พหลโยธิน: สู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจและการคมนาคมยุคใหม่แห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองในกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง และหนึ่งในพื้นที่ที่น่าจับตาเป็นพิเศษในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คือ “ย่านพหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และกลุ่มเซ็นทรัลสำหรับที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันศักยภาพของทำเลนี้ แต่ยังเป็นการจุดประกายความเจริญและการลงทุนในย่านพหลโยธินให้ก้าวไปอีกระดับ
สัญญาพลิกโฉม: 30 ปีแห่งโอกาส ณ สามเหลี่ยมพหลโยธิน
การตัดสินใจของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่มีมติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินกว่า 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นข่าวใหญ่ที่สะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. ได้ดำเนินการเจรจาอย่างใกล้ชิดกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ก่อนนำเสนอต่อคณะกรรมการ รฟท. เพื่ออนุมัติขั้นสุดท้าย การต่อสัญญานี้จะเริ่มมีผลหลังจากสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ย่านพหลโยธินกำลังจะก้าวเข้าสู่บทใหม่ของการพัฒนา
การที่กลุ่มเซ็นทรัลตัดสินใจลงทุนต่อสัญญาเช่าในระยะยาวเช่นนี้ ย่อมสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นอย่างสูงในศักยภาพของทำเลนี้ ซึ่งปัจจุบันได้กลายเป็นจุดนัดพบสำคัญและเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด การพัฒนาโครงข่ายคมนาคม โดยเฉพาะส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ได้แปรเปลี่ยนย่านพหลโยธินให้กลายเป็นฮับการเดินทางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ทำให้เกิดการหลั่งไหลของผู้คน ก่อให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และแหล่งช้อปปิ้งต่างๆ ตลอดแนว
ศักยภาพที่ดินพหลโยธิน: ทำเลทองสู่มูลค่าหมื่นล้าน
ผมขอเน้นย้ำว่า ที่ดินบริเวณนี้ไม่ได้มีมูลค่าเพียงแค่ตัวเลขผลตอบแทนค่าเช่าที่สูงลิ่วเท่านั้น แต่ยังหมายถึงศักยภาพในการพัฒนาที่ดินซึ่งถูกปลดล็อกโดยผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ การปรับปรุงผังเมืองได้เพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม (Area Ratio) ให้สามารถพัฒนาพื้นที่ได้ถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิมที่จำกัดไว้ที่ 300,000 ตารางเมตร สำหรับพื้นที่สีแดงประเภทพาณิชยกรรม สิ่งนี้เปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล
ในมุมมองของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การได้ครอบครองที่ดินแปลงยุทธศาสตร์เช่นนี้ หมายถึงการได้เปรียบในการแข่งขันอย่างไม่ต้องสงสัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงโครงการใหม่ที่กลุ่มเซ็นทรัลกำลังพัฒนาอยู่ฝั่งตรงข้าม ซึ่งก็คือโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ศูนย์การค้าแห่งใหม่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินเดิมสิ้นสุดลง การเชื่อมโยงทางกายภาพและทางธุรกิจระหว่างศูนย์การค้าทั้งสองแห่งนี้ จะเป็นการสร้างอาณาจักรค้าปลีกและศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่บนถนนพหลโยธิน ซึ่งจะยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน: เทรนด์ที่ต้องจับตา
ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าวได้พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอีก การเติบโตนี้ได้รับอานิสงส์โดยตรงจากการเป็นศูนย์กลางคมนาคม และศักยภาพในการพัฒนาตามผังเมืองใหม่ ประกอบกับการเข้ามาของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากผู้ประกอบการชั้นนำหลายราย เช่น โครงการมิกซ์ยูสของ CPN เอง ทำให้ย่านนี้กลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ต้องพิจารณาคือศักยภาพในการเติบโตระยะยาวของย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะโครงการที่ได้รับประโยชน์จากการคมนาคมที่สะดวกสบาย การเข้าถึงแหล่งงานและแหล่งไลฟ์สไตล์ต่างๆ ไม่เพียงแต่โครงการค้าปลีก แต่ยังรวมถึงโครงการที่พักอาศัยประเภทต่างๆ เช่น คอนโดมิเนียมหรู (Luxury Condos for Sale Phahonyothin) และอพาร์ตเมนต์ระดับพรีเมียม (Premium Apartments Phahonyothin) ซึ่งมีแนวโน้มความต้องการสูงจากกลุ่มคนทำงานและนักศึกษาในย่านนี้
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: การประมูลและการแข่งขันที่เป็นธรรม
ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ผมมองว่าการที่ที่ดินแปลงนี้เป็นของ รฟท. ซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐ การเปิดโอกาสให้เกิดการประมูลแข่งขันอย่างเป็นธรรม (Open Auction for Land Lease) ย่อมเป็นแนวทางที่สร้างผลประโยชน์สูงสุดให้กับประเทศชาติและผู้เสียภาษีทุกท่าน อย่างไรก็ตาม เข้าใจได้ว่ามีเงื่อนไขตามสัญญาที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งในกรณีนี้คือกลุ่มเซ็นทรัล
แต่การประเมินมูลค่าที่ดินและผลตอบแทนค่าเช่าควรได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงศักยภาพการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นตามผังเมืองใหม่ รวมถึงการเปรียบเทียบกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอื่นๆ ในเมือง การต่อสัญญาที่ดินผืนนี้ หากคิดเป็นมูลค่าเช่าใหม่ที่กว่า 33,000 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่น่าสนใจอย่างยิ่ง และเป็นข้อพิสูจน์ถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลทองแห่งนี้
อนาคตย่านพหลโยธิน: ศูนย์กลางแห่งอนาคต
จากที่กล่าวมาทั้งหมด ผมเชื่อมั่นว่าย่านพหลโยธิน กำลังจะก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ (New CBD Phahonyothin) และฮับการคมนาคมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ไม่ใช่เพียงเพราะการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงใหญ่ แต่เพราะการผสานรวมของปัจจัยต่างๆ ทั้งโครงข่ายคมนาคมที่ครอบคลุม การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่ทันสมัย และศักยภาพในการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืน
สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ การจับตาดูการพัฒนาในย่านพหลโยธินอย่างใกล้ชิด จะเป็นโอกาสอันดีในการเข้าถึงศักยภาพที่ยังไม่ถูกค้นพบอย่างเต็มที่ของทำเลทองแห่งนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดินและแนวโน้มตลาดในปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาที่แม่นยำและเป็นประโยชน์สูงสุด
