พหลโยธิน: การพลิกโฉมสู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งอนาคตกรุงเทพฯ เหนือ – การต่อสัญญาเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยกระดับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลต่างๆ ในกรุงเทพฯ มานับไม่ถ้วน แต่ทำเล “พหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณ “ห้าแยกลาดพร้าว” กำลังเขียนประวัติศาสตร์หน้าใหม่ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ออกไปอีก 30 ปี โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) พร้อมมูลค่าผลตอบแทนมหาศาลกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่ใช่เพียงแค่ข่าวการต่อสัญญาธรรมดา แต่เป็นสัญญาณการตอกย้ำศักยภาพที่แท้จริงของย่านนี้ในฐานะ “ฮับกรุงเทพตอนเหนือ” ที่จะขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวกระโดด
ก้าวต่อไปของ รฟท. และกลุ่มเซ็นทรัล: การผนึกกำลังสร้างมูลค่าที่ดิน พหลโยธิน
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ในการอนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ขนาด 47.22 ไร่ ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัลอีก 30 ปี ถือเป็นการยืนยันถึงความสำคัญของแปลงที่ดินแห่งนี้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ในฐานะบริษัทย่อยของ รฟท. ได้เจรจาข้อตกลงที่น่าพอใจกับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด โดยมีมูลค่าผลตอบแทนจากการเช่าที่คาดการณ์ไว้สูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งมากกว่ามูลค่าเดิมที่ 21,298 ล้านบาท ในสัญญาเช่า 20 ปี ที่กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 นี้ การเคลื่อนไหวครั้งนี้ไม่เพียงแต่สร้างรายได้ที่มั่นคงให้กับ รฟท. แต่ยังเป็นการวางรากฐานสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ที่จะส่งผลกระทบต่อภาพรวมของย่านพหลโยธินอย่างแน่นอน
พหลโยธิน: จากย่านคมนาคมสู่ศูนย์กลางธุรกิจยุคใหม่
ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ได้รับการยกระดับขึ้นอย่างเห็นได้ชัดจากการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญของกรุงเทพฯ เหนือ เปรียบได้กับ “สุขุมวิท” หรือ “สีลม-สาทร” ในอดีต ย่านนี้ได้กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คน การอยู่อาศัย และภาคธุรกิจ การขยายตัวของเมืองตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดให้พื้นที่นี้เป็นย่านพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพสูง
นอกจากสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ที่เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางทางรางที่สำคัญ การเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวได้สร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับย่านนี้อย่างมหาศาล ส่งผลให้เกิดการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์จากผู้พัฒนาชั้นนำจำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณใกล้เคียง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งถือเป็นทำเลทองที่ยังคงความคึกคัก
การขยายอาณาจักร CPN: “เซ็นทรัล พหลโยธิน” แลนด์มาร์คใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น
ความเคลื่อนไหวที่น่าตื่นเต้นอีกประการหนึ่งคือ โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งมีศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นหัวใจหลัก โครงการนี้มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะสิ้นสุดลง โดยมีเป้าหมายที่จะเชื่อมโยงทั้งสองศูนย์การค้าเข้าด้วยกัน เพื่อสร้างอาณาจักรค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดบนถนนพหลโยธิน และตอกย้ำบทบาทของย่านนี้ในฐานะ “ฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ”
การต่อสัญญาของกลุ่มเซ็นทรัล ไม่ใช่เพียงแค่การรักษาฐานลูกค้าเดิม แต่เป็นการวางกลยุทธ์ระยะยาวเพื่อผนึกกำลังกับโครงการใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ให้กลายเป็นอาณาจักรที่แข็งแกร่ง ซึ่งจะช่วยดึงดูดผู้คนให้เข้ามาใช้บริการ และส่งเสริมการเติบโตของธุรกิจในย่านนี้ต่อไป
มูลค่าที่ดินพุ่งทะยาน: พยานหลักฐานแห่งศักยภาพที่ดิน พหลโยธิน
ผลจากการพัฒนาที่ต่อเนื่องและการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของภาคธุรกิจ ทำให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งสูงขึ้นอย่างร้อนแรง ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินได้ขยับไปสู่ระดับสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินที่ขยับขึ้นนี้สะท้อนถึงอานิสงส์ที่ได้รับมาจากความเจริญที่ขยายตัวมาจากพหลโยธินช่วงต้นๆ ที่ราคาที่ดินได้แตะระดับ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว การปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เพิ่มโอกาสในการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ยิ่งส่งเสริมให้ที่ดินแปลงนี้เป็นที่หมายปองของนักลงทุนชั้นนำอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ความท้าทายและโอกาส: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า แม้การต่อสัญญาเช่าจะเป็นประโยชน์ต่อกลุ่มเซ็นทรัลและสร้างรายได้ให้กับ รฟท. แต่ในมุมมองเชิงการแข่งขันและหลักการบริหารจัดการทรัพย์สินขนาดใหญ่ รฟท. ควรพิจารณาเปิดประมูลที่ดินแปลงดังกล่าว เพื่อสร้างการแข่งขันและอาจได้ผลตอบแทนที่สูงยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม ตามเงื่อนไขสัญญา การให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อนเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณา
ด้วยการปรับผังเมืองที่เปิดโอกาสให้สร้างอาคารได้สูงถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดงประเภทพาณิชยกรรม) หากมีการพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินแปลงนี้ใหม่ทั้งหมด อาจมีศักยภาพในการสร้างมูลค่าที่สูงกว่าเดิม การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสที่มีหลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ 47 ไร่ คล้ายกับโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ที่สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้รอบด้าน
การแข่งขันเพื่อครอบครองทำเลทอง: กลุ่มทุนใหญ่จับจ้อง
ไม่ใช่เพียงกลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้นที่ให้ความสนใจในที่ดินแปลงสำคัญบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธินนี้ แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ยังมีกลุ่มทุนรายใหญ่อื่นๆ ที่จับจ้องโอกาสนี้เช่นกัน อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่า ไม่เพียงเพื่อรักษาฐานเดิม แต่เพื่อป้องกันไม่ให้คู่แข่งรายสำคัญเข้ามาครอบครองที่ดินผืนนี้ ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ในอนาคต
เบื้องหลังสัญญาเช่า: ประวัติศาสตร์และมูลค่าที่ดิน พหลโยธิน
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ในปัจจุบัน เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 โดยมีอายุสัญญา 30 ปี สิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาออกไปอีก 20 ปี จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยมีมูลค่าผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีก 3 ปี โดยค่าเช่าที่ต้องจ่ายในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.86 ล้านบาท
การดำเนินการต่อสัญญาเช่านี้จะแบ่งเป็น 2 ส่วน คือระหว่าง SRTA กับ รฟท. และระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัลฯ ในรูปแบบการเช่าช่วง การอนุมัติตัวเลขและข้อตกลงต่างๆ จะต้องผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการของทั้งสองหน่วยงาน ก่อนที่จะนำไปสู่การลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หากทุกอย่างเป็นไปตามแผน
บทสรุป: พหลโยธิน คืออนาคตของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ของกลุ่มเซ็นทรัล ยิ่งเป็นการตอกย้ำว่า “พหลโยธิน” กำลังก้าวขึ้นมาเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ” อย่างเต็มตัว การพัฒนาที่ดินแปลงนี้ควบคู่ไปกับโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน จะดึงดูดผู้คน นักลงทุน และภาคธุรกิจ ให้หลั่งไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นเป็นเพียงภาพสะท้อนภายนอกของศักยภาพที่ซ่อนเร้นและโอกาสที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ ย่านพหลโยธินกำลังจะเปลี่ยนโฉมไปสู่มหานครแห่งใหม่ ที่มีความเจริญทางเศรษฐกิจ การค้า และการอยู่อาศัยที่ผสมผสานกันอย่างลงตัว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่มองหาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาทำเลที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่ การศึกษาทำเล “พหลโยธิน” คือก้าวสำคัญที่คุณไม่ควรมองข้าม ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อสำรวจโอกาสและรับคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้
