พหลโยธิน: ศูนย์กลางใหม่แห่งกรุงเทพฯ เหนือ – การต่อสัญญาเซ็นทรัล ลาดพร้าว จุดประกายศักยภาพอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง แต่ทำเล “พหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ได้สร้างปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ การประกาศต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ออกไปอีก 30 ปี โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 33,000 ล้านบาท ไม่ใช่เพียงแค่ข่าวธุรกิจ แต่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าย่านนี้กำลังก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การเปลี่ยนแปลงสู่ยุคใหม่ของทำเลพหลโยธิน
ย้อนกลับไปไม่กี่ปี ทำเลพหลโยธินอาจถูกมองว่าเป็นย่านที่มีศักยภาพ แต่ยังไม่ถึงขั้นเป็นศูนย์กลางของเมือง ปัจจัยสำคัญที่พลิกโฉมหน้าของย่านนี้อย่างสิ้นเชิงคือ การมาถึงของระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ที่เชื่อมต่อกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ทำให้การเดินทางจากภาคเหนือตอนบนเข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯ และการเดินทางภายในเมืองมีความสะดวกสบายอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน
เมื่อระบบคมนาคมเอื้ออำนวย การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ตามมาอย่างรวดเร็ว เราได้เห็นโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียมหรู อาคารสำนักงานเกรด A และโรงแรมระดับนานาชาติ ผุดขึ้นตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะในบริเวณใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้า ส่งผลให้ อสังหาริมทรัพย์พหลโยธิน มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เซ็นทรัล ลาดพร้าว: หมุดหมายสำคัญของการพัฒนา
การที่กลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งปัจจุบันบริหารงานโดย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้รับการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญนี้ ถือเป็นก้าวสำคัญในการตอกย้ำบทบาทของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในฐานะจุดหมายปลายทางของผู้คน และเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดผู้คนเข้าสู่ย่านนี้
ที่สำคัญ การต่อสัญญานี้ยังเชื่อมโยงกับการลงทุนครั้งใหญ่ของ CPN ในโครงการมิกซ์ยูส “เซ็นทรัล พหลโยธิน” บนที่ดินแปลงใหญ่ 49 ไร่ ซึ่งอยู่ฝั่งตรงข้ามกับแดนเนรมิตเก่า โครงการนี้ไม่เพียงแต่จะเป็นศูนย์การค้าแห่งใหม่ แต่จะพัฒนาเป็นอาณาจักรค้าปลีกและไลฟ์สไตล์ครบวงจร โดยมีแผนที่จะเชื่อมต่อกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เดิม เพื่อสร้างเป็น “มหานครแห่งการช้อปปิ้ง” ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
การมีอยู่ของโครงการ ศูนย์การค้าพหลโยธิน ที่จะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าเดิมของเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดลง ยิ่งเน้นย้ำให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลของ CPN ในการปั้นย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางที่สมบูรณ์แบบ ทั้งการค้า การบริการ และการใช้ชีวิต
ราคาที่ดินพุ่งสูง: ผลพวงของการพัฒนา
เป็นที่ทราบกันดีว่า “ทำเลทอง” มีผลโดยตรงต่อมูลค่าของที่ดิน การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางย่านพหลโยธินนี้ได้ส่งแรงกระเพื่อมอย่างมหาศาลให้กับราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าว
ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งสูงทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว โดยบางส่วนของถนนพหลโยธินช่วงต้นๆ ที่มีการพัฒนามาก่อนหน้านี้ ราคาที่ดินได้แตะระดับ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง
นอกจากปัจจัยด้านการคมนาคมและโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่แล้ว การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ยังได้เพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ส่งผลให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งไม่น่าแปลกใจที่กลุ่มทุนชั้นนำหลายรายต่างให้ความสนใจในที่ดินแปลงดังกล่าว
