ทำเลทองพหลโยธิน: มิติใหม่แห่งการเติบโตและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพมหานครมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังฉายภาพความน่าตื่นตาตื่นใจที่ไม่เคยมีมาก่อน การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กับกลุ่มเซ็นทรัล ในพื้นที่กว่า 47 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นหนึ่งในเหตุการณ์สำคัญที่ย้ำเตือนถึงศักยภาพอันมหาศาลของทำเลนี้ ไม่ใช่เพียงแค่การต่อสัญญา แต่เป็นการส่งสัญญาณแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดดที่กำลังจะเกิดขึ้นใน ศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพตอนเหนือ
บทวิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยแห่งความสำเร็จของทำเลพหลโยธิน
การตัดสินใจของ รฟท. ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินให้แก่กลุ่มเซ็นทรัล เป็นเวลาอีก 30 ปี พร้อมมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นก้าวสำคัญที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลนี้อย่างแท้จริง การเจรจาที่ดำเนินการโดย บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ปูทางไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่คาดว่าจะสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. เมื่อสัญญาเช่าเดิมที่มีอายุ 20 ปี สิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
การต่อสัญญาครั้งนี้ไม่ใช่เพียงแค่การรักษาฐานลูกค้าเดิม แต่เป็นการตอกย้ำให้เห็นว่า ทำเลศักยภาพพหลโยธิน ได้ก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจและคมนาคมที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้เปลี่ยนโฉมหน้าของย่านนี้อย่างสิ้นเชิง จากย่านที่พักอาศัยธรรมดา กลายเป็นทำเลทองที่เชื่อมต่อชีวิตคนเมืองได้อย่างไร้รอยต่อ เป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญ ไม่แพ้ CBD เดิมอย่างสุขุมวิท สีลม หรือสาทร สิ่งเหล่านี้สอดคล้องกับแผนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุดที่มุ่งเน้นการกระจายความเจริญออกสู่ปริมณฑลและพื้นที่รอบนอก
ยิ่งไปกว่านั้น การมีอยู่ของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่สำคัญ และการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว ทำให้ย่านนี้กลายเป็นจุดหมายปลายทางของผู้คนจำนวนมหาศาล ทั้งผู้อยู่อาศัย นักธุรกิจ และนักท่องเที่ยว ส่งผลให้เกิดการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างคึกคัก ทั้งโครงการที่พักอาศัย โรงแรม และอาคารสำนักงานจากผู้ประกอบการชั้นนำ
การลงทุนของ CPN: สร้างอาณาจักรธุรกิจแห่งใหม่
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญนี้ ยังเป็นกลยุทธ์ที่เชื่อมโยงกับการลงทุนของ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินอีก 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โครงการนี้ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว บนที่ดิน รฟท. จะหมดอายุสัญญา โดยมีเป้าหมายในการพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่มีอยู่เดิม การผนึกกำลังครั้งนี้จะสร้างปรากฏการณ์ “อาณาจักรใหญ่” ของ CPN บนถนนพหลโยธิน และยกระดับให้เป็น ฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ อย่างสมบูรณ์
การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 49 ไร่ ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศที่ครบวงจร ประกอบด้วยพื้นที่เชิงพาณิชยกรรม พื้นที่อยู่อาศัย และพื้นที่สำนักงาน ซึ่งจะดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยและทำงานในย่านนี้มากขึ้น ส่งผลให้เกิดความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้ง คอนโดมิเนียมพหลโยธิน ที่มีดีมานด์สูง และ บ้านเดี่ยวพหลโยธิน สำหรับครอบครัวที่ต้องการความสะดวกสบาย
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: โอกาสทองสำหรับนักลงทุน
สถานการณ์ปัจจุบันที่ราคาที่ดินบริเวณ ย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ดินในทำเลนี้ที่สูงมาก การปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ทำให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทย เป็นที่ชัดเจนว่า ราคาที่ดินพหลโยธิน จะยังคงเป็นขาขึ้นต่อไป
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเข้ามาลงทุนในย่านพหลโยธิน ถือเป็นจังหวะที่ดีที่สุด การลงทุนใน คอนโดใกล้รถไฟฟ้าพหลโยธิน หรือการมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในย่านนี้ จะได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว เนื่องจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง และการเติบโตของเมืองที่กระจายตัวมาถึงย่านนี้
