หัวข้อ: เปิดขุมทรัพย์อสังหาฯ ปี 2025: 5 ข้อผิดพลาดใหญ่ที่นักลงทุนมืออาชีพต้องเลี่ยง เพื่อผลตอบแทนสูงสุด
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่การ “ซื้อมาขายไป” หากแต่เป็นศาสตร์และศิลป์ที่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์เฉียบคม การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และประสบการณ์ที่สั่งสมมานับทศวรรษ ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มายาวนานกว่า 10 ปี ผมเห็นนักลงทุนมากมาย ทั้งมือใหม่และผู้มีประสบการณ์ พลาดโอกาสทองหรือติดกับดักเพราะการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ผิดพลาด ยิ่งในยุค 2025 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเต็มไปด้วยพลวัตและความท้าทาย ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจโลก นวัตกรรมเทคโนโลยี หรือแม้แต่การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค การเข้าใจหลักการประเมินค่าอย่างถ่องแท้จึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ ผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืน วันนี้ผมจะพาทุกท่านเจาะลึก 5 ข้อผิดพลาดใหญ่ที่ควรหลีกเลี่ยง เพื่อให้การลงทุนของคุณเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและสร้างความมั่งคั่งได้อย่างแท้จริง
ข้อผิดพลาดที่ 1: ยึดติดกับ “ราคาประเมินธนาคาร” เกินจริงจนพลาดโอกาส
นักลงทุนมือใหม่จำนวนมากมักเข้าใจผิดว่า ราคาประเมินธนาคาร คือมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ และใช้เป็นเกณฑ์ตัดสินใจซื้อขาย ซึ่งเป็นความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนอย่างยิ่ง ในความเป็นจริง ราคาประเมินของสถาบันการเงินนั้นมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อการบริหารความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ โดยทั่วไปแล้วจะประเมินต่ำกว่า มูลค่าตลาดอสังหาฯ จริงประมาณ 10-30% เพื่อเป็นกันชนในกรณีที่ผู้กู้ผิดนัดชำระและธนาคารต้องยึดทรัพย์มาขายทอดตลาด ดังนั้น การยึดถือราคาประเมินธนาคารเป็นสรณะเพียงอย่างเดียว อาจทำให้คุณมองไม่เห็นศักยภาพที่แท้จริงของทรัพย์สิน หรือที่ร้ายกว่านั้นคือพลาดโอกาสดีๆ ในการซื้อทรัพย์ที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาดไปอย่างน่าเสียดาย
ในยุค 2025 นี้ ตลาดมีความซับซ้อนขึ้น ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ผันผวน ทั้งอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการปรับขึ้น-ลงตามนโยบายของธนาคารกลาง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและราคาตลาด การประเมินมูลค่าที่แม่นยำจึงจำเป็นต้องใช้ วิธีเปรียบเทียบราคา (Market Approach) เป็นหลัก โดยการศึกษาข้อมูลการซื้อขายจริงของทรัพย์สินประเภทเดียวกัน ในทำเลใกล้เคียง และมีคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันให้มากที่สุด ต้องพิจารณาจากราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันจริง ไม่ใช่ราคาที่ประกาศขายแต่ยังไม่เกิดการซื้อขาย การเข้าถึงฐานข้อมูลที่มีความน่าเชื่อถือ เช่น ข้อมูลจากกรมที่ดิน หรือการปรึกษา นักประเมินอิสระ มืออาชีพที่มีใบอนุญาต จะช่วยให้คุณได้ภาพของมูลค่าตลาดที่เป็นจริงมากกว่า อย่าลืมว่าการเปรียบเทียบต้อง “ปรับค่า” (Adjustment) เพื่อให้สะท้อนความแตกต่างของรายละเอียดต่างๆ เช่น ขนาด, สภาพ, ทำเลที่ตั้งย่อย (ซอย), หรือแม้กระทั่งปีที่สร้าง ซึ่งเป็นหัวใจของการประเมินค่าด้วยวิธีนี้
