พหลโยธิน: สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ ใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ สู่ยุคทองที่ดินทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองในกรุงเทพฯ มานับไม่ถ้วน แต่ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังฉายแสงเจิดจรัสอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อให้ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวสามารถดำเนินกิจการต่อไปได้อีก 30 ปี มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่ใช่เพียงแค่ข่าวการต่อสัญญาธรรมดา แต่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลนี้ ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และฮับการคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งสูงขึ้นทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่อง
การต่อสัญญา: กุญแจสำคัญสู่การขับเคลื่อนศักยภาพทำเลพหลโยธิน
หัวใจสำคัญของการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้คือ การตัดสินใจของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) โดยคณะกรรมการมีมติอนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัลลาดพร้าว ขนาด 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลา 30 ปี คิดเป็นมูลค่าผลตอบแทนกว่า 33,000 ล้านบาท การเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้บรรลุข้อตกลงและกำลังรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากคณะกรรมการ รฟท. การต่อสัญญานี้จะเข้ามาเติมเต็มรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. หลังจากสัญญาเช่าเดิม 20 ปี จะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งเดิมมีมูลค่าผลตอบแทนอยู่ที่ 21,298 ล้านบาท
การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่จะสร้างความมั่นคงให้กับธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัล แต่ยังเป็นการตอกย้ำศักยภาพของย่านพหลโยธินให้โดดเด่นยิ่งขึ้นในฐานะจุดนัดพบสำคัญ และศูนย์กลางการใช้ชีวิตของผู้คนในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้ยกระดับให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ และเริ่มก้าวขึ้นมาท้าทายความเป็นศูนย์กลางธุรกิจชั้นนำอย่างสุขุมวิท สีลม หรือสาทร สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่มุ่งส่งเสริมการเติบโตของพื้นที่นี้
แม่เหล็กแห่งการเดินทางและศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
นอกเหนือจากสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ที่เป็นหัวใจสำคัญของการคมนาคมทางรางของประเทศแล้ว รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายได้กลายเป็นเส้นเลือดใหญ่ที่เชื่อมโยงผู้คนจำนวนมหาศาลเข้าสู่ใจกลางเมือง และในทางกลับกัน ก็ดึงดูดความเจริญและความหนาแน่นของกิจกรรมทางเศรษฐกิจเข้าสู่ย่านนี้อย่างไม่หยุดยั้ง ส่งผลให้พหลโยธินได้กลายเป็นทั้งย่านที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ปัจจุบัน เราเห็นการผุดขึ้นของโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมหรูจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำมากมายตลอดแนวเส้นทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณทำเลทองอย่างเซ็นทรัลลาดพร้าว
การผนึกกำลังของโครงการยักษ์ใหญ่: CPN สร้างอาณาจักรมิกซ์ยูสบนถนนพหลโยธิน
การขับเคลื่อนไปข้างหน้าของย่านพหลโยธินไม่ได้หยุดอยู่เพียงการต่อสัญญาเช่า แต่ยังรวมถึงการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่กำลังดำเนินการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โครงการนี้ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2571 จะประกอบด้วยศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งจะเปิดให้บริการในปีเดียวกับที่สัญญาเช่าเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิมสิ้นสุดลง โดยมีเป้าหมายชัดเจนในการเชื่อมโยงและผนวกรวมศูนย์การค้าแห่งใหม่เข้ากับเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิม สร้างเป็นอาณาจักรขนาดใหญ่ของ CPN ที่ครอบคลุมพื้นที่ตลอดแนวถนนพหลโยธิน และตอกย้ำความเป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ราคาที่ดินพุ่งทะลุ 1 ล้านบาท: บทพิสูจน์ศักยภาพแห่งทำเลทอง
จากปัจจัยบวกทั้งหมดที่กล่าวมา ไม่น่าแปลกใจที่ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว จะพุ่งทะลุ 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินที่สูงขึ้นนี้เป็นผลพวงมาจากการขยายตัวของความเจริญที่ต่อเนื่องมาจากพหลโยธินช่วงต้น ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินได้แตะระดับ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว นอกจากนี้ การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่เพิ่มขีดความสามารถในการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ยังเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ทำให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นเป้าหมายที่นักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทยต่างหมายปอง
ความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์: CPN ยึดพื้นที่ต่อยอดธุรกิจ
ความสนใจของบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในการต่อสัญญาเช่าครั้งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์ของ CPN ในการผนึกกำลังกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า การสร้างอาณาจักรขนาดใหญ่บนถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาศูนย์การค้า “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ให้เชื่อมโยงกับเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิม จะเป็นการสร้างจุดแข็งที่สำคัญให้กับ CPN ในการแข่งขันบนสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ตอนเหนือ หากที่ดินแปลง 47 ไร่แห่งนี้ตกไปอยู่ในมือของคู่แข่งรายอื่น ก็จะกลายเป็นคู่แข่งโดยตรงและมีศักยภาพสูงในการสกัดกั้นการเติบโตของโครงการใหม่ของ CPN
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: ความท้าทายและโอกาสในการประมูลที่ดิน
จากมุมมองของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) การเปลี่ยนแปลงของที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัลลาดพร้าว มีนัยสำคัญอย่างยิ่ง การประเมินคร่าวๆ สำหรับค่าเช่า 30 ปีข้างหน้า คาดว่าจะสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากการประเมินเดิมที่กว่า 2 หมื่นล้านบาทตลอดสัญญาเช่า 20 ปี
อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ เสนอแนะว่า ด้วยศักยภาพของที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งเป็นของ รฟท. และให้ผลตอบแทนสูง การเปิดประมูลเพื่อสร้างการแข่งขันที่เท่าเทียม น่าจะเป็นทางเลือกที่เหมาะสมที่สุด แม้ว่าตามเงื่อนไขสัญญา ผู้เช่ารายเดิมอย่างเซ็นทรัลจะมีสิทธิในการขอเช่าต่อก่อนก็ตาม การออกแบบผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่อนุญาตให้สร้างอาคารได้สูงถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ยิ่งทำให้การพัฒนาที่ดินแปลงนี้มีความน่าสนใจ หากมีการรื้อถอนและสร้างใหม่ทั้งหมด อาจจะคุ้มค่ากว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสามารถพัฒนาโครงการให้มีความหลากหลายฟังก์ชันคล้ายคลึงกับโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่ประสบความสำเร็จ
การแข่งขันที่ดุเดือด: กลุ่มทุนใหญ่จับจ้องทำเลพหลโยธิน
จากข้อมูลวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีกลุ่มทุนรายใหญ่อีกหลายค่ายที่ให้ความสนใจ นอกเหนือจากกลุ่มเซ็นทรัลแล้ว ยังมีกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ล้วนมีศักยภาพและความสนใจในการเข้าครอบครองที่ดินแปลงนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การต่อสัญญาเช่าเพิ่มเติมอีก 20 ปี เพื่อให้เกิดความต่อเนื่องในการพัฒนาและเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คนเข้าสู่โครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัลพหลโยธินในอนาคต เพราะการเสียที่ดินแปลง 47 ไร่ให้กับคู่แข่ง จะเป็นการสร้างคู่แข่งที่แข็งแกร่งให้กับโครงการใหม่ของเซ็นทรัลพัฒนาโดยตรง
ประวัติศาสตร์สัญญาเช่า: จากวันวานสู่ปัจจุบัน
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนามศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว มีประวัติความเป็นมาที่ยาวนาน โดยเริ่มต้นสัญญาเช่าครั้งแรกในปี 2521 และครบกำหนดสัญญา 30 ปีแรกเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่ง รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีก 3 ปี โดยค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องชำระในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.86 ล้านบาท
กระบวนการต่อสัญญา: ความโปร่งใสและความชัดเจน
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรก คือการเจรจาระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งได้รายงานผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ต่อคณะกรรมการ รฟท. เพื่อพิจารณา ส่วนที่สอง คือการเจรจาสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งคณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขเบื้องต้นแล้ว และกำลังรอการอนุมัติจาก รฟท. อีกครั้ง
หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว จะมีการลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ระหว่าง รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ การลงนามสัญญาจะเกิดขึ้นได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นหลัก
มูลค่าที่แท้จริง: 3.3 หมื่นล้านบาท คือสัญญาณแห่งการเติบโต
ตัวเลขผลตอบแทนตามสัญญาใหม่ที่ 33,000 ล้านบาท ซึ่งมีการพูดถึงกันนั้น เป็นตัวเลขที่ต้องรอการสรุปตัวเลขที่แน่นอนจากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง แหล่งข่าวจาก SRTA ยืนยันว่ามูลค่าที่ดินที่ตั้งเซ็นทรัลลาดพร้าวมีมูลค่าสูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่ง รฟท. ให้เซ็นทรัลเช่าเพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ ประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน โดยมีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
บทสรุป: จับตาดูย่านพหลโยธิน กำลังกลายเป็น CBD แห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญในย่านพหลโยธิน ไม่ใช่เพียงแค่การต่ออายุธุรกิจ แต่คือการตอกย้ำศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลนี้ที่กำลังจะก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ด้วยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การลงทุนของภาคเอกชน และการเติบโตของราคาที่ดินอย่างก้าวกระโดด ย่านพหลโยธินได้พิสูจน์แล้วว่าคือสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย โอกาสในการเติบโตในย่านนี้กำลังเปิดกว้างอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน
หากท่านเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่ต้องการเจาะลึกโอกาสในการลงทุนในทำเลศักยภาพอย่างย่านพหลโยธิน หรือกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
