พหลโยธิน: ยุทธศาสตร์ผืนที่ดินทอง สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งอนาคตกรุงเทพฯ เหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพัฒนาการของทำเลศักยภาพหลายต่อหลายแห่งในกรุงเทพมหานคร แต่สำหรับย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ความเคลื่อนไหวครั้งล่าสุดเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญระหว่าง การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และกลุ่มเซ็นทรัล สะท้อนถึงพลวัตที่ซับซ้อนและศักยภาพที่ไม่เคยหยุดนิ่งของทำเลทองแห่งนี้ ซึ่งกำลังตอกย้ำสถานะการเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ในการอนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมกว่า 47 ไร่ บริเวณเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลาอีก 30 ปี พร้อมมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท เป็นมากกว่าแค่การต่ออายุสัญญา แต่คือการประกาศศักดาของทำเลพหลโยธินในฐานะศูนย์กลางการคมนาคมและยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจที่สำคัญ การต่อสัญญานี้ไม่เพียงแต่เป็นการรักษาฐานลูกค้าเดิม แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งเพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต ซึ่งจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้อย่างไม่อาจปฏิเสธ
จากจุดตัดคมนาคมสู่มหานครแห่งการลงทุน: วิวัฒนาการของทำเลพหลโยธิน
ตลอดระยะเวลา 20 ปีที่ผ่านมา ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ จากที่เคยเป็นเพียงชุมทางคมนาคมสำคัญ การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้ยกระดับทำเลแห่งนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ เปรียบเสมือนเส้นเลือดใหญ่ที่เชื่อมต่อผู้คนจากทั่วสารทิศเข้าสู่ใจกลางเมือง และในทางกลับกันก็ดึงดูดผู้คนจากภายนอกให้เข้ามาสู่ย่านนี้
ด้วยการเชื่อมต่ออันไร้รอยต่อกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ทำให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม อาคารสำนักงานที่ทันสมัย หรือศูนย์การค้าที่ครบครัน แบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำต่างเข้ามาจับจองพื้นที่เพื่อสร้างสรรค์โครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ภายใต้นโยบายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ได้มีการกำหนดให้ย่านพหลโยธินเป็นพื้นที่เป้าหมายสำหรับการพัฒนาเชิงพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย ทำให้ศักยภาพของทำเลนี้ได้รับการยกระดับขึ้นไปอีกขั้น สอดคล้องกับแนวโน้มการขยายตัวของเมือง (Urban Expansion) ที่มุ่งเน้นการกระจายความเจริญออกสู่รอบนอกของเมืองหลวง เพื่อลดความแออัดและสร้างสมดุลในการพัฒนา
กลยุทธ์ “เซ็นทรัล” กับการผนึกกำลังโครงการบนถนนพหลโยธิน
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยม 47 ไร่ ของกลุ่มเซ็นทรัล ไม่ใช่การตัดสินใจที่เกิดขึ้นโดยปราศจากการวางแผน แต่เป็นการตอกย้ำกลยุทธ์การสร้างอาณาจักรธุรกิจแบบครบวงจร (Integrated Mixed-Use Development) บนถนนพหลโยธิน การลงทุนในพื้นที่กว่า 47 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะถูกผสานเข้ากับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินอีก 49 ไร่ ที่อยู่ฝั่งตรงข้าม (บริเวณแดนเนรมิตเก่า) ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2571
การเชื่อมโยงศูนย์การค้าทั้งสองแห่งเข้าด้วยกัน ไม่เพียงแต่เป็นการขยายพื้นที่ค้าปลีกให้ใหญ่ขึ้น แต่ยังเป็นการสร้าง Synergy Effect อันทรงพลัง สร้างประสบการณ์การช้อปปิ้ง การรับประทานอาหาร และความบันเทิงที่เหนือกว่า ซึ่งจะส่งผลให้บริเวณห้าแยกลาดพร้าวกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ทั้งสำหรับนักท่องเที่ยวและคนท้องถิ่น
ภายใต้สัญญาเช่าใหม่นี้ กลุ่มเซ็นทรัลจะได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาพื้นที่ได้อย่างเต็มศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการปรับปรุงผังเมืองที่อนุญาตให้เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุดถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) การพัฒนาใหม่บนที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพที่จะสร้างสรรค์โครงการที่หลากหลายฟังก์ชัน ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงแรมระดับ 5 ดาว อาคารสำนักงานเกรด A หรือแม้กระทั่งพื้นที่จัดประชุมและนิทรรศการขนาดใหญ่ ซึ่งจะช่วยยกระดับมาตรฐานของย่านนี้ให้ทัดเทียมกับ CBD ชั้นนำอื่นๆ ของกรุงเทพฯ
ราคาที่ดินพุ่งแรง: บทสะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุน
ภายหลังจากการประกาศข่าวการต่อสัญญาเช่า ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การพุ่งสูงขึ้นของราคาที่ดินนี้ สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศที่มีต่อศักยภาพของทำเลนี้
การปรับตัวของราคาที่ดินย่านนี้ เป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ได้แก่:
การคมนาคมที่สะดวกสบาย: การเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุม ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองเป็นไปอย่างง่ายดาย
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐและเอกชนที่ต่อเนื่อง ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและสิ่งอำนวยความสะดวก