ข้อผิดพลาดที่ 2: มองแค่ “ราคาต่อตารางวา” โดยไม่มองภาพรวมศักยภาพการพัฒนาที่ดิน
การเปรียบเทียบ ราคาที่ดินต่อตารางวา เพียงอย่างเดียวเป็นอีกหนึ่งกับดักที่นักลงทุนมือใหม่มักตกหลุมพราง โดยเฉพาะเมื่อต้องตัดสินใจลงทุนในที่ดินเปล่า สองแปลงที่ตั้งอยู่บนถนนเดียวกัน อาจมีราคาต่อตารางวาเท่ากัน แต่มีมูลค่าที่แท้จริงและศักยภาพในการพัฒนาแตกต่างกันราวฟ้ากับเหว ปัจจัยสำคัญที่มักถูกละเลยได้แก่:
รูปแปลงที่ดิน: ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าหรือจัตุรัสที่มีหน้ากว้างติดถนนจะใช้งานได้ดีกว่าที่ดินหน้าแคบลึก ที่ดินบิดเบี้ยว หรือที่ดินตาบอดที่ต้องผ่านทางภาระจำยอม ซึ่งมีผลต่อการออกแบบอาคารและการใช้ประโยชน์สูงสุด
การเข้าถึงและสาธารณูปโภค: การเข้าถึงถนนหลัก, ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน, มีไฟฟ้า-ประปา-โทรศัพท์เข้าถึงครบครัน ย่อมมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินที่ต้องลงทุนขยายสาธารณูปโภคเอง
ผังเมือง (Zoning): กฎหมายผังเมืองกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม, อุตสาหกรรม, หรือที่ดินสีเขียว การศึกษาผังเมืองล่าสุดปี 2025 จะบอกได้ว่าที่ดินแปลงนั้นสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง เช่น สร้างอาคารสูงได้หรือไม่ หรือจำกัดความสูง/พื้นที่ใช้สอย การเปลี่ยนแปลงผังเมืองสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มหรือลดมูลค่าที่ดินได้อย่างมหาศาล
สภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้าน: การมีแหล่งอำนวยความสะดวกในบริเวณใกล้เคียง เช่น โรงพยาบาล, โรงเรียน, ห้างสรรพสินค้า, หรือสวนสาธารณะ จะเพิ่มความน่าสนใจของที่ดิน แต่หากที่ดินอยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมบ่อยครั้ง หรือติดกับแหล่งเสื่อมโทรม ก็จะลดทอนมูลค่าลง
ศักยภาพการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: ในปี 2025 โครงการ โครงสร้างพื้นฐานอสังหาฯ ขนาดใหญ่ เช่น โครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ, มอเตอร์เวย์, หรือโครงการเมืองอัจฉริยะ (Smart City) กำลังขยายตัว การลงทุนในที่ดินที่อยู่ในแนวทางการพัฒนาเหล่านี้ แม้ราคาปัจจุบันจะสูงกว่าเล็กน้อย ก็มีแนวโน้มที่จะสร้าง มูลค่าในอนาคต เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด
การวิเคราะห์ที่ดินต้องมองในมุมของนักพัฒนาโครงการด้วยว่า ที่ดินแปลงนี้ “คุ้มค่า” ที่จะลงทุนพัฒนาในระยะยาวหรือไม่ ไม่ใช่แค่ซื้อมาเก็บไว้แล้วหวังว่าราคาจะขึ้นเองตามธรรมชาติ
ข้อผิดพลาดที่ 3: ประเมินคอนโดแบบผิวเผิน ไม่เจาะลึกรายละเอียดสำคัญที่สร้างความต่าง
การลงทุนในคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะตลาด คอนโดมือสอง หรือคอนโดเพื่อการลงทุนในยุค 2025 นี้ มีความละเอียดอ่อนสูง การดูเพียง ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ของโครงการ หรือราคาห้องใกล้เคียงที่ประกาศขาย อาจทำให้คุณพลาดจุดสำคัญที่สร้างความแตกต่างของมูลค่าได้มหาศาล ในความเป็นจริง รายละเอียดปลีกย่อยของแต่ละยูนิตสามารถสร้างความต่างของราคาได้ถึง 20-30% หรือมากกว่านั้น ปัจจัยที่ควรพิจารณาอย่างถี่ถ้วนได้แก่:
