ยุทธศาสตร์ทำเลทอง: เซ็นทรัล ลาดพร้าว ต่อสัญญา 30 ปี สร้างแรงสั่นสะเทือนสู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจเหนือของกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของผืนแผ่นดินกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง แต่มีบางทำเลที่ยังคงคุณค่าและศักยภาพอันไร้ขีดจำกัด หนึ่งในนั้นคือย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งกำลังกลายเป็นจุดศูนย์กลางที่สำคัญยิ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การประกาศต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญ 47.22 ไร่ โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัล เป็นระยะเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่ใช่เพียงแค่ข่าวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ธรรมดา แต่เป็นการยืนยันศักยภาพของทำเลนี้ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ และฮับคมนาคมที่เชื่อมโยงทุกภาคส่วนของเมือง
การพลิกโฉมของย่านพหลโยธิน: จากพื้นที่ศักยภาพสู่ศูนย์กลางการค้าและคมนาคม
การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืน “สามเหลี่ยมพหลโยธิน” ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลของกลุ่มเซ็นทรัล และการมองเห็นศักยภาพที่แท้จริงของทำเลนี้ ย้อนกลับไปในอดีต ย่านพหลโยธินอาจเป็นเพียงเส้นเลือดใหญ่ที่เชื่อมต่อการเดินทาง แต่การมาถึงของระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้เปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของย่านนี้ไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจุบัน ย่านพหลโยธินได้ก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ไม่ได้มีบทบาทเป็นเพียงแค่เส้นทางสัญจร แต่เป็นย่านที่อยู่อาศัย แหล่งรวมธุรกิจ และศูนย์กลางการค้าที่สำคัญ เทียบเคียงได้กับย่านธุรกิจชั้นนำอย่างสุขุมวิท สีลม หรือสาทร
การพัฒนาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ได้ตอกย้ำศักยภาพของพื้นที่นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมีสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางระบบรางที่สำคัญของประเทศ ควบคู่ไปกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ที่ทำหน้าที่เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางของผู้คนจำนวนมหาศาลเข้าสู่ใจกลางเมือง และกระจายออกไปสู่พื้นที่ต่างๆ สิ่งเหล่านี้ได้สร้างแรงดึงดูดให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม อาคารสำนักงาน และโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ จากผู้พัฒนาชั้นนำทุกค่าย
“เซ็นทรัล พหลโยธิน” โครงการหมุดหมายสำคัญแห่งอนาคต
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งโครงการศูนย์การค้าแห่งใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินของเซ็นทรัล ลาดพร้าว เดิมจะสิ้นสุดลง การเชื่อมโยงทางเดินระหว่างศูนย์การค้าแห่งใหม่นี้เข้ากับเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสร้างอาณาจักรค้าปลีกที่ยิ่งใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งบนถนนพหลโยธิน และตอกย้ำการเป็นฮับใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
โครงการนี้ไม่เพียงแต่จะเพิ่มความคึกคักให้กับย่าน แต่ยังเป็นตัวอย่างของการวางแผนธุรกิจเชิงกลยุทธ์ที่มองการณ์ไกล การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่ครบวงจร ทั้งศูนย์การค้า พื้นที่สำนักงาน พื้นที่อยู่อาศัย และโรงแรม จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่ และดึงดูดทั้งผู้บริโภค นักธุรกิจ และนักลงทุน ให้เข้ามาใช้ชีวิตและทำงานในย่านนี้
ราคาที่ดินทะยาน: สัญญาณความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์
การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญครั้งนี้ ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันได้พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีราคาประเมินสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินที่ร้อนแรงนี้ได้รับแรงส่งจากศักยภาพของทำเลที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เอื้ออำนวยให้เกิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้มากขึ้น
ผังเมืองใหม่นี้ได้เพิ่มศักยภาพในการพัฒนาที่ดินในย่านหัวมุมห้าแยกลาดพร้าวอย่างมาก โดยอนุญาตให้สร้างอาคารได้ถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (สำหรับพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ซึ่งหมายความว่า หากมีการพัฒนาโครงการขึ้นใหม่บนที่ดินแปลงนี้ จะสามารถสร้างมูลค่าได้มหาศาล นี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ที่ดินแปลงนี้ตกเป็นที่หมายปองของกลุ่มนักลงทุนชั้นนำของเมืองไทย