ศักยภาพการพัฒนาที่ดิน: การปรับปรุงผังเมืองและการเพิ่มข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้ที่ดินแปลงใหญ่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล
การเติบโตของเศรษฐกิจ: การฟื้นตัวและการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทย สร้างความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในภาคส่วนต่างๆ
ราคาที่ดินในย่านพหลโยธินตอนต้น ซึ่งเคยสูงถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา ได้เป็นแรงส่งให้ราคาในบริเวณห้าแยกลาดพร้าวปรับตัวขึ้นตามไปด้วย ทำให้ทำเลแห่งนี้กลายเป็นเป้าหมายที่นักลงทุนระดับแถวหน้าของประเทศต่างหมายปอง
ภูมิทัศน์การแข่งขัน: การช่วงชิงพื้นที่ทำเลทอง
ข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ ไม่ได้เป็นเพียงข่าวดีสำหรับกลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้น แต่ยังส่งสัญญาณถึงการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน มีรายงานว่ากลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายค่าย เช่น กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี ต่างก็ให้ความสนใจในที่ดินแปลงดังกล่าว
การที่กลุ่มเซ็นทรัลสามารถรักษาที่ดินแปลงนี้ไว้ได้ เป็นการตอกย้ำความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์ เนื่องจากหากที่ดินแปลงนี้ตกไปอยู่ในมือคู่แข่ง ก็จะกลายเป็นคู่แข่งที่สำคัญโดยตรงต่อโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่กำลังจะเกิดขึ้น การรักษาผืนที่ดินแปลงนี้ไว้ จึงเป็นการรักษาตำแหน่งผู้นำและสร้างแต้มต่อในการแข่งขันระยะยาว
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและข้อควรพิจารณา
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับประเด็นนี้ ท่านชี้ให้เห็นว่า การต่อสัญญาเช่าเป็นสิ่งที่มีความเป็นไปได้สูง โดยประเมินมูลค่าค่าเช่าใหม่ว่าน่าจะสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับสัญญาเดิม
อย่างไรก็ตาม ท่านได้ตั้งข้อสังเกตถึงประเด็นสำคัญว่า ที่ดินแปลงนี้เป็นของ รฟท. ซึ่งเป็นหน่วยงานรัฐ และเป็นที่ดินแปลงใหญ่ที่มีมูลค่าสูง การเปิดประมูลเพื่อแข่งขันตามกระบวนการปกติ น่าจะเป็นแนวทางที่โปร่งใสและเกิดประโยชน์สูงสุดต่อ รฟท. อย่างไรก็ตาม ภายใต้เงื่อนไขสัญญาเช่าเดิม ย่อมมีสิทธิพิเศษให้กับผู้เช่ารายเดิม ซึ่งก็คือกลุ่มเซ็นทรัล
ท่านยังเน้นย้ำถึงศักยภาพในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ภายใต้ผังเมืองใหม่ ที่เอื้อต่อการสร้างอาคารขนาดใหญ่ การพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-Use) ที่มีหลากหลายฟังก์ชัน เช่นเดียวกับโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่ประสบความสำเร็จอย่างสูง การพัฒนาที่ดินแปลงนี้ในรูปแบบใหม่ สามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าเดิมได้อย่างแน่นอน
ภาพรวมสัญญาเช่า: จากอดีตถึงอนาคต
สัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีประวัติยาวนาน เริ่มต้นครั้งแรกเมื่อปี 2521 เป็นระยะเวลา 30 ปี และสิ้นสุดสัญญาในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้น ได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยตลอดอายุสัญญารวม 20 ปี รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมกว่า 21,298 ล้านบาท
ปัจจุบัน สัญญาเช่าเหลืออีกเพียง 3 ปี โดยในปี 2568 กลุ่มเซ็นทรัลได้จ่ายค่าเช่าจำนวน 1,470.859 ล้านบาท
การดำเนินการต่อสัญญาเช่าในครั้งนี้ แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก:
ส่วนระหว่าง รฟท. และบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA): ซึ่งเป็นสัญญาหลัก โดย SRTA เป็นผู้รับมอบอำนาจจาก รฟท. ในการบริหารจัดการและเจรจา
ส่วนระหว่าง SRTA และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด (ในเครือกลุ่มเซ็นทรัล): ซึ่งเป็นสัญญาในรูปแบบการเช่าช่วง
กระบวนการอนุมัติจะเริ่มจากการพิจารณาของคณะกรรมการบริษัท SRTA ก่อน จากนั้นจะนำเสนอต่อคณะกรรมการ รฟท. เพื่อการอนุมัติขั้นสุดท้าย หากทุกอย่างเป็นไปตามแผน คาดว่าจะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย (รฟท., SRTA, และกลุ่มเซ็นทรัล) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2569
อนาคตของย่านพหลโยธิน: ศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ที่ไม่ควรมองข้าม
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในย่านพหลโยธิน การมาถึงของโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่จะเชื่อมต่อกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะเป็นการสร้าง “Mega Project” ที่มีศักยภาพในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ตอนเหนือได้อย่างแท้จริง
ผมเชื่อมั่นว่า ย่านพหลโยธินกำลังจะก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ ที่สำคัญไม่แพ้สุขุมวิท สีลม หรือสาทร ด้วยปัจจัยสนับสนุนที่แข็งแกร่งทั้งด้านคมนาคม โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการสัมผัสประสบการณ์การใช้ชีวิตที่สะดวกสบายและครบครัน ย่านพหลโยธิน คือคำตอบที่ไม่ควรมองข้าม ถึงเวลาแล้วที่คุณจะเข้ามาสัมผัสกับพลวัตที่น่าตื่นเต้นของย่านนี้ และเตรียมพร้อมรับกับอนาคตอันรุ่งโรจน์ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ.
