พหลโยธิน: ย่านศูนย์กลางแห่งอนาคตของกรุงเทพฯตอนเหนือ กับศักยภาพที่ดินพุ่งทะยานหลัง “เซ็นทรัลลาดพร้าว” ต่อสัญญา 30 ปี
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองหลายต่อหลายแห่งในกรุงเทพมหานคร แต่ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังฉายภาพความเจริญรุ่งเรืองในรูปแบบใหม่ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ เซ็นทรัลลาดพร้าว โดยกลุ่มเซ็นทรัล เป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำศักยภาพอันแข็งแกร่งของทำเลนี้ และส่งสัญญาณถึงโอกาสการลงทุนที่กำลังจะตามมา
“เซ็นทรัลลาดพร้าว” ต่อสัญญา 30 ปี: ตัวเร่งปฏิกิริยาแห่งความเจริญ
การที่ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีมติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลไปอีก 30 ปี พร้อมผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่ใช่เพียงแค่การต่ออายุธุรกิจค้าปลีก แต่เป็นการยืนยันถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลนี้อย่างแท้จริง การเจรจาที่ดำเนินไปอย่างราบรื่นระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ส่อเคี้ยวเล็บถึงบทสรุปที่จะสร้างแรงกระเพื่อมให้กับพื้นที่ในวงกว้าง
การต่อสัญญาครั้งนี้เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่สัญญาเช่าเดิมกำลังจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของกลุ่มเซ็นทรัลในการปักหมุดธุรกิจ ณ ทำเลแห่งนี้ การลงทุนเพื่อพัฒนาต่อยอดจากศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิม สู่การเป็นศูนย์กลางที่ครบวงจรมากขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์และพฤติกรรมผู้บริโภค
พหลโยธิน: จากฮับคมนาคม สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งกรุงเทพฯตอนเหนือ
ความสำเร็จของ เซ็นทรัลลาดพร้าว ในการเป็นจุดนัดพบสำคัญของผู้คนในกรุงเทพฯ เป็นสิ่งที่ปฏิเสธไม่ได้ การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้พลิกโฉมย่านพหลโยธินให้กลายเป็นทำเลศักยภาพชั้นยอด เป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญของกรุงเทพฯตอนเหนือ เปรียบได้กับเป็น “สุขุมวิท 2” หรือ “สาทรเหนือ” ที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด
การผสานรวมระบบขนส่งมวลชนที่ทันสมัยเข้ากับศักยภาพของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งกำหนดให้ย่านนี้เป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รองรับการขยายตัวของเมือง ทำให้เกิดปรากฏการณ์ที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
การเชื่อมโยงคมนาคมไร้รอยต่อ: นอกเหนือจากสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางระดับประเทศแล้ว รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายยังทำหน้าที่เป็นเส้นเลือดใหญ่ในการนำพาผู้คนเข้าสู่ใจกลางเมือง และเชื่อมต่อการเดินทางไปยังพื้นที่ต่างๆ ได้อย่างสะดวกสบาย การเข้าถึงที่ง่ายดายนี้เอง คือหัวใจสำคัญที่ดึงดูดทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร: การหลั่งไหลของความเจริญส่งผลให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ โรงแรมระดับหรู อาคารสำนักงานสมัยใหม่ และโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ดังจากผู้พัฒนาชั้นนำต่างๆ ทยอยผุดขึ้นตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณใกล้เคียงกับ เซ็นทรัลลาดพร้าว
โครงการมิกซ์ยูสยักษ์ใหญ่: ความเคลื่อนไหวของภาคเอกชน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่กำลังเดินหน้าพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า คืออีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะเสริมความแข็งแกร่งให้กับย่านนี้ โครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัลลาดพร้าว จะสิ้นสุดลง มีเป้าหมายที่จะเชื่อมโยงกับศูนย์การค้าเดิม สร้างเป็นอาณาจักรค้าปลีกและศูนย์กลางธุรกิจขนาดมหึมาบนถนนพหลโยธิน
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สัญญาณแห่งโอกาสทอง
ไม่น่าแปลกใจที่ภายใต้ปัจจัยบวกเหล่านี้ ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ได้พุ่งทะยานอย่างร้อนแรง ปัจจุบันราคาที่ดินได้ขยับสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การขยายตัวของความเจริญจากย่านพหลโยธินช่วงต้นๆ ที่ราคาที่ดินแตะระดับ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังบริเวณนี้
ยิ่งไปกว่านั้น การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ได้เพิ่มศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณนี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือสัญญาณที่บ่งบอกว่าที่ดินแปลงนี้ย่อมตกเป็นเป้าหมายสำคัญของนักลงทุนระดับแถวหน้าของประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
