พหลโยธิน: ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ย่านเหนือกรุงเทพฯ – การต่อสัญญาเซ็นทรัล ลาดพร้าว ปลุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้คึกคัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของทำเลสำคัญต่างๆ ในกรุงเทพมหานครมาโดยตลอด และหนึ่งในย่านที่กำลังฉายแสงเปล่งประกายอย่างแท้จริง คือ ทำเลทองย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณห้าแยกลาดพร้าว การที่ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้รับการต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนงามจาก การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ออกไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่ามหาศาลกว่า 33,000 ล้านบาท ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของย่านนี้ แต่ยังเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำคัญที่ส่งผลให้ราคาที่ดินใน โซนพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งทะยานอย่างร้อนแรง จนปัจจุบันแตะระดับกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตแห่งการเติบโตที่ไม่ธรรมดา
การต่อสัญญาครั้งประวัติศาสตร์: รากฐานแห่งความเชื่อมั่นและโอกาส
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัลอีก 30 ปี หลังจากสัญญาเดิมสิ้นสุดลงในปี 2571 ถือเป็นหมุดหมายสำคัญ การดำเนินการนี้ผ่านการเจรจาอันเข้มข้นระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ รฟท. และ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ตอกย้ำถึงความสำคัญเชิงยุทธศาสตร์ของทำเลนี้ ในอดีตที่ดินแปลงนี้ได้พิสูจน์ตัวเองแล้วในฐานะแม่เหล็กดึงดูดผู้คน สร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. มาอย่างต่อเนื่อง และด้วยมูลค่าผลตอบแทนใหม่ที่คาดการณ์ไว้สูงถึง 33,000 ล้านบาท แสดงถึงการประเมินมูลค่าที่ดินที่สะท้อนความเป็นจริงและศักยภาพการเติบโตในอนาคตได้อย่างแม่นยำ
การต่อสัญญานี้ไม่ใช่เพียงแค่การรักษาฐานลูกค้าเดิม แต่เป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่สะท้อนวิสัยทัศน์อันยาวไกลของกลุ่มเซ็นทรัล ในการรักษาฐานที่มั่นสำคัญ และวางรากฐานสำหรับการขยายอาณาจักรธุรกิจต่อไปในอนาคต การมีเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นจุดหมายปลายทางที่ผู้คนนับล้านมาเยือนทุกวัน เป็นปัจจัยเกื้อหนุนที่ทรงพลัง ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ บริเวณใกล้เคียงยิ่งทวีความน่าสนใจ
พหลโยธิน: จากฮับคมนาคมสู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจและการใช้ชีวิตยุคใหม่
การเปลี่ยนแปลงของ ย่านพหลโยธิน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานั้นน่าทึ่งอย่างยิ่ง การมาถึงของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว ได้พลิกโฉมพื้นที่นี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ จากเดิมที่เป็นเพียงเส้นทางคมนาคม ปัจจุบันได้กลายเป็นเสมือนเส้นเลือดใหญ่ที่หล่อเลี้ยงเศรษฐกิจและวิถีชีวิตของผู้คน ย่านนี้ได้ถูกยกระดับขึ้นมาเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รอง จากย่านหลักอย่างสุขุมวิท สีลม และสาทร สามารถรองรับความเจริญที่หลั่งไหลเข้ามาอย่างไม่หยุดยั้ง สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่ได้วางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด
หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตนี้คือ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (เดิมคือสถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่เชื่อมต่อผู้คนจากทั่วทุกสารทิศ และเมื่อผนวกกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ยิ่งทำให้ทำเลนี้กลายเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่เชื่อมต่อใจกลางเมืองกับพื้นที่ชานเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ สิ่งนี้ได้กระตุ้นให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมหาศาล ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ อาคารสำนักงานที่ทันสมัย และโรงแรมที่หรูหรา บิ๊กเนมในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างตบเท้าเข้ามาปักธงในย่านนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณ ทำเลทอง เซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่กลายเป็นจุดศูนย์กลางของการเปลี่ยนแปลง
การพัฒนาแบบบูรณาการ: สู่การเป็นมหานครแห่งใหม่
นอกจากศักยภาพด้านคมนาคมและที่อยู่อาศัยแล้ว พหลโยธิน กำลังก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการค้าที่สมบูรณ์แบบ การลงทุนขนาดใหญ่ของภาคเอกชน เช่น โครงการมิกซ์ยูสของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN โดยเฉพาะศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดลง สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการสร้างอาณาจักรธุรกิจที่ไร้รอยต่อ ความตั้งใจในการพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าทั้งสองแห่งเข้าด้วยกัน จะยิ่งเสริมสร้างให้พื้นที่นี้กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่ครบวงจรสำหรับผู้บริโภค
การรวมเอาศูนย์การค้า ร้านค้าปลีก โรงแรม พื้นที่สำนักงาน และแหล่งพักผ่อนหย่อนใจเข้าไว้ด้วยกันในโครงการมิกซ์ยูส จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คนในย่านนี้ และดึงดูดนักลงทุนจากทั่วโลก การพัฒนาเช่นนี้ไม่ใช่แค่การสร้างสิ่งปลูกสร้าง แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศที่สมบูรณ์ ซึ่งจะส่งผลดีต่อ เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ในภาพรวม
ราคาที่ดินพุ่งสูง: สัญญาณการเติบโตที่ไม่หยุดนิ่ง
การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ ราคาที่ดินพหลโยธิน เป็นตัวชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดถึงศักยภาพของทำเลนี้ ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในย่าน ห้าแยกลาดพร้าว ได้พุ่งสูงเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเติบโตนี้ได้รับแรงส่งมาจากที่ดินในโซนต้นๆ ของถนนพหลโยธินที่ราคาพุ่งไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว รวมถึงการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เอื้อต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชยกรรมมากขึ้น บริเวณหัวมุม ห้าแยกลาดพร้าว ได้กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่นักลงทุนรายใหญ่ต่างจับจ้อง และการแข่งขันในการครอบครองที่ดินแปลงสำคัญย่อมเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
การประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและข้อควรพิจารณา
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับ ทำเลทองย่านพหลโยธิน ท่านชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงอันมหาศาลของที่ดินแปลงสามเหลี่ยม ที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว การต่อสัญญาเช่า 30 ปี ของกลุ่มเซ็นทรัล คาดว่าจะมีมูลค่าค่าเช่าสูงกว่า 30,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากมูลค่าสัญญาเดิม
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การที่ที่ดินแปลงนี้เป็นของ รฟท. และมีมูลค่าสูงเช่นนี้ การเปิดประมูลเพื่อหาผู้เช่ารายใหม่ อาจเป็นทางเลือกที่ก่อให้เกิดการแข่งขันและผลตอบแทนที่สูงกว่าสำหรับ รฟท. แต่ภายใต้เงื่อนไขสัญญาปัจจุบันที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ก็เป็นสิ่งที่เข้าใจได้
การเปลี่ยนแปลงผังเมืองที่เอื้อให้สามารถสร้างอาคารได้สูงสุดถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ทำให้มีความเป็นไปได้ที่จะพัฒนาที่ดินแปลงนี้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด หากมีการรื้อถอนอาคารเดิมและสร้างใหม่ จะสามารถสร้างรูปแบบโครงการที่หลากหลายคล้ายคลึงกับโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่ประสบความสำเร็จได้
การแข่งขันของกลุ่มทุน: สัญญาณบ่งชี้ถึงศักยภาพ
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนชั้นนำหลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และที่สำคัญคือกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่กลุ่มทุนเหล่านี้ต่างแสดงความจำนงค์ในการเช่าที่ดินผืนนี้ สะท้อนให้เห็นถึงคุณค่าและความสำคัญเชิงยุทธศาสตร์ของทำเล พหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว
สำหรับกลุ่มเซ็นทรัล การต่อสัญญาในครั้งนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งกำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนาและคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 โครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่จะเกิดขึ้น จะกลายเป็นส่วนสำคัญในการสร้างอาณาจักรธุรกิจของ CPN บนถนนพหลโยธิน และเสริมสร้างให้ย่านนี้กลายเป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง การมีที่ดินผืนนี้อยู่ในมือ จะช่วยป้องกันการเกิดคู่แข่งสำคัญที่อาจเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาดไปจากโครงการใหม่ของเซ็นทรัลพัฒนา
เจาะลึกรายละเอียดสัญญา: ประวัติศาสตร์และการเปลี่ยนแปลง
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีประวัติความเป็นมาที่น่าสนใจ เริ่มต้นสัญญาเช่าครั้งแรกในปี 2521 ครบสัญญา 30 ปี ในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นจึงมีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งตลอดอายุสัญญาเดิมนี้ รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมกว่า 21,298 ล้านบาท
ปัจจุบัน สัญญาเช่าเหลือระยะเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยค่าเช่าที่กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องชำระในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท การต่อสัญญาฉบับใหม่นี้จะครอบคลุมพื้นที่ 47.22 ไร่ ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน
กระบวนการอนุมัติและขั้นตอนต่อไป
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการเจรจาส่วนแรกระหว่าง SRTA กับ รฟท. และส่วนที่สองระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัลฯ ในรูปแบบการเช่าช่วง โดยได้มีการนำเสนอตัวเลขและผลการเจรจาต่อที่ประชุมคณะกรรมการของทั้งสองหน่วยงานเพื่อพิจารณา ขั้นตอนต่อไปคือการรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากคณะกรรมการ รฟท. เมื่อได้รับการอนุมัติแล้ว จะนำไปสู่การลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ระหว่าง รฟท., SRTA และกลุ่มเซ็นทรัล การลงนามสัญญาคาดว่าจะเกิดขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 แต่ก็ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นหลัก
จับตาอนาคต: พหลโยธิน ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่แห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การตัดสินใจต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ใน ย่านพหลโยธิน การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ การยกระดับโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม และการหลั่งไหลเข้ามาของเม็ดเงินลงทุนจากภาคเอกชน ล้วนเป็นปัจจัยที่กำลังผลักดันให้ย่านนี้ก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างสมบูรณ์
สำหรับนักลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือผู้ที่กำลังมองหา คอนโดพหลโยธิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ติดรถไฟฟ้า นี่คือโอกาสทองที่ต้องไม่พลาด การจับตาดูความเคลื่อนไหวและการเติบโตของย่านนี้อย่างใกล้ชิด จะนำมาซึ่งโอกาสในการลงทุนที่คุ้มค่า และการยกระดับคุณภาพชีวิตในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโต หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพสูง การศึกษาข้อมูลและวางแผนการลงทุนในย่านพหลโยธิน คือก้าวแรกที่สำคัญ สัมผัสศักยภาพที่กำลังจะระเบิดของทำเลทองแห่งนี้ และคว้าโอกาสทองก่อนใคร