ชั้น (Floor Level): ห้องชั้นสูงมักมีราคาแพงกว่าห้องชั้นล่าง เนื่องจากได้ความเป็นส่วนตัว, อากาศดีกว่า และปราศจากเสียงรบกวน
วิว (View): ห้องที่มี วิวคอนโด สวยงาม เช่น วิวแม่น้ำเจ้าพระยา, วิวเมืองตึกสูง, วิวสวนสาธารณะ หรือไม่มีตึกบัง ย่อมมีมูลค่าสูงกว่าห้องที่วิวชนตึกหรือวิวไม่น่าสนใจอย่างชัดเจน
ทิศทางห้อง: ห้องที่หันไปทางทิศเหนือหรือทิศตะวันออก มักได้รับความนิยมมากกว่าห้องที่หันไปทางทิศตะวันตก ซึ่งรับแดดจัดในช่วงบ่าย ทำให้ห้องร้อนและค่าไฟสูงขึ้น
สภาพห้องและของแถม: สภาพห้องที่ได้รับการดูแลดี, มีการตกแต่งอย่างมีรสนิยม, และมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินหรือเครื่องใช้ไฟฟ้าคุณภาพดี จะมีมูลค่าสูงกว่าห้องที่ต้องรีโนเวทใหม่ทั้งหมด
แปลนห้อง (Layout): การจัดวางพื้นที่ใช้สอยที่มีประสิทธิภาพ, ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ เช่น มีมุม Work From Home สำหรับ Digital Nomads หรือมีครัวปิดสำหรับผู้ที่ชอบทำอาหาร ย่อมเป็นที่ต้องการมากกว่า
สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง: ความครบครันและคุณภาพของส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, Co-working space, EV Charging Station (ที่สำคัญมากใน 2025), และระบบรักษาความปลอดภัย ล้วนส่งผลต่อความน่าอยู่และมูลค่า
การบริหารจัดการอาคาร: นิติบุคคลที่มีประสิทธิภาพในการดูแลอาคาร, ซ่อมบำรุง และบริหารจัดการค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างโปร่งใส จะช่วยรักษา มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และความน่าอยู่อาศัยในระยะยาว
ศักยภาพค่าเช่า: สำหรับนักลงทุนที่ต้องการ ผลตอบแทนค่าเช่า การวิเคราะห์ว่าห้องประเภทนี้มีผู้เช่ากลุ่มเป้าหมายที่แข็งแกร่งหรือไม่ ใกล้แหล่งงาน มหาวิทยาลัย หรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญหรือไม่ เป็นสิ่งจำเป็น
การใช้เทคนิค “ปรับราคาเปรียบเทียบ” (Adjustment) เพื่อประเมินมูลค่าที่แท้จริงของห้องที่คุณสนใจ โดยเทียบกับห้องที่ขายจริงในโครงการเดียวกันหรือโครงการใกล้เคียงที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกันมากที่สุด จะช่วยให้การ การประเมินค่าคอนโด ของคุณมีความแม่นยำสูงสุด และไม่ตกเป็นเหยื่อของการกำหนดราคาแบบเหวี่ยงแห
ข้อผิดพลาดที่ 4: เพิกเฉยต่อพลวัตของตลาดและปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หยุดนิ่ง แต่เป็นดัชนีที่สะท้อนถึงภาพรวมของเศรษฐกิจ และมีการเคลื่อนไหวเป็นวัฏจักร (Market Cycle) การลงทุนโดยปราศจากการทำความเข้าใจ วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และปัจจัย เศรษฐกิจมหภาค ถือเป็นความเสี่ยงอย่างมหันต์ นักลงทุนที่ไม่ศึกษาแนวโน้มมักซื้อในช่วงที่ตลาดร้อนแรงที่สุด (Peak) และต้องจำใจขายในช่วงที่ตลาดตกต่ำ (Trough)
ในบริบทของปี 2025 เราต้องเผชิญกับปัจจัยสำคัญหลายประการ:
อัตราดอกเบี้ยนโยบาย: การปรับขึ้น-ลงของ อัตราดอกเบี้ย จากธนาคารกลาง ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการกู้ยืมและกำลังซื้อของผู้บริโภค หากดอกเบี้ยสูงขึ้น ภาระผ่อนจะเพิ่มขึ้น ความสามารถในการซื้อก็จะลดลง กดดันให้ราคาอสังหาฯ ชะลอตัว
อัตราเงินเฟ้อ: เงินเฟ้อที่สูงขึ้นส่งผลให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงเพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนกลับมาที่ราคาขายโครงการใหม่ และในขณะเดียวกันอาจลดอำนาจซื้อของผู้บริโภค
