พหลโยธิน: จุดตัดแห่งอนาคต สู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจและไลฟ์สไตล์กรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองหลายต่อหลายแห่งในกรุงเทพฯ แต่สำหรับย่านพหลโยธิน บริเวณห้าแยกลาดพร้าวแล้ว ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนงามขนาด 47.22 ไร่ ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัลไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนที่สูงถึงกว่า 33,000 ล้านบาท ไม่ใช่เพียงแค่ข่าวการต่ออายุสัญญา แต่เป็นการตอกย้ำศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลแห่งนี้ ในฐานะฮับธุรกิจและศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านนี้พุ่งทะยานอย่างต่อเนื่อง จนทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา
แรงส่งจากโครงสร้างพื้นฐาน: พลิกโฉมพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลาง
การเปลี่ยนแปลงที่โดดเด่นที่สุดของย่านพหลโยธินในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คือการเข้ามาของระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่ได้เชื่อมโยงพื้นที่นี้เข้ากับใจกลางเมืองได้อย่างสมบูรณ์แบบ ส่งผลให้บริเวณห้าแยกลาดพร้าว กลายเป็นจุดนัดพบสำคัญของผู้คนจากทั่วสารทิศ ไม่เพียงเท่านั้น การมาถึงของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่สำคัญของประเทศ ก็ยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้กับทำเลนี้ในฐานะ “ฮับ” ที่แท้จริง
การเชื่อมโยงของระบบขนส่งสาธารณะนี้ ได้สร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกต่อการพัฒนาเมืองอย่างมหาศาล ทำให้ย่านพหลโยธิน ไม่ได้เป็นเพียงแค่เส้นทางสัญจรอีกต่อไป แต่ได้กลายสภาพเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตามอง สังเกตได้จากการปรากฏตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากผู้พัฒนาชั้นนำ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมหรู อาคารสำนักงานทันสมัย หรือคอนโดมิเนียมคุณภาพสูง ซึ่งล้วนเข้ามาตอบสนองความต้องการของประชากรที่หลั่งไหลเข้ามาอย่างไม่ขาดสาย
เซ็นทรัล ลาดพร้าว: แม่เหล็กสำคัญที่ขับเคลื่อนศักยภาพทำเล
ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงพิเศษนี้ ถือเป็น “แม่เหล็ก” สำคัญที่ดึงดูดผู้คนและกระตุ้นเศรษฐกิจของย่านมาอย่างยาวนาน การต่อสัญญาเช่าระยะยาวนี้ จึงเป็นการยืนยันถึงความสำคัญของศูนย์การค้าแห่งนี้ ไม่เพียงในฐานะแหล่งช้อปปิ้งและไลฟ์สไตล์ แต่ยังเป็นจุดเชื่อมโยงสำคัญที่เชื่อมโยงผู้คนและธุรกิจเข้าไว้ด้วยกัน
ยิ่งไปกว่านั้น การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ซึ่งตั้งอยู่บริเวณตรงข้าม แดนเนรมิตเก่า บนที่ดินกว่า 49 ไร่ และมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2571 พร้อมศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้กับอาณาจักรของ CPN บนถนนพหลโยธิน ให้กลายเป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างสมบูรณ์
การวางแผนพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าวเดิมกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธินแห่งใหม่นี้ เป็นการสร้าง Synergy ที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ไม่เพียงแต่จะเพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้มาใช้บริการ แต่ยังเป็นการสร้าง “มหานครแห่งการค้าและไลฟ์สไตล์” ที่ครบวงจรบนทำเลศักยภาพแห่งนี้ ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุนและผู้บริโภคจากทั่วทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ราคาที่ดินพุ่ง: สัญญาณของการเติบโตที่ไม่หยุดนิ่ง
ผลจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ย่อมส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าของที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ราคาที่ดินในปัจจุบันที่พุ่งสูงกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ดินในทำเลนี้ที่มีสูงมาก
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งมีการปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพิ่มศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่บริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ผลักดันราคาที่ดินให้สูงขึ้น สอดคล้องกับแนวโน้มการเติบโตของเมืองที่กำลังขยายตัวออกไปยังพื้นที่รอบนอก และการกระจุกตัวของโอกาสทางเศรษฐกิจในย่านใจกลางเมือง
