พหลโยธิน: สู่ศูนย์กลางแห่งอนาคต ปลายปี 2568 – ต้นปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพัฒนาการของกรุงเทพมหานครอย่างใกล้ชิด และหากจะพูดถึงทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วงปี 2568-2569 ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว คือหนึ่งในทำเลทองที่ปฏิเสธไม่ได้ว่ากำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ เซ็นทรัลลาดพร้าว โดย การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลแห่งนี้
การต่อสัญญา: ตัวเร่งปฏิกิริยาแห่งการเติบโต
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน เนื้อที่กว่า 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนที่คาดการณ์กว่า 33,000 ล้านบาทนั้น ไม่ใช่เพียงแค่การยืนยันความสัมพันธ์ทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพของ ทำเลพหลโยธิน ในฐานะฮับสำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ทั้งในแง่ของศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และศูนย์กลางคมนาคมที่เชื่อมโยงทุกภาคส่วน
การต่อสัญญาครั้งนี้ ซึ่งผ่านการเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด และคาดว่าจะได้รับการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากบอร์ด รฟท. ในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้ จะเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ สร้างรายได้มหาศาลให้แก่ รฟท. หลังจากที่สัญญาเช่าปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยมีมูลค่าผลตอบแทนเดิมอยู่ที่ 21,298 ล้านบาท ตลอดระยะเวลา 20 ปี
พหลโยธิน: กำเนิดศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
ย้อนกลับไปไม่นานนัก ย่านพหลโยธินอาจเป็นเพียงเส้นเลือดใหญ่ที่เชื่อมต่อใจกลางเมืองกับชานเมือง แต่การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้พลิกโฉมหน้าให้กลายเป็นทำเลศักยภาพสูง กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ปัจจุบัน ย่านพหลโยธิน กำลังก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางธุรกิจรองจากสุขุมวิท สีลม และสาทร สะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคมที่สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4
ปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมการเปลี่ยนแปลงนี้คือ การมีอยู่ของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นเสมือนแม่เหล็กดึงดูดผู้คนจากการเดินทางทางราง ผนวกกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ที่ทำหน้าที่เป็นเส้นเลือดใหญ่ในการรับส่งผู้โดยสารจำนวนมหาศาลเข้า-ออกเมือง ทำให้บริเวณนี้กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัย ย่านพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตา โรงแรมระดับห้าดาว อาคารสำนักงานทันสมัย และโครงการคอนโดมิเนียมหรูจากผู้ประกอบการชั้นนำ ล้วนกระจุกตัวอยู่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณ เซ็นทรัลลาดพร้าว ซึ่งเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญของผู้คนจำนวนมาก
โครงการพัฒนาต่อยอด: เสริมความแข็งแกร่งให้ ‘พหลโยธิน’
ไม่เพียงแค่การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงเดิม แต่บริบทของ พหลโยธิน กำลังจะถูกยกระดับขึ้นไปอีกขั้นด้วยโครงการใหม่ๆ ที่จะเข้ามาเสริมความแข็งแกร่ง โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN หนึ่งในนั้นคือศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าของเซ็นทรัลลาดพร้าวจะหมดอายุลง
ที่น่าสนใจคือ มีแผนที่จะพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าแห่งใหม่กับศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวเข้าด้วยกัน ซึ่งจะสร้างอาณาจักรค้าปลีกขนาดใหญ่ภายใต้การบริหารของ CPN บนถนนพหลโยธิน ยิ่งไปกว่านั้น โครงการมิกซ์ยูสบนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ที่กำลังอยู่ในช่วงพัฒนาและคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 เช่นกัน จะยิ่งเสริมให้ ย่านพหลโยธิน กลายเป็นฮับที่สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น
ราคาที่ดินพุ่ง: สะท้อนศักยภาพที่แท้จริง
การเปลี่ยนแปลงเชิงบวกทั้งหมดนี้ ได้ส่งผลให้ ราคาที่ดินย่านพหลโยธิน พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณห้าแยกลาดพร้าวได้ทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอีก ยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ยิ่งทำให้ที่ดินแปลงนี้ตกเป็นเป้าหมายของนักลงทุนระดับแถวหน้าของประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เมื่อเปรียบเทียบกับราคาที่ดินในย่านพหลโยธินช่วงต้นๆ ที่ขยับไปแตะระดับ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา ราคาที่ดินบริเวณห้าแยกลาดพร้าวถือว่ายังมีช่องว่างในการเติบโตอีกมาก ซึ่งเป็นปัจจัยดึงดูดให้นักลงทุนสถาบันและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ให้ความสนใจเข้ามาร่วมลงทุน
การประเมินมูลค่าและการแข่งขัน: โอกาสสำหรับ รฟท.