การเติบโตของ GDP: เศรษฐกิจที่เติบโตจะสร้างงาน สร้างรายได้ และเพิ่มความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย ซึ่งเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาฯ ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน
นโยบายรัฐบาล: นโยบายที่เกี่ยวข้องกับ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง), มาตรการส่งเสริมการลงทุน, การเปลี่ยนแปลงกฎหมายผังเมือง, หรือแม้แต่มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ล้วนมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
การลงทุนจากต่างชาติ: ในยุคหลังโควิด-19 การลงทุนและการท่องเที่ยวจากต่างชาติกลับมาคึกคัก โดยเฉพาะกลุ่ม Digital Nomads หรือผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ ที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนระยะยาว สิ่งนี้ส่งผลต่อดีมานด์ในตลาดเช่าและตลาดซื้อขายบางเซกเมนต์
เทรนด์ Megatrends: แนวโน้มระยะยาว เช่น สังคมสูงวัย, ความตื่นตัวเรื่องสิ่งแวดล้อม (ESG), การเติบโตของเมืองรอง (Secondary Cities), และการขยายตัวของเทคโนโลยี PropTech (Property Technology) ที่เข้ามาเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์ การศึกษา การวิเคราะห์แนวโน้มตลาด เหล่านี้จะช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงได้
นักลงทุนมืออาชีพจะใช้ข้อมูลเหล่านี้มาประกอบการตัดสินใจว่าตลาดอยู่ในช่วงใด และควรวางกลยุทธ์อย่างไร เช่น หากตลาดกำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัว อาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้อทรัพย์ที่ต่ำกว่ามูลค่าจริง หรือหากตลาดกำลังร้อนแรง อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการทำกำไรจากการขาย
ข้อผิดพลาดที่ 5: ละเลย “ต้นทุนแฝง” และมองข้าม “มูลค่าอนาคต” อย่างร้ายแรง
การมองเห็นเพียงราคาซื้อขายที่ปรากฏตรงหน้า โดยไม่คำนวณ ต้นทุนแฝงอสังหาฯ ทั้งหมด และไม่ประเมิน การประเมินมูลค่าในอนาคต ของทรัพย์สิน เป็นข้อผิดพลาดที่ร้ายแรงที่สุดและอาจทำให้ผลตอบแทนที่คาดหวังพังทลายลงได้
ต้นทุนแฝงที่มักถูกมองข้าม:
ค่าใช้จ่ายในการโอนและภาษี: ซึ่งรวมถึง ค่าธรรมเนียมการโอน (2%), ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) หรืออากรแสตมป์ (0.5%), และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ตามฐานภาษี) ซึ่งอาจรวมกันแล้วสูงถึง 5-10% ของราคาซื้อขาย
ค่ารีโนเวทและปรับปรุง: บ้านเก่าหรือคอนโดมือสองราคาถูก อาจต้องใช้งบประมาณ ค่ารีโนเวท สูง เพื่อให้สามารถอยู่อาศัยหรือปล่อยเช่าได้ตามมาตรฐาน บางครั้งอาจสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้มาก
ค่าใช้จ่ายในการถือครอง (Holding Costs): เช่น ค่าส่วนกลางรายเดือน/รายปี, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ที่ต้องจ่ายทุกปี), ค่าเบี้ยประกันภัย, ค่าบำรุงรักษาทั่วไป, ค่าไฟฟ้า-น้ำประปาที่ยังไม่ใช้งาน
ค่าการตลาดและการขาย: หากคุณต้องการขายต่อในอนาคต จะมีค่าใช้จ่ายในการลงประกาศ, ค่าคอมมิชชั่นนายหน้า, หรือค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงเพื่อขาย
การประเมินมูลค่าในอนาคต (Future Value and Value-Add Potential):
