พหลโยธิน: ศูนย์กลางแห่งอนาคตที่กำลังเบ่งบาน สู่บทพิสูจน์ศักยภาพอสังหาริมทรัพย์ระดับแนวหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลศักยภาพในกรุงเทพมหานครมานับไม่ถ้วน แต่ละพื้นที่ล้วนมีเรื่องราว ประวัติศาสตร์ และศักยภาพที่แตกต่างกันไป หากย้อนมองภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2569-2570 จะพบว่ามีหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อการขับเคลื่อนตลาดอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและนโยบายผังเมืองที่เอื้ออำนวย ซึ่งหนึ่งในทำเลที่กำลังเปล่งประกายและได้รับความสนใจอย่างมากในขณะนี้ คงหนีไม่พ้น ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่ล่าสุดมีข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับกลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งไม่เพียงแต่ตอกย้ำความแข็งแกร่งของศูนย์การค้าแห่งนี้ แต่ยังเป็นการจุดประกายความเชื่อมั่นให้กับศักยภาพของ ทำเลพหลโยธิน ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การต่อสัญญา ณ จุดเปลี่ยนสำคัญ: สัญญาณแห่งความเชื่อมั่นและการเติบโต
หัวใจสำคัญของข่าวที่สร้างความฮือฮาคือ มติของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่อนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ออกไปอีก 30 ปี โดยคาดการณ์มูลค่าผลตอบแทนสูงถึงกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ไม่ได้เป็นเพียงการต่ออายุสัญญา แต่เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของ ที่ดินพหลโยธิน ที่การรถไฟฯ ถือครองอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการลงทุนที่ต่อเนื่องของกลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นในอนาคตของย่านนี้อย่างแท้จริง
การต่อสัญญาดังกล่าวเป็นผลลัพธ์ของการเจรจาที่ยาวนานระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด โดยคาดว่าจะมีการเสนอเข้าสู่การพิจารณาของบอร์ด รฟท. อีกครั้งในต้นปี 2569 นี้ การต่อสัญญาครั้งนี้จะสิ้นสุดลงในปี 2571 หลังจากสัญญาเช่าเดิม 20 ปี จะหมดอายุลง ซึ่งผลตอบแทนเดิมจากสัญญา 20 ปี นั้นอยู่ที่ประมาณ 21,298 ล้านบาท ตัวเลขที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในการต่อสัญญาครั้งใหม่นี้ สะท้อนให้เห็นถึงการประเมินมูลค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นตามสภาวะตลาดและการพัฒนาของพื้นที่
พหลโยธิน: จากเส้นเลือดใหญ่สู่ศูนย์กลางการค้าและคมนาคมแห่งอนาคต
ย่าน พหลโยธิน ไม่ได้มีความสำคัญเพียงแค่เป็นเส้นเลือดใหญ่ที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ไปยังภาคเหนือ แต่ได้ก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางธุรกิจและศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง ปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมการเติบโตนี้คือ การขยายตัวของระบบรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ซึ่งเชื่อมต่อการเดินทางจากโซนปริมณฑลเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย ทำให้ ห้าแยกลาดพร้าว กลายเป็นจุดนัดพบยอดนิยม และเป็นศูนย์กลางการเดินทางของผู้คนจำนวนมากในแต่ละวัน
การเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวได้พลิกโฉม ทำเลห้าแยกลาดพร้าว ให้กลายเป็นย่านที่มีศักยภาพสูง ทั้งในด้านการเป็นที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ สังเกตได้จากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และอาคารสำนักงานจำนวนมากตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณ ทำเลทอง เซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญ
ยิ่งไปกว่านั้น การเปลี่ยนแปลงตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ได้ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินในย่านนี้ให้มีความหลากหลายและทันสมัยมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูงและพื้นที่เชิงพาณิชย์ ซึ่งส่งผลให้ ราคาที่ดินพหลโยธิน ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริเวณ ห้าแยกลาดพร้าว ที่มีมูลค่าขยับเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอีกในอนาคต
การพัฒนาโครงการใหม่: มิติใหม่แห่งการผนึกกำลังสู่ CBD แห่งใหม่
ความเคลื่อนไหวที่น่าจับตาอีกประการหนึ่งคือ การลงทุนของบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่กำลังพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการภายในปี 2571 โครงการนี้จะประกอบด้วยศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งมีเป้าหมายในการเชื่อมต่อทางเดินกับศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว เดิม ทำให้เกิดเป็นอาณาจักรค้าปลีกและธุรกิจขนาดใหญ่บนถนนพหลโยธิน
การพัฒนาโครงการ เซ็นทรัล พหลโยธิน ควบคู่ไปกับการต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นยุทธศาสตร์ที่ชาญฉลาดของกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อสร้าง ฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ที่ครบวงจรและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคทุกมิติ การมีศูนย์การค้าสองแห่งที่เชื่อมต่อกัน จะช่วยดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้บริโภคจากทั้งในและต่างประเทศ สร้างการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ และยกระดับ ย่านพหลโยธิน ให้เป็นจุดหมายปลายทางที่สำคัญ
ราคาที่ดินร้อนแรง: การลงทุนที่น่าจับตาของกลุ่มทุนชั้นนำ
จากข้อมูลการประเมินล่าสุด ราคาที่ดินย่านพหลโยธิน บริเวณ ห้าแยกลาดพร้าว ขยับขึ้นไปสูงกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การปรับเพิ่มขึ้นนี้ได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ทั้งภาครัฐและเอกชน รวมถึงการเปลี่ยนแปลงผังเมืองที่เปิดโอกาสให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มศักยภาพ
พื้นที่แปลงสามเหลี่ยมของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ตั้งของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นทำเลทองที่มีมูลค่ามหาศาล ดึงดูดความสนใจจากกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายราย เช่น กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเองก็ต้องการรักษาพื้นที่นี้ไว้เพื่อต่อยอดกลยุทธ์ทางธุรกิจของตนเอง การแข่งขันเพื่อได้สิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพที่แท้จริงของ อสังหาริมทรัพย์พหลโยธิน
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยและประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับสถานการณ์นี้ว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าสูงขึ้นอย่างมาก จากการประเมินมูลค่าสัญญาเช่าที่เพิ่มขึ้นจากประมาณ 2 หมื่นล้านบาท เป็นกว่า 3 หมื่นล้านบาทในสัญญาฉบับใหม่
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของการแข่งขันและความโปร่งใส หากมองในเชิงหลักการที่ดินของ รฟท. ซึ่งเป็นทรัพย์สินของรัฐ ควรได้รับการเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันอย่างทั่วถึง เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุดแก่ทางราชการ อย่างไรก็ตาม ตามเงื่อนไขของสัญญาเดิม กลุ่มผู้เช่ารายเดิมย่อมมีสิทธิ์ในการเจรจาต่อสัญญาก่อน ซึ่งเป็นเรื่องที่เข้าใจได้
นายโสภณ ยังชี้ให้เห็นถึงศักยภาพของการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ตามผังเมืองใหม่ ซึ่งอนุญาตให้สร้างอาคารได้ถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร การพัฒนาใหม่บนพื้นที่ 47 ไร่ อาจมีรูปแบบคล้ายคลึงกับโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลายฟังก์ชัน และสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าเดิมได้อย่างมหาศาล
การลงทุนในอนาคต: โอกาสที่ต้องคว้าไว้
สัญญาเช่าเดิมของพื้นที่ เซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยสัญญาฉบับปัจจุบันเริ่มตั้งแต่ปี 2551 เป็นระยะเวลา 20 ปี และมีมูลค่าผลตอบแทนรวม 21,298 ล้านบาท ในปัจจุบันสัญญายังเหลืออีก 3 ปี และมีค่าเช่าที่ต้องชำระในปี 2568 ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
การดำเนินการต่อสัญญาเช่านี้อยู่ภายใต้การพิจารณาของ SRTA และ รฟท. โดยคาดว่าเมื่อได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการทั้งสองฝ่าย จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย คือ รฟท., SRTA และ บจ. เซ็นทรัลฯ โดยคาดหวังว่าจะสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในครึ่งปีแรกของปี 2569
สรุป:
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว ของกลุ่มเซ็นทรัล เป็นมากกว่าข่าวการต่ออายุสัญญา แต่เป็นการตอกย้ำศักยภาพของ ทำเลพหลโยธิน ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การลงทุนอย่างต่อเนื่องของกลุ่มเซ็นทรัลและการพัฒนาโครงการใหม่ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะยิ่งส่งเสริมให้ย่านนี้เติบโตอย่างก้าวกระโดด ทำให้ ราคาที่ดินห้าแยกลาดพร้าว และ อสังหาริมทรัพย์พหลโยธิน มีแนวโน้มที่จะเป็นที่ต้องการของนักลงทุนและผู้ที่มองหาทำเลศักยภาพสูง
สำหรับผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ย่านพหลโยธิน คือทำเลที่คุณไม่ควรพลาด การจับตาดูความเคลื่อนไหวของการพัฒนาในพื้นที่นี้อย่างใกล้ชิด จะเปิดโอกาสให้คุณได้พบกับการลงทุนที่คุ้มค่าและผลตอบแทนที่น่าพอใจในอนาคตอันใกล้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการคว้าผลตอบแทนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโต หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่เชื่อมต่อทุกการเดินทางได้อย่างสะดวกสบายในเมืองหลวง อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อสำรวจความเป็นไปได้ในการลงทุนในทำเลศักยภาพอย่างย่านพหลโยธิน และเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณได้แล้ววันนี้
