พหลโยธิน: ศูนย์กลางใหม่แห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ กับการก้าวสู่ยุคทองของอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงการเปลี่ยนแปลงอันน่าทึ่งของทำเลศักยภาพหลายแห่งทั่วกรุงเทพมหานคร แต่มีทำเลหนึ่งที่โดดเด่นเป็นพิเศษ และกำลังจะก้าวขึ้นสู่บทบาทสำคัญในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ นั่นคือ “ย่านพหลโยธิน” โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณห้าแยกลาดพร้าว การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลา 30 ปี พร้อมมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของย่านนี้ และจะนำมาซึ่งพลวัตใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดินพหลโยธิน จะพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
การต่อสัญญา: สัญญาณแห่งความมั่นคงและการเติบโต
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินกว่า 47 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของทำเลนี้ ไม่ใช่เพียงในฐานะศูนย์การค้าที่เป็นที่นิยม แต่ในฐานะฮับสำคัญของการคมนาคมและศูนย์กลางธุรกิจ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ในฐานะบริษัทย่อยของ รฟท. ได้ดำเนินการเจรจาต่อรองกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด อย่างรอบคอบ และการที่คณะกรรมการ รฟท. มีมติเห็นชอบ ถือเป็นก้าวสำคัญในการขับเคลื่อนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ที่จะสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. ในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า
มูลค่าผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นจาก 21,298 ล้านบาท เป็นกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ตลอดระยะเวลาการเช่า 30 ปี (นับจากสิ้นสุดสัญญาเดิมในปี 2571) เป็นข้อบ่งชี้ชัดเจนถึงการประเมินมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการเติบโตทางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในเขตตอนเหนือ การต่อสัญญาครั้งนี้จะยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้กับย่านพหลโยธิน กลายเป็นจุดนัดพบสำคัญที่เชื่อมโยงผู้คนจากทั่วสารทิศ
พหลโยธิน: จากจุดเชื่อมต่อ สู่ศูนย์กลางธุรกิจที่ท้าทาย CBD เดิม
การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้พลิกโฉมย่านพหลโยธิน จากพื้นที่ที่มีศักยภาพด้านคมนาคม สู่การเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางระบบรางที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ เป็นอีกหนึ่งแม่เหล็กสำคัญที่ดึงดูดผู้คนและกิจกรรมต่างๆ เข้ามาในพื้นที่ ส่งผลให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นทำเลทองสำหรับที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่
ปัจจุบัน เราจะเห็นได้ว่ามีโครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำผุดขึ้นตลอดแนว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณใกล้เคียงเซ็นทรัลลาดพร้าว สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่เพิ่มสูงขึ้น การพัฒนาเหล่านี้สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่ได้ปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณนี้ ทำให้ย่านพหลโยธินมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง
โครงการใหม่ของ CPN: สร้างอาณาจักรแห่งการค้าและการใช้ชีวิต
การต่อสัญญาของกลุ่มเซ็นทรัลครั้งนี้ ไม่ได้เป็นเพียงการรักษาฐานที่ตั้งเดิม แต่ยังเป็นการต่อยอดเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงโครงการใหม่ของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN อย่าง “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ศูนย์การค้ามิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าเซ็นทรัลลาดพร้าวจะสิ้นสุดลง
การเชื่อมโยงระหว่างศูนย์การค้าใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” กับศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ที่ตั้งอยู่บนที่ดินของ รฟท. จะสร้าง “อาณาจักร” ของ CPN บนถนนพหลโยธิน ที่มีความครบวงจรและมีขนาดใหญ่ไม่แพ้ CBD เดิมอย่างสุขุมวิท สีลม หรือสาทร ศักยภาพของโครงการมิกซ์ยูสนี้จะดึงดูดผู้คนให้เข้ามาจับจ่ายใช้สอย พักอาศัย และทำงานในพื้นที่ ทำให้เกิดการไหลเวียนทางเศรษฐกิจอย่างมหาศาล
การประเมินมูลค่าที่ดิน: สะท้อนศักยภาพที่เพิ่มขึ้น
ข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญอย่าง นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นตาตื่นใจของที่ดินแปลงนี้ การประเมินมูลค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจากกว่า 2 หมื่นล้านบาท เป็นกว่า 3 หมื่นล้านบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นเครื่องยืนยันว่ามูลค่าของที่ดินแปลงนี้ได้พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
แม้ว่าตามหลักการทั่วไป รฟท. ควรเปิดประมูลที่ดินแปลงใหญ่นี้เพื่อสร้างการแข่งขัน แต่เนื่องจากเงื่อนไขของสัญญาที่ให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน กลุ่มเซ็นทรัลจึงอยู่ในตำแหน่งที่ได้เปรียบ และการต่อสัญญาครั้งนี้ก็สอดคล้องกับแนวโน้มการเติบโตของย่าน ที่มีการปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองใหม่ ซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีความหนาแน่นสูง
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้เล่นตัวจริง?
