พหลโยธิน: ศูนย์กลางธุรกิจใหม่แห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ หลัง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ต่อสัญญาเช่า 30 ปี ราคาที่ดินพุ่งแรง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลศักยภาพในกรุงเทพฯ มาหลายต่อหลายครั้ง แต่การพัฒนาล่าสุดที่ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นเวลาอีก 30 ปี มูลค่ากว่า 33,000 ล้านบาทนั้น ถือเป็นปรากฏการณ์ที่ส่งผลสะเทือนอย่างมีนัยสำคัญต่อภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ บทสรุปจากการต่อสัญญาครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันถึงศักยภาพอันแข็งแกร่งของ ทำเลพหลโยธิน ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและฮับการคมนาคมเท่านั้น แต่ยังเป็นการจุดพลุให้ราคาที่ดินในย่านนี้ โดยเฉพาะบริเวณ ห้าแยกลาดพร้าว ทะยานสูงขึ้นอย่างร้อนแรง จนทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว
การต่อสัญญาเช่า: จุดเปลี่ยนสำคัญสู่ศักยภาพใหม่ของพหลโยธิน
เหตุการณ์สำคัญที่จุดประกายบทสนทนาและความสนใจในวงกว้างคือ การที่คณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีมติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมบริเวณพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ออกไปอีก 30 ปี โดยมูลค่าผลตอบแทนที่ รฟท. จะได้รับนั้น สูงถึงกว่า 33,000 ล้านบาท การเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด (ในเครือเซ็นทรัลพัฒนา) ได้บรรลุข้อตกลง และรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากบอร์ด รฟท. ในวันที่ 15 มกราคม 2569 การต่อสัญญาครั้งนี้ถือเป็นการขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แปลงใหญ่ ซึ่งจะสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. หลังสัญญาเช่าปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 หลังจากที่เคยได้รับผลตอบแทนเดิม 21,298 ล้านบาท ตลอดระยะเวลา 20 ปี
การตัดสินใจครั้งนี้เป็นการตอกย้ำศักยภาพของ ทำเลพหลโยธิน ให้เด่นชัดยิ่งขึ้น จากการที่ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้กลายเป็นจุดนัดพบสำคัญของผู้คนในกรุงเทพฯ มาอย่างยาวนาน ทำเลนี้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ซึ่งได้ยกระดับ พหลโยธิน ให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ และกำลังก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจรองจากย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่กำหนดให้เป็นย่านแห่งความเจริญในทุกมิติ
พหลโยธิน: จากศูนย์กลางคมนาคม สู่ศูนย์กลางธุรกิจและการอยู่อาศัยแห่งใหม่
ปัจจัยที่เสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับ ทำเลพหลโยธิน ไม่ได้มีเพียงแค่ระบบขนส่งมวลชนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการมาถึงของโครงการที่พลิกโฉมหน้าของพื้นที่อย่างสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นแม่เหล็กสำคัญของการเดินทางทางราง นอกจากนี้ รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายยังทำหน้าที่เป็นเส้นทางสำคัญในการรับส่งผู้โดยสารจำนวนมากเข้าสู่ใจกลางเมือง ส่งผลให้ย่านนี้เติบโตอย่างรวดเร็ว กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัย ย่านพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตา ปัจจุบัน เราเห็นการปรากฏตัวของโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่จากผู้พัฒนาชั้นนำหลากหลายแบรนด์ เปิดตัวอย่างต่อเนื่องตลอดแนวถนน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณ ทำเลทอง เซ็นทรัล ลาดพร้าว
ยิ่งไปกว่านั้น บริเวณใกล้เคียงยังมีโครงการขนาดใหญ่ที่ริเริ่มโดยภาคเอกชนอย่างโครงการมิกซ์ยูสของบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่มีศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นไฮไลท์สำคัญ ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินแปลง เซ็นทรัล ลาดพร้าว จะหมดอายุ การพัฒนาโครงการนี้มีเป้าหมายที่จะสร้างทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าแห่งใหม่กับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว เดิม ให้กลายเป็นอาณาจักรค้าปลีกและพื้นที่ใช้สอยที่ครบวงจร
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: การันตีศักยภาพแห่งอนาคต
การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ ทำเลพหลโยธิน สะท้อนผ่านราคาที่ดินที่พุ่งสูงอย่างร้อนแรง ปัจจุบันราคาได้ทะลุ 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ย่านนี้กำลังได้รับอานิสงส์โดยตรงจากความเจริญที่ขยายตัวมาจากพหลโยธินช่วงต้นๆ ซึ่งราคาที่ดินได้พุ่งไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ประกอบกับการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุม ห้าแยกลาดพร้าว ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินยิ่งพุ่งสูงขึ้น และทำให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นเป้าหมายสำคัญของกลุ่มนักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
นี่คือเหตุผลสำคัญที่ทำให้บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งปัจจุบันบริหารงานโดยบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN มีความมุ่งมั่นที่จะต่อสัญญาดังกล่าว เพื่อเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 49 ไร่ บริเวณตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาและมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2571 โดยเฉพาะอย่างยิ่งศูนย์การค้าแห่งใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” เพื่อสร้างอาณาจักร CPN ที่ยิ่งใหญ่บนถนนพหลโยธิน และยกระดับให้เป็น ฮับใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมหาศาล และคาดการณ์ว่าหากเซ็นทรัลจะต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี หลังปี 2571 มูลค่าค่าเช่าที่คาดการณ์ไว้น่าจะสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากประมาณการเดิมที่กว่า 2 หมื่นล้านบาท ตลอดอายุสัญญาเช่า 20 ปี
