พหลโยธิน: ยุทธจักรแห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ สู่ยุคทองของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯ มาโดยตลอด และหนึ่งในย่านที่สะกดทุกสายตาและสร้างความฮือฮาอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมานี้ คงหนีไม่พ้น “ทำเลพหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งล่าสุดมีข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญอย่าง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เป็นเวลาอีก 30 ปี มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ไม่ใช่เพียงแค่การยืนยันถึงศักยภาพของทำเล แต่ยังเป็นการจุดพลุให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ที่ทรงอิทธิพลที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ สะท้อนให้เห็นถึงความร้อนแรงของ ราคาที่ดินพหลโยธิน ที่พุ่งทะยานอย่างไม่หยุดยั้ง
การรถไฟฯ และการตัดสินใจครั้งสำคัญ: การต่อสัญญาที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว
หัวใจสำคัญของข่าวนี้คือมติของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่เห็นชอบให้กลุ่มเซ็นทรัลต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ขนาด 47.22 ไร่ ออกไปอีก 30 ปี คิดเป็นมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท กระบวนการเจรจาได้ดำเนินการผ่านบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทย่อยของ รฟท. ซึ่งได้ข้อสรุปกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นที่เรียบร้อย และกำลังจะนำเสนอต่อบอร์ด รฟท. เพื่อพิจารณาอนุมัติขั้นสุดท้ายในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้
การตัดสินใจนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวด เพราะเป็นการขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แปลงใหญ่ที่สร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. หลังจากสัญญาเช่าเดิม 20 ปี กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งก่อนหน้านี้มีมูลค่าผลตอบแทนรวมทั้งสิ้น 21,298 ล้านบาท ตัวเลขผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นกว่า 1 หมื่นล้านบาทนี้ สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมหาศาลของที่ดินแปลงนี้และศักยภาพของทำเลพหลโยธินที่ได้รับการประเมินอย่างรอบด้าน
พหลโยธิน: ฮับคมนาคมและศูนย์กลางธุรกิจยุคใหม่
การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนนี้ได้สร้างแรงกระเพื่อมให้แก่ย่านพหลโยธินในวงกว้าง การที่เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นจุดนัดพบสำคัญของผู้คนในกรุงเทพฯ ยังคงอยู่คู่กับทำเลนี้ต่อไป ยิ่งตอกย้ำถึงศักยภาพที่ไม่อาจปฏิเสธได้ พื้นที่ย่านพหลโยธินได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก จากการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ทำให้กลายเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ และกำลังก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รองจากย่านหลักอย่างสุขุมวิท สีลม และสาทร
ภายใต้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ย่านพหลโยธินได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการรองรับความเจริญที่หลากหลาย ทั้งในมิติของที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และแหล่งงาน นอกจากนี้ การมีสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นแม่เหล็กสำคัญด้านการเดินทางทางราง และการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ทำให้ย่านนี้กลายเป็นจุดเชื่อมต่อผู้คนเข้า-ออกเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จากผู้ประกอบการชั้นนำต่างๆ อย่างคึกคัก โดยเฉพาะในบริเวณใกล้เคียงเซ็นทรัล ลาดพร้าว
การลงทุนของ CPN: การขยายอาณาจักรและความเชื่อมโยงกับโครงการใหม่
การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลผ่าน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ไม่ได้หยุดอยู่เพียงการต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เท่านั้น แต่ยังรวมถึงโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2571 โครงการนี้จะประกอบด้วยศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” โดยมีแผนที่จะพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าใหม่แห่งนี้กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าวเดิม เพื่อสร้างเป็นอาณาจักรอันยิ่งใหญ่ของ CPN บนถนนพหลโยธิน
การเชื่อมโยงโครงการใหม่กับศูนย์การค้าเดิมนี้ มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการสร้าง Synergy และเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับทำเลพหลโยธินในฐานะฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่สองแห่งที่เชื่อมต่อกัน จะช่วยดึงดูดผู้คนจากหลากหลายพื้นที่ เพิ่มปริมาณ Traffic และสร้างโอกาสทางธุรกิจให้กับผู้ค้าและผู้ประกอบการในบริเวณดังกล่าว
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สัญญาณทองของการเติบโต
ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นสะท้อนชัดเจนผ่าน ราคาประเมินที่ดิน พหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันพุ่งสูงกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ความร้อนแรงนี้สืบเนื่องมาจากความสำเร็จของทำเลพหลโยธินช่วงต้นๆ ที่ราคาที่ดินพุ่งไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว นอกจากนี้ การปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่เพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ยิ่งเป็นปัจจัยเร่งให้ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินนี้ จึงกลายเป็นเป้าหมายสำคัญของนักลงทุนระดับแนวหน้าของเมืองไทย การที่บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งปัจจุบันบริหารงานโดย CPN สนใจต่อสัญญาเช่า ย่อมเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เพราะเป็นการรักษาฐานที่มั่นสำคัญ และต่อยอดสู่การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่วางแผนไว้ การรักษาที่ดินแปลงนี้ไว้ เท่ากับการผูกขาดพื้นที่สำคัญและต่อยอดความสำเร็จในอนาคต
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทาย
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้ โดยกล่าวว่า ศักยภาพของที่ดินสามเหลี่ยมพหลโยธินมีการเปลี่ยนแปลงสูงมาก และหากเซ็นทรัลจะเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าที่ประเมินไว้ที่กว่า 3 หมื่นล้านบาทนั้น ถือว่าสมเหตุสมผล
อย่างไรก็ตาม คุณโสภณยังได้เสนอแนะว่า ด้วยความเป็นที่ดินของ รฟท. และเป็นแปลงใหญ่ที่ให้ผลตอบแทนสูง รฟท. ควรพิจารณาเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันอย่างทั่วถึง แต่ก็เข้าใจได้ว่าตามเงื่อนไขสัญญาต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน
ประเด็นสำคัญอีกประการที่น่าจับตาคือ การเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองใหม่ ซึ่งสามารถสร้างอาคารได้ถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) หากมีการรื้อถอนและพัฒนาใหม่ทั้งหมด อาจจะคุ้มค่ากว่าในระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากความสำเร็จของโครงการในอดีต เช่น Convention Center ของเซ็นทรัล ซึ่งหากพัฒนาในรูปแบบคล้ายคลึงกับโครงการ Dusit Central Park ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ 47 ไร่ ก็จะสร้างผลตอบแทนที่สูงยิ่งขึ้น
การแข่งขันของกลุ่มทุน: สนามประลองยุทธ์แห่งอสังหาริมทรัพย์
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่สนใจของกลุ่มทุนหลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ารวมถึงกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่กลุ่มทุนเหล่านี้ให้ความสนใจ ย่อมแสดงให้เห็นถึงมูลค่าและศักยภาพของทำเลนี้อย่างชัดเจน การที่เซ็นทรัลต้องการต่อสัญญา ก็เพื่อรักษาผลประโยชน์และต่อยอดจากโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ที่กำลังจะเกิดขึ้น หากที่ดินแปลง 47 ไร่ตกไปอยู่ในมือคู่แข่ง ก็จะกลายเป็นคู่แข่งสำคัญที่ต้องจับตามอง
ประวัติสัญญาเช่า: บทพิสูจน์ความผูกพันระยะยาว
เพื่อให้เห็นภาพรวมของสถานการณ์นี้ เรามาย้อนดูประวัติสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว กัน สัญญาเช่าฉบับแรกเริ่มในปี 2521 ครบกำหนด 30 ปี ในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาฉบับที่สองออกไปอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 โดยมีมูลค่าผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายในปี 2568 อยู่ที่ 1,470.859 ล้านบาท
กระบวนการอนุมัติ: ความคืบหน้าและขั้นตอนต่อไป
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกเป็นการรับมอบสัญญาจาก รฟท. และได้รายงานผลการเจรจาพร้อมตัวเลขต่างๆ ให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณา ส่วนที่สองคือสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับ บริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งที่ประชุมคณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขชุดหนึ่งแล้ว และกำลังรอการอนุมัติจาก รฟท. อีกครั้ง
หากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. มีมติอนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว แล้ว จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย คือ รฟท., SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ การลงนามสัญญาจะเกิดขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นหลัก
สรุป: พหลโยธิน ศักยภาพที่ไม่มีวันหยุดนิ่ง
ประเด็นการต่อสัญญาที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ด้วยมูลค่าผลตอบแทนใหม่กว่า 3.3 หมื่นล้านบาท เป็นตัวเลขที่ต้องรอการสรุปอย่างเป็นทางการจากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง อย่างไรก็ตาม แหล่งข่าวจาก SRTA ยืนยันว่า มูลค่าของที่ดินแปลงนี้สูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินนี้ ขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน กำลังจะสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 นี้ สัญญาณที่เกิดขึ้นทั้งหมดบ่งชี้ว่า “ย่านพหลโยธิน” กำลังถูกผลักดันให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ที่น่าจับตามองที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอย้ำว่าศักยภาพของทำเลพหลโยธินนั้นมีอนาคตที่สดใส การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บริเวณนี้ โดยเฉพาะ คอนโดพหลโยธิน หรือ บ้านเดี่ยวพหลโยธิน ที่อยู่ในรัศมีของรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจ หรือมองหาทำเลที่อยู่อาศัยที่ครบครันด้วยการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวก การศึกษาศักยภาพของทำเลพหลโยธินจะเป็นก้าวแรกที่สำคัญของคุณ
อย่าพลาดโอกาสทอง! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนและที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุดในย่านพหลโยธิน และก้าวสู่การเป็นส่วนหนึ่งของยุคทองแห่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ!