การประเมินมูลค่าและศักยภาพในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับศักยภาพของที่ดินแปลงนี้
ท่านประเมินว่า การต่อสัญญาเช่า 30 ปี ของกลุ่มเซ็นทรัล จะมีมูลค่าผลตอบแทนรวมไม่ต่ำกว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าการประเมินเดิมที่ 21,000 ล้านบาทสำหรับสัญญา 20 ปี
แม้ว่าหลักการทั่วไปในการบริหารจัดการที่ดินของภาครัฐ ควรจะเปิดให้มีการประมูลเพื่อการแข่งขันที่มากขึ้น แต่ในกรณีนี้ สัญญาเช่ามีเงื่อนไขที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งก็คือกลุ่มเซ็นทรัล
ประเด็นสำคัญที่ทำให้ที่ดินแปลงนี้มีมูลค่ามหาศาลคือ การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองใหม่ ที่อนุญาตให้สร้างอาคารได้เพิ่มขึ้นจากเดิม 300,000 ตารางเมตร เป็น 600,000 ตารางเมตร (สำหรับพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) การพัฒนาใหม่บนที่ดินกว่า 47 ไร่ นี้ สามารถสร้างโครงการที่มีหลากหลายฟังก์ชัน เช่นเดียวกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่ประสบความสำเร็จในปัจจุบัน
การลงทุนในอนาคต: พหลโยธิน คือคำตอบ?
ในฐานะของผู้ที่คลุกคลีในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ มานาน ผมมองว่าการพัฒนาที่เกิดขึ้นในย่านพหลโยธิน ไม่ใช่แค่การเติบโตของเมือง แต่เป็นการสร้าง “คลัสเตอร์” แห่งใหม่ ที่รวบรวมทั้งแหล่งงาน แหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งช้อปปิ้ง และแหล่งรวมความบันเทิงไว้ในที่เดียว
การต่อสัญญาของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ประกอบกับการลงทุนของ CPN ในโครงการเซ็นทรัล พหลโยธิน จะยิ่งเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับย่านนี้ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ทำเลทอง หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพสูง ย่านพหลโยธิน คือหนึ่งในตัวเลือกอันดับต้นๆ ที่ไม่ควรมองข้าม
ความเคลื่อนไหวในตลาด: โอกาสและคู่แข่ง
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า นอกจากกลุ่มเซ็นทรัลแล้ว ยังมีกลุ่มทุนใหญ่อื่นๆ ที่ให้ความสนใจในที่ดินแปลงนี้ อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี
การที่กลุ่มทุนเหล่านี้แสดงความสนใจ สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าและศักยภาพที่ซ่อนอยู่ในที่ดินแปลงนี้ การที่เซ็นทรัลสามารถรักษาที่ดินแปลงนี้ไว้ได้ ถือเป็นข้อได้เปรียบสำคัญในการต่อยอดธุรกิจ และป้องกันการเกิดคู่แข่งโดยตรงในพื้นที่
บทสรุป: มหานครแห่งใหม่กำลังก่อร่าง
สัญญาเช่าที่ดิน “บริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน” ซึ่งมีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ ที่กลุ่มเซ็นทรัลเช่ามาตั้งแต่ปี 2521 และจะสิ้นสุดสัญญาเดิมในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 กำลังจะได้รับการต่ออายุอีก 30 ปี การต่อสัญญานี้เป็นมากกว่าแค่การรักษาสถานะเดิม แต่เป็นการวางรากฐานสำหรับอนาคตอันยิ่งใหญ่ของย่านพหลโยธิน
การรถไฟแห่งประเทศไทย โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) อยู่ในระหว่างกระบวนการเจรจาและอนุมัติสัญญา ซึ่งคาดว่าจะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA, และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569
เรากำลังเฝ้ามองการก่อร่างของ “มหานครแห่งใหม่” ใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจ สร้างโอกาสทางธุรกิจ และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คน การพัฒนาที่ดินแปลงนี้ ไม่เพียงแต่จะสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. แต่ยังเป็นการจุดประกายให้ทำเลพหลโยธิน กลายเป็นศูนย์กลางการลงทุนและอยู่อาศัยที่น่าจับตาที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพเหล่านี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณ