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างผม การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัลลาดพร้าว ถือเป็นพัฒนาการที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ประเมินคร่าวๆ หากเซ็นทรัลจะต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี มูลค่าผลตอบแทนที่ รฟท. จะได้รับ น่าจะสูงกว่า 30,000 ล้านบาท จากเดิมที่เคยประเมินไว้กว่า 20,000 ล้านบาทตลอดสัญญาเช่า 20 ปี
อย่างไรก็ตาม ในฐานะเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพสูง รฟท. ควรเปิดโอกาสให้เกิดการแข่งขันในการประมูล เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สูงสุดและเกิดประโยชน์ต่อสาธารณะชนมากที่สุด แต่เนื่องจากเงื่อนไขสัญญาเช่าฉบับปัจจุบัน กำหนดให้ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งก็คือกลุ่มเซ็นทรัล
ด้วยศักยภาพที่ดินแปลงนี้ ซึ่งสามารถพัฒนาเป็นอาคารที่พักอาศัย โรงแรม อาคารสำนักงาน หรือแม้กระทั่งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ได้อีกหลายแสนตารางเมตรตามผังเมืองใหม่ การรื้อถอนและสร้างขึ้นใหม่ทั้งหมด อาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงความสำเร็จของโครงการในอดีตอย่าง Convention Center ที่เซ็นทรัลเคยทำไว้ รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสในปัจจุบันที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชัน
การแข่งขันในตลาด: สนามประลองของยักษ์ใหญ่
ข้อมูลวงในจากแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่หมายปองของกลุ่มทุนชั้นนำหลายราย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ารวมถึงกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่าอีก 20 ปี เพื่อให้เชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ที่กำลังจะเปิดตัวนั้น เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด เพราะหากที่ดินแปลงนี้ตกไปอยู่ในมือคู่แข่ง ก็จะกลายเป็นคู่แข่งสำคัญของโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น
ประวัติศาสตร์สัญญาเช่า: บทพิสูจน์ความสำเร็จ
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนขึ้น สัญญาเช่าที่ดินแปลงบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว มีเนื้อที่รวม 47.22 ไร่ โดยมีพื้นที่ก่อสร้างของห้างสรรพสินค้ากว่า 310,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน สัญญาเช่าเริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 ครบกำหนด 30 ปีแรกในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 ซึ่ง รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท ในปัจจุบัน สัญญาเช่าเหลือเวลาอีก 3 ปี โดยค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายในปี 2568 อยู่ที่ 1,470.859 ล้านบาท
กระบวนการอนุมัติ: ความโปร่งใสและการตัดสินใจ
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ชี้แจงว่า กระบวนการต่อสัญญาเช่านี้แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ส่วนแรกคือระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งเป็นการรับมอบสัญญาจาก รฟท. และมีการรายงานผลการเจรจาพร้อมตัวเลขต่างๆ ให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณา ส่วนที่สองคือระหว่าง SRTA กับ บริษัท เซ็นทรัลฯ ในรูปแบบการเช่าช่วง ซึ่งขณะนี้คณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขชุดหนึ่งแล้ว และกำลังรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจาก รฟท.
หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว จะนำไปสู่การลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ ส่วนจะสามารถลงนามได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นสำคัญ
บทสรุป: พหลโยธิน กำลังจะเฉิดฉาย
การตัดสินใจต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญนี้ ไม่เพียงแต่จะส่งผลกระทบต่อกลุ่มเซ็นทรัลและ รฟท. เท่านั้น แต่ยังเป็นการจุดประกายการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ใน ทำเลพหลโยธิน ซึ่งกำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ ณ เวลานี้ จึงถือเป็นการลงทุนที่มองการณ์ไกล และมีแนวโน้มที่จะสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจในอนาคต
ผมในฐานะผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ขอแนะนำให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจจับตาดูพัฒนาการของ ย่านพหลโยธิน นี้อย่างใกล้ชิด เพราะนี่คือยุคทองของทำเลศักยภาพแห่งนี้อย่างแท้จริง
ถึงเวลาที่คุณจะคว้าโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตครั้งยิ่งใหญ่ในย่านพหลโยธินแล้ว!
