ศักยภาพทำเลพหลโยธิน: ศูนย์กลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือกับการต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพัฒนาการของทำเลกรุงเทพฯ ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าทึ่ง และหนึ่งในทำเลที่โดดเด่นและมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องจนกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างปฏิเสธไม่ได้ นั่นคือ “ย่านพหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว การตัดสินใจครั้งสำคัญของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินกว่า 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนที่ประเมินไว้กว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่จะยิ่งตอกย้ำศักยภาพของทำเลนี้ และมีนัยยะสำคัญต่อภาพรวมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้
การเปลี่ยนแปลงสู่ศูนย์กลางศักยภาพ: จากถนนสู่ฮับคมนาคมและธุรกิจ
หากย้อนกลับไปเมื่อ 20 ปีที่แล้ว ย่านพหลโยธินอาจเป็นเพียงถนนสายหลักที่เชื่อมต่อการเดินทาง แต่ด้วยวิสัยทัศน์ในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้เปลี่ยนโฉมหน้าของย่านนี้ไปอย่างสิ้นเชิง การเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างเมืองและชานเมือง ทำให้พหลโยธินกลายเป็น “ฮับการคมนาคม” ที่มีผู้คนสัญจรไปมาจำนวนมหาศาลในแต่ละวัน ศักยภาพด้านคมนาคมนี้เอง ได้ส่งอิทธิพลต่อการพัฒนาด้านอื่นๆ ตามมาอย่างรวดเร็ว
สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ได้กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างๆ เข้ามาในพื้นที่นี้ การเชื่อมต่อที่ไร้รอยต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีเขียวกับระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ได้สร้างโอกาสในการเข้าถึงพื้นที่ต่างๆ ในกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวกสบาย ส่งผลให้ย่านพหลโยธินก้าวขึ้นมาเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจรอง” ที่มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าย่านสุขุมวิท สีลม หรือสาทร
ภายใต้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งเป็นกรอบแนวทางในการพัฒนาเมือง ได้มีการกำหนดให้ย่านพหลโยธินเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาอย่างเต็มที่ การเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณนี้ ทำให้เกิดการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงานทันสมัย คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี โรงแรมชั้นนำ ไปจนถึงศูนย์การค้ามิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ปัจจุบันเราจะเห็นโครงการต่างๆ ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เปิดตัวขึ้นตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณใกล้เคียงกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่กลายเป็นจุดนัดพบสำคัญและเป็นศูนย์รวมกิจกรรมของผู้คน
เซ็นทรัล ลาดพร้าว: มากกว่าแค่ห้างสรรพสินค้า แต่คือจุดเปลี่ยนของทำเล
การตัดสินใจต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินของกลุ่มเซ็นทรัล ไม่ใช่เพียงแค่การรักษาฐานลูกค้าเดิม แต่คือการวางยุทธศาสตร์ระยะยาวเพื่อต่อยอดความสำเร็จและขยายอาณาจักรธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัลให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงโครงการใหม่ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN คือ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาและคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าเดิมของเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดลง
การพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ในที่ดินแปลงใหม่บริเวณตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ ถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลนี้ โดยโครงการนี้จะถูกพัฒนาเป็นศูนย์การค้ามิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่จะเชื่อมโยงกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าวเดิม ทำให้เกิดเป็น “อาณาจักรใหญ่” ของ CPN บนถนนพหลโยธิน ซึ่งจะเป็น “ฮับแห่งใหม่” ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง
การรวมศูนย์การค้าสองแห่งที่เชื่อมต่อกัน จะสร้าง Synergy ที่มีพลังมหาศาล ทั้งในด้านการดึงดูดผู้คน การสร้างประสบการณ์การช้อปปิ้งที่หลากหลาย และการเป็นแหล่งรวมกิจกรรมไลฟ์สไตล์ที่ครบครัน นอกจากนี้ การมีโรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงานในบริเวณใกล้เคียง ยิ่งเป็นการเสริมศักยภาพของทำเลให้กลายเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการพักผ่อนหย่อนใจที่สมบูรณ์แบบ
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: ตัวชี้วัดศักยภาพที่ไม่อาจปฏิเสธ
ปรากฏการณ์ที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จากการพัฒนาและการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญนี้ คือการพุ่งสูงขึ้นของราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ข้อมูลล่าสุดบ่งชี้ว่าราคาที่ดินในบริเวณนี้ได้ขยับสูงเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การปรับผังเมืองใหม่ที่เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ได้ส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่าพื้นที่นี้มีศักยภาพในการพัฒนาที่สูงมาก
ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นนี้ เป็นผลมาจากการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่หลายกลุ่มที่ให้ความสนใจในที่ดินแปลงนี้ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเอง ก็ต้องการรักษาที่ดินแปลงนี้ไว้เพื่อประโยชน์ในการขยายธุรกิจในอนาคต การลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพสูงเช่นนี้ ถือเป็นการลงทุนระยะยาวที่นักลงทุนชั้นนำให้ความสำคัญ
การประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและข้อควรพิจารณา
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอย่างผม การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินนี้ เป็นโอกาสที่ดีในการสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการปรับปรุงเงื่อนไขการเช่าให้สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินภายใต้ผังเมืองใหม่ที่เอื้อต่อการพัฒนาที่หลากหลาย
อย่างไรก็ตาม มีข้อเสนอแนะที่สำคัญคือ รฟท. ในฐานะเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ที่มีมูลค่าสูง ควรพิจารณาแนวทางการเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันอย่างเป็นธรรม ซึ่งจะช่วยให้ได้ผลตอบแทนที่สูงสุด อย่างไรก็ตาม ภายใต้เงื่อนไขสัญญาเดิมที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน การเจรจาต่อรองจึงเป็นขั้นตอนที่สำคัญ
การพัฒนาที่ดินแปลงนี้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดตามศักยภาพใหม่ของผังเมือง ที่สามารถสร้างอาคารได้ถึง 6 แสนตารางเมตร (จากเดิม 3 แสนตารางเมตร) หากมีการปรับปรุงและก่อสร้างใหม่ อาจจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าเดิมอย่างมีนัยสำคัญ โดยรูปแบบการพัฒนาอาจคล้ายคลึงกับโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ขนาดใหญ่
ภาพรวมอนาคต: พหลโยธินสู่ศูนย์กลางแห่งอนาคต
การตัดสินใจต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ครั้งนี้ ไม่ใช่เพียงแค่การต่ออายุสัญญา แต่คือการประกาศศักดาว่าย่านพหลโยธิน กำลังก้าวสู่การเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่” ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างเต็มตัว ด้วยศักยภาพด้านคมนาคมที่แข็งแกร่ง การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้น และการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง ทำให้ทำเลนี้เป็นที่จับตาของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นี่คือโอกาสทองในการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดในย่านที่มีศักยภาพสูง ขณะที่ผู้บริโภค ก็จะได้สัมผัสกับชีวิตความเป็นเมืองที่สะดวกสบาย ครบครัน และมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
เรากำลังเฝ้ารอชมการเปลี่ยนแปลงของย่านพหลโยธิน ที่จะก้าวสู่การเป็นซีบีดี (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ที่จะยิ่งใหญ่และน่าจับตามองกว่าที่เคย
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ หรือผู้ที่สนใจย้ายเข้ามาอยู่ในทำเลที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลและพิจารณาการลงทุนในย่านพหลโยธิน ซึ่งจะกลายเป็นศูนย์กลางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ในอนาคตอันใกล้นี้ หากต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ หรือการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน โปรดติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาด
