พหลโยธิน: ย่านศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ สู่ยุคทองแห่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองต่างๆ ในกรุงเทพฯ มามากมาย แต่ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังอยู่ในช่วงเวลาที่น่าตื่นเต้นและมีพลวัตสูงสุด การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนใหญ่บริเวณเซ็นทรัลลาดพร้าว การขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน และการลงทุนมหาศาลจากภาคเอกชน กำลังผลักดันให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง
การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว: จุดเปลี่ยนสำคัญ
ข่าวการที่ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) โดยคณะกรรมการได้มีมติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน พื้นที่ 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนที่คาดการณ์กว่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นเหตุการณ์สำคัญที่ตอกย้ำศักยภาพของทำเลนี้ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและฮับการคมนาคมที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การต่อสัญญานี้ไม่ได้เป็นเพียงการรักษาผลประโยชน์ของ รฟท. เท่านั้น แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงความเชื่อมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลในการพัฒนาพื้นที่แห่งนี้อย่างต่อเนื่อง
แปลงที่ดินดังกล่าว ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว โรงแรม และอาคารสำนักงาน มีประวัติการเช่ามาอย่างยาวนาน โดยเริ่มสัญญาครั้งแรกในปี 2521 สิ้นสุดสัญญา 30 ปีแรกในปี 2551 และได้รับการต่อสัญญาอีก 20 ปี ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ด้วยมูลค่าผลตอบแทนตลอดสัญญาเดิม 21,298 ล้านบาท การต่อสัญญาใหม่นี้จึงเป็นการลงทุนระยะยาวที่สะท้อนถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลของกลุ่มเซ็นทรัล
แรงกระเพื่อมสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน
การตัดสินใจของกลุ่มเซ็นทรัลในการต่อสัญญาเช่าผืนใหญ่นี้ ไม่เพียงแต่รักษาฐานที่มั่นเดิม แต่ยังเป็นการผนึกกำลังกับโครงการใหม่ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN อย่าง “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาบนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โครงการมิกซ์ยูสแห่งนี้ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิมจะสิ้นสุดลง จะถูกพัฒนาให้เชื่อมโยงกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิม สร้างเป็นอาณาจักรค้าปลีกและศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่บนถนนพหลโยธิน
การลงทุนของ CPN นี้ ไม่ใช่แค่การสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ แต่เป็นการยกระดับประสบการณ์การช้อปปิ้งและการใช้ชีวิตของผู้คนในย่านนี้ให้เหนือกว่าเดิม การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เช่นนี้ จะช่วยเสริมสร้างศักยภาพของย่านพหลโยธินในฐานะศูนย์กลางธุรกิจรองจากย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
ปัจจัยขับเคลื่อนศักยภาพทำเลทองพหลโยธิน
หลายปัจจัยที่ทำให้ทำเลทองย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กลายเป็นที่ต้องการของนักพัฒนาและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับแถวหน้า:
การคมนาคมที่ไร้รอยต่อ: การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้เปลี่ยนย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การเชื่อมต่อกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองสะดวกสบายอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ และการดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยและทำงานในย่านนี้
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครครั้งล่าสุด ได้เพิ่มขีดความสามารถในการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณย่านหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ส่งผลให้ศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มีความเป็นไปได้สูงขึ้น จากเดิมที่เคยประเมินว่าจะสร้างได้ 300,000 ตารางเมตร สู่การพัฒนาที่อาจสูงถึง 600,000 ตารางเมตร (ในพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) การเปลี่ยนแปลงนี้เปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ๆ ที่มีความหลากหลายและทันสมัย
การเติบโตของย่านพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย: ศักยภาพด้านการคมนาคมและการพัฒนาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ได้ดึงดูดให้เกิดการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงแรมจำนวนมากจากผู้ประกอบการรายใหญ่ การเติบโตเหล่านี้สร้างบรรยากาศของความเป็นเมือง (Urbanization) ที่คึกคัก ทำให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นแหล่งงาน แหล่งช้อปปิ้ง และแหล่งที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ
การแข่งขันของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์: จากศักยภาพที่กล่าวมาข้างต้น ทำให้ที่ดินแปลงสำคัญในย่านนี้ เป็นที่หมายปองของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายราย เช่น กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเอง การแข่งขันนี้เป็นสัญญาณที่ดีของการพัฒนาที่จะมีมาตรฐานสูงขึ้น และส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: ทุนใหม่ของนักลงทุน
ผลพวงจากการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและการต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนใหญ่ ส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งสูงขึ้นอย่างร้อนแรง ปัจจุบันราคาประเมินอยู่ที่มากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากเปรียบเทียบกับราคาที่ดินในโซนพหลโยธินตอนต้นๆ ที่มีราคาไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ย่านห้าแยกลาดพร้าวยังมีช่องว่างให้เติบโตได้อีกมาก
สำหรับกลุ่มนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการลงทุนที่ดินในทำเลศักยภาพ การเข้ามาลงทุนในย่านพหลโยธินในช่วงเวลานี้ อาจเป็นการตัดสินใจที่สำคัญ การคว้าโอกาสในการลงทุนในทำเลที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มเติบโตตามผังเมือง จะนำมาซึ่งผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
การประเมินมูลค่าและโอกาสทางธุรกิจ
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยและประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินของ รฟท. มีการเปลี่ยนแปลงและเพิ่มมูลค่าขึ้นอย่างมาก หากกลุ่มเซ็นทรัลจะเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าที่ประเมินไว้กว่า 33,000 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่สูงกว่าการประเมินครั้งก่อนอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ตามหลักการของการเปิดประมูลแข่งขันเพื่อเพิ่มผลตอบแทนให้ รฟท. ถือเป็นแนวทางที่ดีที่สุด อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขสัญญาที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ทำให้กลุ่มเซ็นทรัลมีความได้เปรียบในการเจรจาต่อสัญญา
การพัฒนาโครงการบนที่ดินแปลง 47 ไร่ ด้วยศักยภาพที่เพิ่มขึ้นตามผังเมืองใหม่ การรื้อถอนและสร้างขึ้นใหม่ให้สอดคล้องกับเทรนด์การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มีความหลากหลายฟังก์ชัน จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่ามากกว่าเดิม แนวคิดเช่นเดียวกับโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลายรูปแบบ จะเป็นแนวทางที่น่าสนใจสำหรับอนาคต
อนาคตของย่านพหลโยธิน: CBD แห่งใหม่ที่น่าจับตา
การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญบริเวณเซ็นทรัลลาดพร้าว การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของ CPN และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง กำลังผลักดันให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างเต็มรูปแบบ การลงทุนในทำเลนี้ ไม่ใช่แค่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการลงทุนในอนาคตของเมือง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพ ย่านพหลโยธินกำลังนำเสนอโอกาสที่ไม่ควรพลาด การเติบโตที่เห็นได้ชัดเจน การพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง และศักยภาพที่ยังคงมีอยู่ ทำให้ย่านนี้เป็นหนึ่งในทำเลที่น่าจับตามองที่สุดในกรุงเทพมหานคร
อนาคตของพหลโยธินกำลังส่องแสง สู่ยุคทองแห่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และนี่คือเวลาอันเหมาะสมสำหรับคุณที่จะเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตนี้!
