พหลโยธิน: จุดเปลี่ยนขุมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ หลัง ‘เซ็นทรัล ลาดพร้าว’ ต่อสัญญา 30 ปี สู่ยุคใหม่แห่งการลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง แต่ละย่านล้วนมีเรื่องราวและศักยภาพที่แตกต่างกันไป หากแต่ทำเล “พหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณ “ห้าแยกลาดพร้าว” นั้น กลับมีพลวัตที่น่าสนใจเป็นพิเศษในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” กับ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เป็นระยะเวลา 30 ปี มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถูกประกาศออกมา นี่ไม่ใช่แค่การต่อสัญญาเช่า แต่คือการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของย่านนี้ และกำลังจะผลักดันให้ “อสังหาริมทรัพย์พหลโยธิน” พุ่งทะยานสู่ระดับใหม่
จุดเปลี่ยนแห่งทำเล: พลังขับเคลื่อนจากโครงสร้างพื้นฐานและการลงทุน
การที่ รฟท. โดยคณะกรรมการมีมติเห็นชอบให้กลุ่มเซ็นทรัล เช่าที่ดิน “แปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน” พื้นที่กว่า 47 ไร่ ต่อไปอีก 30 ปี นับเป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำถึงความแข็งแกร่งของทำเลนี้ การเจรจาที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. ได้บรรลุกับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด และกำลังรอการอนุมัติขั้นสุดท้าย สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินผืนนี้ การต่อสัญญาครั้งนี้ จะมีมูลค่าผลตอบแทนสูงกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากสัญญาเดิมที่สิ้นสุดในปี 2571 ซึ่งมีมูลค่าผลตอบแทนรวม 21,298 ล้านบาท ในระยะเวลา 20 ปี
เหตุการณ์นี้ไม่ใช่แค่เรื่องของการต่อสัญญา แต่คือการยกระดับ “ทำเลพหลโยธิน” ให้ก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างเต็มตัว การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ได้พลิกโฉมพื้นที่ให้กลายเป็นฮับการเดินทางที่สำคัญ เชื่อมต่อผู้คนจากทั่วสารทิศเข้าสู่ใจกลางเมือง และในทางกลับกันก็ดึงดูดผู้คนจากใจกลางเมืองให้เข้ามาสู่ย่านนี้ การมาถึงของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ยิ่งตอกย้ำบทบาทของพหลโยธินในฐานะศูนย์กลางการคมนาคมทางรางที่สำคัญของประเทศ
“เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ศูนย์กลางที่แข็งแกร่งและการขยายอาณาเขต
“เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ไม่ได้เป็นเพียงแค่ศูนย์การค้า แต่คือหมุดหมายสำคัญที่เป็นจุดนัดพบของผู้คนมาอย่างยาวนาน การต่อสัญญาเช่าในครั้งนี้ จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับศูนย์การค้าแห่งนี้ให้คงอยู่คู่กับย่านต่อไปอีกนานเท่านาน นอกจากนี้ ยังเป็นการเชื่อมโยงศักยภาพกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คือ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” บนที่ดิน 49 ไร่ ซึ่งตั้งอยู่ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โครงการนี้คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกันกับที่สัญญาเช่าเดิมของเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดลง การวางแผนพัฒนาทางเชื่อมระหว่างสองศูนย์การค้า จะยิ่งสร้างให้เกิดเป็น “อาณาจักร” ของ CPN บนถนนพหลโยธิน ที่มีความเชื่อมโยงกันอย่างสมบูรณ์แบบ
การมาของ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งจะเป็นศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่ใหญ่กว่าเดิม สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ของ CPN ในการมองเห็นศักยภาพของทำเลพหลโยธินอย่างแท้จริง การลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่นี้ ครอบคลุมทั้งศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน และที่พักอาศัย จะเป็นการเติมเต็มความต้องการที่หลากหลายของตลาด และดึงดูดกลุ่มทุน นักลงทุน และผู้พักอาศัยใหม่ๆ เข้าสู่ย่านนี้
ราคาที่ดินพุ่งแรง: สัญญาณแห่งอนาคตและความต้องการที่สูง