นี่คือสิ่งที่แยกนักลงทุนธรรมดาออกจากนักลงทุนที่ประสบความสำเร็จ การมองเห็น “ศักยภาพ” ที่คนอื่นยังไม่เห็น คือการสร้างความได้เปรียบ:
แผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: การที่ทรัพย์สินอยู่ในแนวทางการ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่, ถนนตัดใหม่, หรือเป็นส่วนหนึ่งของแผนพัฒนาเมือง (เช่น EEC) จะส่งผลให้มูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน: การที่ที่ดินมีโอกาสเปลี่ยนผังเมือง หรือสามารถขออนุญาตก่อสร้างอาคารในประเภทที่สร้างมูลค่าได้สูงขึ้น เช่น จากบ้านเดี่ยวเป็นทาวน์โฮม หรือจากที่อยู่อาศัยเป็นอาคารพาณิชย์
การสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value-Add): เช่น การปรับปรุงบ้านเก่าให้เป็นบูติกโฮเทล, การแบ่งแปลงที่ดินให้มีขนาดเล็กลงเพื่อขายในราคาที่เข้าถึงง่ายขึ้น, หรือการเพิ่มฟังก์ชัน Smart Home ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่และยกระดับสู่ Smart Home Investment
แนวโน้ม ESG Real Estate: ในปี 2025 ความยั่งยืนและปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) กำลังเข้ามามีบทบาทมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม มีการออกแบบที่ประหยัดพลังงาน หรือใช้เทคโนโลยีสีเขียว อาจได้รับพรีเมียมและเป็นที่ต้องการในอนาคต
การทำ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และ ลงทุนอสังหาฯ อย่างไรให้รวย ต้องมาจากการคำนวณที่ครอบคลุม ทั้งรายรับและรายจ่ายทั้งหมด ตลอดจนศักยภาพการเติบโตในอนาคต เพื่อให้ได้ภาพ ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ที่แท้จริง
สรุป: ประเมินค่าอย่างมืออาชีพ เพื่อการลงทุนที่ชาญฉลาดและยั่งยืน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในยุค 2025 เป็นโอกาสที่น่าตื่นเต้น แต่ก็เต็มไปด้วยความท้าทาย การตัดสินใจที่ผิดพลาดเพียงครั้งเดียวอาจส่งผลกระทบต่อพอร์ตการลงทุนของคุณอย่างใหญ่หลวง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินจึงไม่ใช่เรื่องของการคาดเดา หรือการฟังคำบอกเล่า แต่เป็นกระบวนการที่ต้องอาศัยความรู้เชิงลึก การวิเคราะห์ข้อมูลที่แม่นยำ และประสบการณ์ที่สั่งสมมา
นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จคือผู้ที่สามารถมองเห็น “มูลค่าที่แท้จริง” ของทรัพย์สิน ไม่ใช่แค่ “ราคาที่ปรากฏ” และสามารถคาดการณ์ “มูลค่าในอนาคต” ที่อาจเกิดขึ้นได้ การหลีกเลี่ยง 5 ข้อผิดพลาดใหญ่ที่ผมได้กล่าวมา จะช่วยให้คุณประหยัดเงิน ประหยัดเวลา และเพิ่มโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างยั่งยืน
หากคุณต้องการยกระดับความรู้และทักษะด้านการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เรียนรู้เทคนิคการ ประเมินราคาที่ดิน และคอนโดอย่างมืออาชีพ หรือต้องการเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาดที่สุด ผมขอเชิญชวนให้คุณเริ่มต้นศึกษาและพัฒนาตัวเองอย่างต่อเนื่อง เพราะความรู้คือการลงทุนที่ดีที่สุด ที่จะเปิดประตูสู่โอกาสในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีวันสิ้นสุด
มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งของนักลงทุนผู้เชี่ยวชาญ ที่ไม่เพียงแค่ซื้อและขาย แต่เข้าใจใน “มูลค่าที่แท้จริง” เพื่อสร้างอนาคตที่มั่นคงและมั่งคั่งไปด้วยกัน!