การประเมินมูลค่าและโอกาสการลงทุนจากผู้เชี่ยวชาญ
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ตั้งของ เซ็นทรัลลาดพร้าว เขาประเมินว่าหากกลุ่มเซ็นทรัลจะเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าอาจสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่เคยประเมินไว้กว่า 2 หมื่นล้านบาทตลอดสัญญาเช่า 20 ปี
แม้ว่าตามหลักการแล้ว ที่ดินแปลงใหญ่ของ รฟท. ควรเปิดประมูลเพื่อสร้างการแข่งขัน แต่ข้อจำกัดด้านเงื่อนไขสัญญาที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ทำให้การต่อสัญญาของกลุ่มเซ็นทรัลเป็นไปได้สูง
“ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้มีสูงมาก” นายโสภณกล่าวเสริม “ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่ดินแปลงนี้สามารถพัฒนาอาคารได้มากถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร หากมีการรื้อถอนและสร้างใหม่ทั้งหมด จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาล และอาจมีรูปแบบคล้ายโครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่กว่า 47 ไร่”
การแข่งขันของกลุ่มทุน: ความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนชั้นนำหลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่าคือกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่กลุ่มทุนเหล่านี้ให้ความสนใจ สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าเชิงกลยุทธ์ของที่ดินแปลงนี้ ซึ่งหากตกไปอยู่ในมือคู่แข่ง จะกลายเป็นคู่แข่งสำคัญต่อโครงการใหม่ของ CPN อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สัญญารุ่นใหม่: การต่อยอดธุรกิจค้าปลีกสู่ยุคดิจิทัล
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือ เซ็นทรัลลาดพร้าว มีประวัติยาวนาน เริ่มต้นเช่าครั้งแรกเมื่อปี 2521 และต่อสัญญามาอย่างต่อเนื่อง ในครั้งนี้ การต่อสัญญาอีก 30 ปี จะเป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับอนาคตของธุรกิจค้าปลีกในยุคที่การแข่งขันสูงและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
การมีสัญญาที่ต่อเนื่องยาวนานถึงปี 2571 (หากนับจากสัญญาปัจจุบัน) และการต่อสัญญาใหม่จะครอบคลุมถึงราวปี 2601 เป็นการเปิดโอกาสให้กลุ่มเซ็นทรัลสามารถวางแผนการลงทุนและพัฒนาโครงการต่างๆ ได้อย่างเต็มที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการผสานเทคโนโลยีและนวัตกรรมเข้ากับการพัฒนาพื้นที่ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในยุคดิจิทัล
บทบาทของ SRTA และทิศทางอนาคต
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ในฐานะบริษัทลูกของ รฟท. มีบทบาทสำคัญในการบริหารจัดการและเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ การดำเนินการแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ การเจรจาระหว่าง SRTA และ รฟท. เพื่อรับมอบสัญญา และการเจรจาสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับ บริษัท เซ็นทรัลฯ
การที่คณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขและกรอบข้อตกลงบางส่วนแล้ว เป็นสัญญาณที่ดี แต่ยังคงต้องรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง เมื่อทุกอย่างลงตัว จะนำไปสู่การลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ระหว่าง รฟท., SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ
อนาคตของย่านพหลโยธิน: ศูนย์กลางแห่งใหม่ที่น่าจับตา
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้นในย่านพหลโยธิน การผนวกเข้ากับโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และศักยภาพที่ดินที่เพิ่มขึ้นตามผังเมือง จะหล่อหลอมให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯตอนเหนือ ที่ไม่เพียงแต่เป็นแหล่งช้อปปิ้ง แต่ยังเป็นศูนย์รวมการใช้ชีวิต การทำงาน และการพักผ่อนหย่อนใจ
ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นทั้งตัวชี้วัดความสำเร็จ และโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ การมองเห็นศักยภาพระยะยาวของย่านพหลโยธิน คือกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสทองนี้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การจับตาดูความเคลื่อนไหวในย่านพหลโยธินนี้ถือเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม โอกาสในการลงทุนเพื่อรับผลตอบแทนที่น่าพอใจ กำลังรอท่านอยู่ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แนวหน้า หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในย่านพหลโยธินและทำเลศักยภาพอื่นๆ ในกรุงเทพฯ ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนของท่าน