การต่อสัญญาเช่าของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” นี้ ได้จุดกระแสความร้อนแรงให้กับ “ราคาที่ดินพหลโยธิน” เป็นอย่างมาก ราคาที่ดินในย่านนี้ โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ได้ขยับสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด ล่าสุดมีรายงานว่าราคาพุ่งสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับราคาที่ดินในบริเวณต้นถนนพหลโยธินที่พุ่งไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา
การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีความหลากหลายและเข้มข้นมากขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ราคาที่ดินในย่านนี้มีมูลค่าสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ การที่ที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางย่านนี้ตกเป็นเป้าหมายของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการลงทุนที่นักลงทุนระดับประเทศมองเห็น
การแข่งขันที่เข้มข้น: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ข่าวการต่อสัญญาเช่านี้ ไม่ได้หมายความว่า “เซ็นทรัล” จะเป็นผู้เดียวที่อยู่ในสนาม การแข่งขันเพื่อครอบครอง “ทำเลทอง” นี้ ยังคงเข้มข้น โดยมีรายงานว่ากลุ่มทุนใหญ่หลายค่ายต่างให้ความสนใจ อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นผู้เล่นรายใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญา ไม่ใช่แค่เพื่อรักษาฐานเดิม แต่เพื่อสร้างความต่อเนื่องให้กับแผนการลงทุนในระยะยาว และป้องกันการเกิดคู่แข่งสำคัญที่จะเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาดในอนาคต
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: การประเมินค่าและการวิเคราะห์เชิงลึก
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับ “ที่ดินสามเหลี่ยมพหลโยธิน” แห่งนี้ ท่านประเมินว่ามูลค่าค่าเช่าที่กลุ่มเซ็นทรัลจะจ่ายในระยะเวลา 30 ปีข้างหน้า อาจสูงถึงกว่า 3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่สูงมากจากที่เคยประเมินไว้กว่า 2 หมื่นล้านบาท ในระยะเวลา 20 ปี
อย่างไรก็ตาม ท่านได้ตั้งข้อสังเกตที่สำคัญว่า ตามหลักการแล้ว รฟท. ควรเปิดโอกาสให้มีการประมูลที่ดินแปลงใหญ่เช่นนี้ เพื่อให้เกิดการแข่งขันที่เป็นธรรมและได้รับผลตอบแทนสูงสุด แต่เนื่องจากเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน การต่อสัญญาจึงเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นตามกลไก
ด้วยการปรับปรุงผังเมืองที่เพิ่มศักยภาพในการก่อสร้างได้มากขึ้นถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) หากมีการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิมและพัฒนาโครงการใหม่ทั้งหมดบนพื้นที่ 47 ไร่ จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล ซึ่งอาจเปรียบได้กับโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ขนาดใหญ่
ประวัติศาสตร์สัญญาเช่า: จากอดีตสู่ปัจจุบัน
ย้อนกลับไปดูประวัติความเป็นมาของสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 ครบสัญญา 30 ปี ในปี 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาออกไปอีก 20 ปี โดยสิ้นสุดวันที่ 18 ธันวาคม 2571 และได้รับผลตอบแทนรวม 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยค่าเช่าสำหรับปี 2568 ที่เซ็นทรัลต้องจ่ายอยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
ขั้นตอนการดำเนินการต่อสัญญาเช่าแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งมีการรายงานผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณา และส่วนที่สองคือระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัลฯ ในรูปแบบการเช่าช่วง ซึ่งขณะนี้คณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขชุดหนึ่งแล้ว และรอการอนุมัติจาก รฟท. อีกครั้ง หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติ จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งการลงนามในสัญญาคาดว่าจะเกิดขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท.
อนาคตที่สดใส: “พหลโยธิน” กับศักยภาพที่ไม่หยุดนิ่ง
การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในย่านพหลโยธิน การลงทุนมหาศาลจากภาคเอกชน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง และศักยภาพของที่ดินใจกลางเมือง ล้วนส่งสัญญาณบ่งชี้ว่า “พหลโยธิน” กำลังจะก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ที่สำคัญของกรุงเทพฯ อย่างแท้จริง