อย่างไรก็ตาม นายโสภณ ได้เสนอแนะประเด็นที่น่าพิจารณาว่า ที่ดินแปลงนี้เป็นของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ดินแปลงใหญ่ที่สร้างผลตอบแทนได้สูง รฟท. ควรพิจารณาเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันอย่างเป็นธรรม อย่างไรก็ตาม ตามเงื่อนไขสัญญา ผู้เช่ารายเดิมย่อมมีสิทธิในการขอเช่าต่อ ซึ่งก็เป็นที่เข้าใจได้ว่าทางเซ็นทรัลจะดำเนินการดังกล่าว
สิ่งที่ทำให้การพัฒนาที่ดินแปลงนี้มีความน่าสนใจเป็นพิเศษ คือ การที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ได้เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้สามารถสร้างพื้นที่ได้ถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (สำหรับพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ดังนั้น หากมีการรื้อถอนและพัฒนาโครงการใหม่ทั้งหมด อาจมีความคุ้มค่ามากกว่า เนื่องจากในอดีต เซ็นทรัลเคยประสบความสำเร็จอย่างสูงกับ Convention Center ในโครงการนี้ และการพัฒนาใหม่ก็มีศักยภาพที่จะพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ 47 ไร่ คล้ายคลึงกับโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค
การแข่งขันที่เข้มข้น: กลุ่มทุนชั้นนำจับจ้องทำเลทอง
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงสำคัญแห่งนี้เป็นที่หมายปองของกลุ่มทุนหลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี และที่สำคัญคือกลุ่มเซ็นทรัลเองที่ต้องการต่อสัญญาเช่า เพื่อรักษาความได้เปรียบ และใช้เป็นแม่เหล็กในการดึงดูดผู้คน เพื่อต่อยอดให้กับโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้า เซ็นทรัล พหลโยธิน ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต หากกลุ่มทุนอื่นได้ที่ดินแปลง 47 ไร่แห่งนี้ไป ย่อมเท่ากับเป็นการสร้างคู่แข่งสำคัญให้กับโครงการใหม่ของเซ็นทรัลพัฒนา
ประวัติศาสตร์สัญญาเช่า: จากจุดเริ่มต้น สู่การต่อยอดอนาคต
สำหรับรายละเอียดสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนาม เซ็นทรัล ลาดพร้าว นั้น เริ่มต้นการเช่าครั้งแรกเมื่อปี 2521 โดยครบสัญญารอบแรก 30 ปี ในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 หลังจากนั้นได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่ง รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาราว 21,298 ล้านบาท ปัจจุบัน สัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องชำระตามสัญญาสำหรับปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ชี้แจงว่า การดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก:
ส่วนของ SRTA และ รฟท.: เป็นการรับโอนสัญญาจาก รฟท. ซึ่งมีการรายงานผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณา
ส่วนระหว่าง SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ: เป็นสัญญาในรูปแบบการเช่าช่วง ซึ่งขณะนี้คณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขเบื้องต้นแล้ว แต่ยังคงต้องรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจาก รฟท. อีกครั้ง
เมื่อคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติต่อสัญญาที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ซึ่งประกอบด้วย รฟท., SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ ส่วนกำหนดการลงนามสัญญาในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2569 นั้น ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นหลัก
แหล่งข่าวจาก SRTA ยืนยันว่า ตัวเลขผลตอบแทนตามสัญญาใหม่ที่ 33,000 ล้านบาทนั้น เป็นเพียงการคาดการณ์เบื้องต้น และต้องรอการพิจารณาและสรุปตัวเลขที่แน่นอนจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง อย่างไรก็ตาม เป็นที่แน่ชัดว่ามูลค่าที่ดินที่ตั้ง เซ็นทรัล ลาดพร้าว นั้นสูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่ง รฟท. ได้ให้เซ็นทรัลเช่าเพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว นั้น มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ โดยพื้นที่ก่อสร้างของห้างสรรพสินค้ามีขนาดใหญ่ถึง 310,000 ตารางเมตร ครอบคลุมพื้นที่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว, โซนพลาซ่า, โรงแรม, ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน โดยมีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
จับตา! พหลโยธิน กำลังผงาดสู่ CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การต่อสัญญาเช่าครั้งใหญ่ของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว พร้อมกับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในย่าน พหลโยธิน ไม่ว่าจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส หรือศูนย์การค้าใหม่ ล้วนเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลแห่งนี้ การมาถึงของระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุม โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง และการลงทุนจากภาคเอกชนรายใหญ่ กำลังหล่อหลอมให้ พหลโยธิน กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง นี่คือโอกาสทองสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืน
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะต้องจับตาการเปลี่ยนแปลงของย่าน พหลโยธิน อย่างใกล้ชิด เพราะนี่คือทำเลที่จะเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแน่นอน หากคุณกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจ หรือต้องการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในทำเลศักยภาพแห่งนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เหนือ และการพัฒนา โครงการมิกซ์ยูสพหลโยธิน จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จของคุณ.