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: การแข่งขันและการประมูลที่ดิน
แม้ว่าสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญนี้จะถูกต่อรองกับผู้เช่ารายเดิม แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอย่างคุณโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อคิดเห็นที่น่าสนใจ การที่ที่ดินเป็นของ รฟท. และเป็นแปลงใหญ่ที่มีมูลค่าสูง การเปิดประมูลเพื่อเกิดการแข่งขันอย่างทั่วถึงนั้นเป็นสิ่งที่น่าจะพิจารณา อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขของสัญญาเช่าเดิมได้ให้สิทธิแก่ผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งเข้าใจว่ากลุ่มเซ็นทรัลต้องการเช่าต่อ
คุณโสภณ ยังกล่าวถึงศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ภายใต้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่สามารถเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ซึ่งหากมีการรื้อถอนและก่อสร้างขึ้นใหม่ จะเป็นการเพิ่มมูลค่าและผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างมาก คล้ายคลึงกับโครงการอย่าง ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ขนาดใหญ่
การแข่งขันเพื่อครอบครองศักยภาพ: ใครคือผู้มีโอกาส?
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนหลากหลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ารวมถึงกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่กลุ่มทุนเหล่านี้ให้ความสนใจ เป็นเพราะการครอบครองที่ดินแปลงนี้เปรียบเสมือนการได้ครอบครอง “แม่เหล็ก” สำคัญที่จะดึงดูดผู้คน และเป็นฐานในการต่อยอดโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ในอนาคต หากที่ดินแปลงนี้ตกไปอยู่ในมือคู่แข่ง ก็จะเท่ากับเป็นการสร้างคู่แข่งสำคัญให้กับโครงการใหม่ของ CPN
บทสรุปการเดินทางของสัญญาเช่า: ประวัติศาสตร์สู่การพัฒนา
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีประวัติยาวนาน เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 สิ้นสุดรอบแรก 30 ปี ในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นจึงมีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งตลอดระยะเวลาสัญญา รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมกว่า 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยค่าเช่าที่ต้องชำระในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการต่อสัญญาเช่านี้ออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ ส่วนระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งได้รับรายงานผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ เพื่อนำเสนอต่อคณะกรรมการ รฟท. และส่วนที่สองระหว่าง SRTA กับ บจ.เซ็นทรัลฯ ซึ่งเป็นสัญญาเช่าช่วง ซึ่งคณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขชุดหนึ่งแล้ว และรอการอนุมัติจาก รฟท. อีกครั้ง
หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย คือ รฟท., SRTA และ บจ.เซ็นทรัลฯ โดยการลงนามคาดว่าจะมีขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. แม้ตัวเลขผลตอบแทน 33,000 ล้านบาท ที่ถูกกล่าวถึงในสัญญาใหม่ จะต้องรอการยืนยันจากคณะกรรมการ รฟท. อย่างเป็นทางการ แต่ก็เป็นที่แน่ชัดว่า มูลค่าที่ดินที่ตั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว นั้น สูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
อนาคตสดใสของย่านพหลโยธิน
พื้นที่ 47.22 ไร่ ที่เป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างกว่า 310,000 ตารางเมตร ทั้งศูนย์การค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน จะยังคงเป็นส่วนสำคัญของย่านนี้ต่อไป
จับตาดูให้ดี ย่านพหลโยธินกำลังก้าวขึ้นมาเป็น CBD ใหม่แห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ อย่างแท้จริง ศักยภาพที่มองเห็นได้ในขณะนี้ เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเติบโตอันยิ่งใหญ่ที่จะตามมา การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพเหนือ ในช่วงเวลานี้ คือการคว้าโอกาสทองสู่ความมั่งคั่งในอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่มองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการสัมผัสประสบการณ์การใช้ชีวิตที่ครบครันใจกลางความเจริญแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์พหลโยธิน และการเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ คือก้าวแรกที่คุณไม่ควรพลาด.
