เปิดศักราชใหม่ 2569: “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ต่อสัญญาเช่า 30 ปี ดัน “พหลโยธิน” ยืนยันสถานะฮับกรุงเทพฯ เหนือ สู่การเติบโตอสังหาริมทรัพย์ที่เหนือกว่า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองย่อมเป็นเรื่องที่น่าจับตาอย่างยิ่ง และในปี 2569 นี้เอง ที่ประชุมคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้มีมติสำคัญในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงยุทธศาสตร์ย่านพหลโยธิน หรือที่เรารู้จักกันในนาม “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนอันมหาศาลกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันศักยภาพอันไร้เทียมทานของทำเลพหลโยธินในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและฮับการคมนาคมของกรุงเทพฯ ตอนเหนือเท่านั้น แต่ยังเป็นการจุดประกายการเติบโตอย่างก้าวกระโดดให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ ซึ่งเราจะเห็นราคาที่ดินพุ่งทะยานอย่างแน่นอน สู่ระดับกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา
ย้อนรอยการพัฒนา: จากสามเหลี่ยมทองคำ สู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งอนาคต
ทำเลทองย่านพหลโยธิน บริเวณห้าแยกลาดพร้าว ถือเป็นพื้นที่ที่ถูกจับตามองมาอย่างต่อเนื่อง และการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งมีพื้นที่กว่า 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นเวลากว่า 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. ได้ดำเนินการเจรจาอย่างเป็นทางการกับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นที่เรียบร้อยแล้ว และเตรียมนำเสนอต่อที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. เพื่อพิจารณาอนุมัติในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้ การขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แปลงใหญ่ครั้งนี้ จะสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. ได้อย่างต่อเนื่อง หลังจากที่สัญญาเช่าเดิม 20 ปี จะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งมีมูลค่าผลตอบแทนเดิมอยู่ที่ 21,298 ล้านบาท
การต่อสัญญาฉบับนี้ จะส่งแรงกระเพื่อมอย่างมหาศาลให้กับพื้นที่ย่านพหลโยธินโดยรวม “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งเปรียบเสมือนจุดนัดพบสำคัญของชาวกรุงเทพฯ มาอย่างยาวนาน ได้รับการพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการเดินทางอันทันสมัย ด้วยการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ทำให้ย่านนี้กลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง กลายเป็นฮับการคมนาคมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ เทียบเคียงได้กับย่าน CBD หลักอย่างสุขุมวิท สีลม และสาทร การพัฒนาที่สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุด (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ทำให้ย่านนี้มีความพร้อมรองรับการเจริญเติบโตในทุกมิติ
Infrastructure Driven Growth: รถไฟฟ้าสายสีเขียว และสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ขับเคลื่อนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
หัวใจสำคัญที่ทำให้ย่านพหลโยธินมีศักยภาพโดดเด่น คือโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่แข็งแกร่ง การมี “สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์” (เดิมคือสถานีกลางบางซื่อ) เป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่สำคัญ ควบคู่ไปกับการขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองมีความสะดวกสบายอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ปัจจัยเหล่านี้ได้หล่อหลอมให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตามอง ปัจจุบัน เราจะเห็นการผุดขึ้นของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมจากผู้พัฒนาชั้นนำต่างๆ ทั่วแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณ “ทำเลทอง เซ็นทรัล ลาดพร้าว”
CPN’s Grand Vision: “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ยกระดับนิยามของ Mixed-Use Development
ไม่เพียงแต่การต่อสัญญาของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เท่านั้น แต่ในบริเวณใกล้เคียง ยังมีโครงการขนาดใหญ่จากภาคเอกชน ที่ตอกย้ำศักยภาพของย่านนี้ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่ บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โดยมีไฮไลท์สำคัญคือศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินแปลง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะสิ้นสุดลง ความพิเศษคือ CPN มีเป้าหมายที่จะพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าแห่งใหม่นี้กับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพื่อสร้างเป็นอาณาจักรค้าปลีกและศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ที่ครบวงจรบนถนนพหลโยธิน
Land Value Surge: ราคาที่ดินทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ท่ามกลางโอกาสการลงทุนที่ไร้ขีดจำกัด
ขณะที่ตลาดกำลังจับตามองการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ได้พุ่งทะยานอย่างร้อนแรง เกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การขยายตัวของความเจริญได้ไหลบ่ามาจากบริเวณพหลโยธินช่วงต้นๆ ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินได้แตะระดับ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว นอกจากนี้ การปรับเปลี่ยนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เอื้อต่อการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ที่ดินแปลงสำคัญในย่านนี้กลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนชั้นนำของเมืองไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
Strategic Renewal: ทำไม CPN จึงต้องรักษา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ไว้