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: การประมูลที่ดินและการแข่งขันที่เข้มข้น
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับกรณีนี้ เขาเห็นว่า ที่ดินผืนดังกล่าว ซึ่งเป็นของ รฟท. และมีมูลค่าสูง ควรได้รับการเปิดประมูลเพื่อส่งเสริมการแข่งขันอย่างทั่วถึง อย่างไรก็ตาม ภายใต้เงื่อนไขสัญญาปัจจุบัน รฟท. จำเป็นต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งก็คือกลุ่มเซ็นทรัล
นายโสภณ ยังประเมินว่า หากกลุ่มเซ็นทรัลจะขอเช่าต่ออีก 30 ปี จากปี 2571 มูลค่าค่าเช่าควรจะอยู่ที่กว่า 3 หมื่นล้านบาท หรือสูงกว่าที่เคยประเมินไว้ที่กว่า 2 หมื่นล้านบาท ตลอดสัญญาเช่า 20 ปีเดิม ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตของมูลค่าที่ดินและความสำคัญของทำเลนี้
นอกจากนี้ ยังมีรายงานจากแหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า มีกลุ่มทุนใหญ่หลายค่ายที่ให้ความสนใจที่ดินแปลงนี้ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ารวมถึงกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่เซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาอีก 20 ปี (รวมจากสัญญาเดิม) เพื่อให้การเชื่อมโยงกับโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และโครงการมิกซ์ยูสอื่นๆ เป็นไปอย่างสมบูรณ์ และเพื่อไม่ให้คู่แข่งสำคัญเข้ามาครอบครองที่ดินผืนนี้ ซึ่งจะเป็นผลเสียต่อแผนการพัฒนาในอนาคต
รายละเอียดสัญญาเช่า: ประวัติศาสตร์และความเคลื่อนไหวปัจจุบัน
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เริ่มต้นครั้งแรกเมื่อปี 2521 เป็นระยะเวลา 30 ปี และครบกำหนดในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้น ได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 โดย รฟท. ได้รับผลตอบแทนตลอดอายุสัญญาเดิมรวม 21,298 ล้านบาท
ปัจจุบัน สัญญาเช่าเหลือเวลาอีกประมาณ 3 ปี และค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายตามสัญญานั้น ในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ รฟท. ได้ดำเนินการเรื่องการต่อสัญญาเช่านี้ โดยแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งเป็นการรับมอบสัญญาจาก รฟท. และส่วนที่สองคือ สัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA และ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด (ซึ่งปัจจุบันบริหารงานโดย CPN) ขณะนี้ คณะกรรมการของ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขบางส่วนแล้ว แต่ยังต้องรอการพิจารณาและอนุมัติขั้นสุดท้ายจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง
หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติต่อสัญญาแล้ว จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ระหว่าง รฟท., SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ ส่วนกรอบเวลาของการลงนามสัญญา คาดว่าจะสามารถเกิดขึ้นได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท.
ยุทธศาสตร์การลงทุน: โอกาสในทำเลดาวรุ่ง
สำหรับตัวเลขผลตอบแทน 33,000 ล้านบาท ที่ระบุในสัญญาใหม่นั้น ยังคงต้องรอการสรุปและยืนยันจากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง แต่สิ่งที่แน่นอนคือ มูลค่าของที่ดินที่ตั้งเซ็นทรัล ลาดพร้าว นั้นสูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
พื้นที่รวม 47.22 ไร่ ของที่ดินแปลงนี้ ซึ่งใช้ในการก่อสร้างศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน มีศักยภาพสูงมาก จากการปรับผังเมืองที่เอื้ออำนวย ทำให้สามารถพัฒนาโครงการที่มีความหลากหลายและสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล
บทสรุป: พหลโยธิน CBD แห่งใหม่ที่ต้องจับตา
การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญระหว่าง รฟท. และกลุ่มเซ็นทรัล เปรียบเสมือนการส่งสัญญาณให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกได้รับทราบว่า ย่านพหลโยธิน กำลังก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ (New CBD) ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างเต็มตัว การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ การมาถึงของระบบคมนาคมที่สะดวกสบาย และศักยภาพของทำเลที่ดินที่เพิ่มขึ้นตามผังเมือง เป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันให้ย่านนี้เติบโตอย่างก้าวกระโดด
สำหรับนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การจับตามองการพัฒนาในย่านพหลโยธิน เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม โอกาสในการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัย โครงการเชิงพาณิชย์ หรือแม้แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับย่านนี้ กำลังจะมอบผลตอบแทนที่น่าสนใจอย่างแน่นอน
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะคว้าโอกาสทองในทำเลศักยภาพแห่งนี้!