การที่ที่ดินแปลง “สามเหลี่ยม” ที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีมูลค่าสูงเช่นนี้ ย่อมเป็นที่หมายปองของนักลงทุนชั้นนำระดับประเทศ เป็นการสะท้อนถึงศักยภาพทางการตลาดและผลตอบแทนที่คาดหวังได้ในอนาคต
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทาย
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า แม้การต่อสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายเดิมจะเป็นไปตามเงื่อนไข แต่ในเชิงหลักการแล้ว การนำที่ดินแปลงใหญ่ที่มีมูลค่าสูงเช่นนี้ออกสู่การประมูลทั่วไป อาจเปิดโอกาสให้เกิดการแข่งขันที่มากขึ้น และอาจสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นให้กับ รฟท. ได้
อย่างไรก็ตาม ด้วยการเปลี่ยนแปลงผังเมืองที่เพิ่มศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่จากเดิม 300,000 ตารางเมตร เป็น 600,000 ตารางเมตร (สำหรับพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) หากมีการรื้อถอนและพัฒนาขึ้นใหม่ทั้งหมด โครงการจะมีศักยภาพในการสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล อาจในรูปแบบของ “Dusit Central Park” ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่กว่า 47 ไร่
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ยังได้กล่าวเสริมว่า กลุ่มทุนหลากหลายค่ายได้ให้ความสนใจในที่ดินแปลงดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเอง ก็มีความประสงค์ที่จะต่อสัญญา เพื่อเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธินที่จะเกิดขึ้น การรักษาฐานที่ดินเดิมไว้ จึงเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งและลดความเสี่ยงจากการมีคู่แข่งโดยตรง
เบื้องหลังข้อตกลง: สัญญาเช่าและผลตอบแทน
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เริ่มต้นครั้งแรกเมื่อปี 2521 และครบสัญญา 30 ปีแรก ในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาอีก 20 ปี จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยมีมูลค่าผลตอบแทนตลอดอายุสัญญาเดิมรวมกว่า 21,298 ล้านบาท
ปัจจุบันสัญญาเช่าเหลือเวลาอีก 3 ปี โดยปี 2568 ค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายตามสัญญามีจำนวน 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. ได้ดำเนินการเจรจาต่อสัญญาเช่าดังกล่าว แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ การรับมอบสัญญาจาก รฟท. และการเจรจาสัญญาเช่าช่วงกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาอนุมัติจากคณะกรรมการ รฟท. หากการต่อสัญญาได้รับการอนุมัติ จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ
สำหรับตัวเลขผลตอบแทนในสัญญาใหม่ที่ 33,000 ล้านบาทนั้น ยังคงเป็นตัวเลขที่ต้องรอการยืนยันอย่างเป็นทางการจากการประชุมคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง อย่างไรก็ตาม เป็นที่แน่นอนว่า มูลค่าที่ดินบริเวณเซ็นทรัล ลาดพร้าวมีมูลค่าสูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
อนาคตของพหลโยธิน: ศูนย์กลางเศรษฐกิจและไลฟ์สไตล์แห่งใหม่
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญนี้ เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการพัฒนาที่ยิ่งใหญ่ในย่านพหลโยธิน การเข้ามาของโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ และการต่อยอดจากธุรกิจค้าปลีก จะหลอมรวมให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างสมบูรณ์
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือผู้ที่ต้องการสัมผัสประสบการณ์การใช้ชีวิตที่ทันสมัยและครบวงจร ย่านพหลโยธินคือทำเลที่ไม่ควรมองข้าม การเติบโตของย่านนี้ยังคงมีศักยภาพอีกมาก และการจับตาการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง จะเป็นการเปิดประตูสู่โอกาสใหม่ๆ ที่ไม่อาจประเมินค่าได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทองอย่างย่านพหลโยธิน หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับการปรึกษาที่ตรงจุดและเป็นประโยชน์ต่อการลงทุนของคุณ