เหตุผลที่ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งปัจจุบันบริหารงานโดย CPN ให้ความสำคัญกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นอย่างยิ่ง ก็เพราะความต้องการที่จะเชื่อมโยงที่ดินแปลงนี้เข้ากับโครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่ บนที่ดิน 49 ไร่ ที่กำลังพัฒนาอยู่ การผนึกกำลังของสองทำเลศักยภาพนี้ จะเป็นการสร้าง “อาณาจักร CPN” ที่แข็งแกร่งบนถนนพหลโยธิน และตอกย้ำการเป็น “ฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ” ความเคลื่อนไหวนี้จึงไม่ใช่เรื่องของความบังเอิญ แต่เป็นการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบ เพื่อรักษาฐานลูกค้า สร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน และต่อยอดการเติบโตในระยะยาว
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทาย ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แปลงยุทธศาสตร์
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่ดินแปลงยุทธศาสตร์ของ รฟท. บริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ปัจจุบัน มีการเปลี่ยนแปลงที่สูงมาก และคาดการณ์ว่า หากกลุ่มเซ็นทรัลต้องการเช่าต่ออีก 30 ปี นับจากปี 2571 มูลค่าค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 3 หมื่นล้านบาท หรืออาจจะสูงกว่านั้น จากการประเมินครั้งก่อนอยู่ที่กว่า 2 หมื่นล้านบาท ตลอดสัญญาเช่า 20 ปี
อย่างไรก็ตาม นายโสภณ ชี้ว่า แม้ที่ดินจะเป็นของ รฟท. และเป็นแปลงใหญ่ที่สร้างผลตอบแทนได้สูง รฟท. ควรพิจารณาเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันอย่างทั่วถึง เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงตามเงื่อนไขสัญญา กำหนดให้สิทธิแก่ผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งเข้าใจว่าทางกลุ่มเซ็นทรัลมีความประสงค์ที่จะขอเช่าต่อ
ด้วยการที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ได้เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้สามารถพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่ได้ถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (ในพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ซึ่งหากมีการรื้อถอนและก่อสร้างใหม่ทั้งหมด จะคุ้มค่าอย่างยิ่ง ก่อนหน้านี้ “เซ็นทรัล” ประสบความสำเร็จอย่างสูงกับการพัฒนา Convention Center ซึ่งหากมีการพัฒนาใหม่บนพื้นที่ 47 ไร่ อาจมีรูปแบบคล้ายกับโครงการ Dusit Central Park ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชัน
สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันเพื่อครอบครองทำเลทอง
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงดังกล่าว ได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนขนาดใหญ่หลายค่าย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเอง ก็ต้องการที่จะรักษาการเช่าที่ดินแปลงนี้ไว้ต่อไปอีก 20 ปี เพื่อใช้เป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คน และต่อยอดสู่โครงการ Mixed-Use และศูนย์การค้า “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ในอนาคต หากที่ดินแปลง 47 ไร่ตกไปอยู่ในมือคู่แข่ง ก็จะเท่ากับเป็นการสร้างคู่แข่งที่สำคัญให้กับโครงการใหม่ของ CPN โดยตรง
สัญญาเช่า: ประวัติศาสตร์แห่งความสำเร็จและการต่อยอด
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่ง รฟท. ได้ให้กลุ่มเซ็นทรัลเช่าเพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ ประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน มีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่าเดิมในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยสัญญาฉบับแรกเริ่มในปี 2521 และครบกำหนด 30 ปี ในปี 2551 จากนั้น ได้มีการต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 ซึ่ง รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท ปัจจุบัน สัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยค่าเช่าในปี 2568 ที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องชำระตามสัญญามีจำนวน 1,470.859 ล้านบาท
กลไกการอนุมัติ: ความโปร่งใสและกระบวนการพิจารณา
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการในส่วนของการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ แบ่งออกเป็น 2 ส่วนสำคัญ ส่วนแรกคือการดำเนินการระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งเป็นการรับมอบสัญญาจาก รฟท. และมีการรายงานผลการเจรจา ตัวเลขต่างๆ ต่อคณะกรรมการ รฟท. เพื่อพิจารณาอนุมัติ ส่วนที่สอง คือการเจรจาสัญญาในรูปแบบการเช่าช่วงระหว่าง SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งขณะนี้ คณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขชุดหนึ่งแล้ว และกำลังรอการอนุมัติจากบอร์ด รฟท. อีกครั้ง
หากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. มีมติอนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” แล้ว ขั้นตอนต่อไปจะเป็นการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย อันประกอบด้วย รฟท., SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ ส่วนว่าจะสามารถลงนามในสัญญาได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 นี้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นหลัก
บทสรุปและทิศทางอนาคต: พหลโยธิน คือ New CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เหนือ
แหล่งข่าวจาก SRTA ยืนยันว่า ตัวเลขผลตอบแทนตามสัญญาใหม่กว่า 3.3 หมื่นล้านบาทนั้น ยังต้องรอการนำเสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. เพื่อสรุปตัวเลขที่แน่นอนอีกครั้ง แต่ก็ยืนยันได้ว่ามูลค่าที่ดินที่ตั้ง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มีมูลค่าสูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง “สามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน” ที่มีพื้นที่ 47.22 ไร่ แห่งนี้ ซึ่งเป็นที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ที่ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน สิ้นสุดสัญญาในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 นี้ กำลังจะถูกต่ออายุออกไปอีก 30 ปี ถือเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงอนาคตของย่านพหลโยธิน
ห้ามพลาด! ย่านพหลโยธิน กำลังผงาดขึ้นเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง เป็นโอกาสทองสำหรับนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการใช้ชีวิตและทำธุรกิจในทำเลศักยภาพสูงนี้ มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตครั้งประวัติศาสตร์นี้ไปด้วยกัน!
