหลโยธินเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง สอดคล้องกับยุทธศาสตร์การขยายตัวของเมือง การมีอยู่ของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางระบบรางที่สำคัญ ยิ่งเพิ่มเสน่ห์ให้กับทำเลนี้ ในฐานะประตูสู่การเดินทางทั่วประเทศ และในขณะเดียวกัน รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายก็ทำหน้าที่เป็นเส้นเลือดใหญ่ เชื่อมโยงผู้คนจากปริมณฑลเข้าสู่ใจกลางเมือง และในทางกลับกัน
การเติบโตนี้ส่งผลให้เกิดการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จำนวนมากตลอดแนวถนนพหลโยธิน ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมหรู คอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม และอาคารสำนักงานที่ทันสมัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งกลายเป็นจุดศูนย์กลางของการพัฒนาที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
เซ็นทรัล พหลโยธิน: โครงการมิกซ์ยูสที่จะเข้ามาเสริมแกร่งอาณาจักร CPN
ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจที่กลุ่มเซ็นทรัล โดยบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN จะให้ความสำคัญกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้เป็นอย่างยิ่ง เพราะที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ตรงข้ามกับที่ตั้งเดิมของแดนเนรมิต ซึ่งปัจจุบันกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนพื้นที่ 49 ไร่ โดยมีศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นหนึ่งในหัวใจหลักของโครงการ
โครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดลงนี้ ถูกวางแผนให้เป็นมากกว่าแค่ศูนย์การค้า แต่จะเป็นอาณาจักรค้าปลีกและความบันเทิงครบวงจร ที่เชื่อมโยงกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าวเดิมอย่างลงตัว การพัฒนาโครงการใหม่นี้ ไม่เพียงแต่จะเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับเครือข่ายธุรกิจของ CPN บนถนนพหลโยธินเท่านั้น แต่ยังเป็นการตอกย้ำบทบาทของย่านนี้ในฐานะ “ฮับ” แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออีกด้วย
หากพิจารณาถึงความสำเร็จของโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ที่สามารถพัฒนาพื้นที่ได้อย่างอเนกประสงค์ การต่อยอดจากพื้นที่ 47 ไร่บนถนนพหลโยธิน ก็มีศักยภาพสูงที่จะสร้างรูปแบบโครงการที่มีฟังก์ชันหลากหลาย ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคและนักลงทุนได้อย่างเต็มที่
ราคาที่ดินพุ่งไม่หยุด: สัญญาณตอบรับที่ดีจากตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภายหลังการประกาศข่าวการต่อสัญญาเช่า การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือ ราคาที่ดินพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างร้อนแรง โดยมีรายงานว่าราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณนี้พุ่งทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยที่ส่งเสริมให้ราคาที่ดินในย่านนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว มีหลายประการ ประการแรก คือ ความสำเร็จในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้น ซึ่งทำให้การเดินทางสะดวกสบายยิ่งขึ้น ประการที่สอง คือ การเปลี่ยนแปลงผังเมืองใหม่ ที่ได้เพิ่มศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ทำให้สามารถก่อสร้างอาคารที่มีขนาดใหญ่และมีความหนาแน่นมากขึ้น นี่จึงเป็นโอกาสทองสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนชั้นนำทั่วประเทศ
การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญนี้ ย่อมสะท้อนถึงความเข้าใจในมูลค่าที่แท้จริงของทำเล และเป็นการรักษาอำนาจต่อรองในการพัฒนาโครงการในอนาคต การได้ครอบครองที่ดินแปลงนี้ไว้ ย่อมหมายถึงการได้เปรียบในการแข่งขันกับกลุ่มทุนอื่นๆ ที่ให้ความสนใจในย่านนี้เช่นกัน
การประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทายในมุมมองของ AREA
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ โดยกล่าวว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงสูงมาก และหากกลุ่มเซ็นทรัลจะเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าอาจจะสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากประมาณการเดิมที่กว่า 2 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ด้านอสังหาริมทรัพย์ การให้เช่าที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งเป็นของ รฟท. ควรมีการเปิดประมูลเพื่อส่งเสริมการแข่งขันให้เกิดประโยชน์สูงสุด แต่เนื่องจากเงื่อนไขตามสัญญาได้ให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งก็คือกลุ่มเซ็นทรัล
การที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สามารถสร้างอาคารได้ถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ หากมีการรื้อถอนและพัฒนาใหม่ทั้งหมด ย่อมมีความคุ้มค่ากว่าในระยะยาว และอาจพัฒนาให้มีรูปแบบคล้ายคลึงกับโครงการมิกซ์ยูสที่ประสบความสำเร็จอื่นๆ ที่สามารถผสมผสานฟังก์ชันได้หลากหลาย
ความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุน: ใครคือผู้เล่นในสนามแห่งโอกาส?
แหล่งข่าววงการอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า ที่ดินแปลงบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินนี้ เป็นที่หมายปองของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเอง ซึ่งต้องการรักษาที่ดินแปลงนี้ไว้ เพื่อใช้เป็นแม่เหล็กในการดึงดูดผู้คน และเพื่อต่อยอดกับโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้า “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต การแข่งขันเพื่อได้ครอบครองที่ดินแปลงนี้ ย่อมหมายถึงการได้เปรียบในการพัฒนาธุรกิจในย่านที่กำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางใหม่ของเมือง
ประวัติสัญญาเช่า: ความผูกพันที่ยาวนานกว่า 40 ปี
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนาม “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” นี้ มีประวัติศาสตร์ยาวนาน เริ่มต้นตั้งแต่ปี 2521 และครบสัญญาเช่ารอบแรก 30 ปี ในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ซึ่งจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยตลอดอายุสัญญาเช่าเดิม รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมกว่า 21,298 ล้านบาท
ปัจจุบัน สัญญาเช่าเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายตามสัญญาในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าของทำเลที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
กระบวนการพิจารณาและการลงนามสัญญา: ความโปร่งใสและรอการอนุมัติขั้นสุดท้าย
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ชี้แจงถึงกระบวนการดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ การเจรจาระหว่าง SRTA และ รฟท. และการเจรจาในรูปแบบการเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัลฯ
ปัจจุบันคณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขการเจรจาเบื้องต้นแล้ว แต่ยังคงต้องรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง หากการอนุมัติดังกล่าวผ่านพ้นไป จะนำไปสู่การลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ทั้งนี้ ยังมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับกรอบเวลาที่ชัดเจนในการลงนามสัญญา ซึ่งอาจจะเกิดขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่นั้น ต้องขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นหลัก
บทสรุป: พหลโยธินกำลังจะเปล่งประกาย สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญบริเวณพหลโยธินของกลุ่มเซ็นทรัล ไม่ใช่เพียงแค่ข่าวการต่ออายุสัญญา แต่เป็นการประกาศศักดาถึงความสำคัญของทำเลนี้ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้น ควบคู่ไปกับการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม จะยิ่งส่งเสริมให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์พหลโยธิน เติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ราคาที่ดินพุ่งสูง เป็นเพียงสัญญาณเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ ย่านพหลโยธินกำลังจะกลายเป็นพื้นที่ที่น่าจับตามองที่สุดแห่งหนึ่งในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งจะนำมาซึ่งโอกาสในการลงทุนและการพัฒนาที่ไม่เคยมีมาก่อน
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาทำเลศักยภาพสำหรับธุรกิจหรือที่อยู่อาศัย การติดตามความเคลื่อนไหวในย่านพหลโยธินจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตครั้งประวัติศาสตร์ของกรุงเทพฯ เหนือ!