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงนี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ารวมถึงกลุ่มเซ็นทรัลเองด้วย การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาอย่างแข็งขันนั้น มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อรักษาความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์ และป้องกันไม่ให้คู่แข่งเข้ามาผูกขาดพื้นที่ ซึ่งอาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ในอนาคต
การถือครองที่ดินแปลงนี้ ถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะต่อยอดให้โครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าแห่งใหม่ของ CPN กลายเป็นศูนย์กลางที่แข็งแกร่งที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ การแข่งขันที่เข้มข้นนี้ ยิ่งตอกย้ำถึงมูลค่าและความสำคัญของทำเล “พหลโยธิน” ในยุคปัจจุบัน
ประวัติศาสตร์และสัญญาเช่า: รากฐานที่มั่นคง
สัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว มีประวัติยาวนาน เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 และครบสัญญา 30 ปี ในปี 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาออกไปอีก 20 ปี จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 มูลค่าผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 21,298 ล้านบาท
ปัจจุบันสัญญาเช่าเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยในปี 2568 กลุ่มเซ็นทรัลมีภาระค่าเช่าตามสัญญาอยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท การดำเนินการต่อสัญญาเช่านี้มีความซับซ้อนในเชิงโครงสร้าง โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ สัญญาระหว่าง SRTA กับ รฟท. และสัญญาระหว่าง SRTA กับกลุ่มเซ็นทรัลในรูปแบบการเช่าช่วง การที่คณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขชุดหนึ่งแล้ว และกำลังรอการพิจารณาขั้นสุดท้ายจาก รฟท. แสดงให้เห็นถึงกระบวนการที่รอบคอบและเป็นระบบ
แนวโน้มการพัฒนา: สู่การเป็น CBD ใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่จะเชื่อมโยงกับเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นมากกว่าการสร้างศูนย์การค้า แต่เป็นการสร้าง “เมืองในเมือง” (City within a City) ที่ผสมผสานการค้าปลีก พื้นที่สำนักงาน ที่พักอาศัย และแหล่งบันเทิงเข้าไว้ด้วยกัน ด้วยพื้นที่ก่อสร้างกว่า 310,000 ตารางเมตร ซึ่งประกอบด้วยห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน ศักยภาพของโครงการนี้จะดึงดูดผู้คนเข้ามาในพื้นที่อย่างมหาศาล และส่งผลให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่ครบวงจร
ราคาที่ดินพหลโยธิน บริเวณนี้ได้ทะยานขึ้นเหนือ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากที่เคยอยู่ในระดับ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา ในช่วงต้นของถนนพหลโยธิน การเติบโตนี้ไม่ได้เกิดจากปัจจัยเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการเปลี่ยนแปลงทางผังเมือง และความต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง
มองไปข้างหน้า: โอกาสที่มองข้ามไม่ได้
ย่านพหลโยธินกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ จากทำเลที่มีศักยภาพด้านคมนาคม สู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของเซ็นทรัลลาดพร้าว พร้อมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ของ CPN “เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงอนาคตอันสดใสของย่านนี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่านี่คือโอกาสทองสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ การจับตาดูความเคลื่อนไหวของย่านพหลโยธินต่อไป จึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะนี่คือการถือกำเนิดของ CBD ใหม่ ที่จะกำหนดทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ในอีกหลายปีข้างหน้า
หากท่านเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการคว้าส่วนแบ่งจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโต หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการขยายธุรกิจไปยังทำเลที่มีศักยภาพสูงสุด การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับย่านพหลโยธิน และทำเลที่ตั้งของ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จของท่าน ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตครั้งประวัติศาสตร์นี้ และค้นหาโอกาสที่ซ่อนเร้นอยู่ในใจกลางของกรุงเทพฯ ตอนเหนือไปพร้อมกัน
