พหลโยธิน: ขุมทองอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ตอนเหนือ ท่ามกลางการปรับปรุงสัญญาเช่าครั้งประวัติศาสตร์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นพัฒนาการและการเปลี่ยนแปลงของทำเลสำคัญหลายแห่งทั่วกรุงเทพมหานคร แต่มีอยู่หนึ่งย่านที่กำลังฉายแววโดดเด่นและได้รับการจับตามองเป็นพิเศษ นั่นคือ “ย่านพหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งกำลังก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของกลุ่มเซ็นทรัลสำหรับการดำเนินงานเซ็นทรัลลาดพร้าว แสดงให้เห็นถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลนี้ และส่งผลให้ ราคาที่ดินพหลโยธิน พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ บทความนี้จะเจาะลึกถึงเบื้องหลังของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่นี้ ประเมินผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ และวิเคราะห์แนวโน้มในอนาคตสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน
การรถไฟฯ และการต่อสัญญาเช่า: จุดเปลี่ยนสำคัญสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
การตัดสินใจของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการอนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลนี้ การเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ รฟท. กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ดำเนินไปอย่างราบรื่น และกำลังรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากบอร์ด รฟท. การต่อสัญญาครั้งนี้ไม่ได้เป็นเพียงการรักษาฐานลูกค้าเดิม แต่เป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์เพื่อขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ สร้างรายได้ที่มั่นคงให้แก่ รฟท. ในระยะยาว
เดิมที สัญญาเช่าแปลงดังกล่าวจะมีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งหลังจากนั้น รฟท. จะได้รับผลตอบแทนรวม 21,298 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 20 ปีที่ผ่านมา การต่อสัญญาครั้งใหม่นี้จึงไม่เพียงแต่เป็นการต่ออายุการดำเนินงานของศูนย์การค้า แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณเชิงบวกอย่างยิ่งต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ตอนเหนือ และตลาด คอนโดพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งได้เพิ่มศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณนี้อย่างมหาศาล
ศักยภาพของย่านพหลโยธิน: มากกว่าแค่ทำเลทอง สู่การเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตครบวงจร
ย่านพหลโยธินได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง จากการมาถึงของระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ซึ่งได้เปลี่ยนให้พื้นที่แห่งนี้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การเชื่อมต่อกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ยิ่งเสริมความแข็งแกร่งในฐานะฮับการคมนาคมทางรางที่เชื่อมต่อผู้คนจากทั่วทุกสารทิศเข้าสู่ใจกลางเมือง และส่งเสริมให้พหลโยธินกลายเป็นย่านที่น่าจับตาสำหรับการอยู่อาศัย พาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่
ปัจจุบัน บริเวณพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว เต็มไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของหลากหลายแบรนด์ชั้นนำ ตั้งแต่คอนโดมิเนียม โรงแรม ไปจนถึงอาคารสำนักงาน สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN อาทิ ศูนย์การค้าแห่งใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2571 พร้อมกับการพัฒนาทางเชื่อมกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิม ยิ่งเป็นการตอกย้ำภาพลักษณ์ของพหลโยธินในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและไลฟ์สไตล์ที่สำคัญ
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สัญญาณบวกของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การต่อสัญญาเช่าของกลุ่มเซ็นทรัลในครั้งนี้ ได้ส่งผลโดยตรงต่อ ราคาที่ดินพหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันได้ทะยานสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ความเจริญที่หลั่งไหลเข้ามาในย่านนี้ ได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของภาคธุรกิจ และการวางผังเมืองที่เอื้อต่อการเติบโต ทำให้ทำเลนี้กลายเป็นเป้าหมายที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับแถวหน้า
การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เพิ่มศักยภาพให้บริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ส่งผลให้ ราคาประเมินที่ดินกรุงเทพ ในย่านนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และแปลงที่ดินขนาดใหญ่บริเวณนี้ ย่อมตกเป็นที่หมายปองของกลุ่มทุนชั้นนำในตลาด ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การที่กลุ่มเซ็นทรัลตัดสินใจต่อสัญญาเช่า ก็เพื่อตอกย้ำการลงทุนระยะยาว และเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่มูลค่ามหาศาลบนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ที่กำลังพัฒนาและมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2571 เช่นกัน
การแข่งขันที่ดุเดือด: สัญญาณบ่งชี้มูลค่าที่แท้จริงของทำเล
แม้ว่าสัญญาเช่าเดิมจะยังเหลือเวลาอีก 3 ปี แต่ความสนใจในที่ดินแปลงดังกล่าวก็มีอย่างต่อเนื่อง แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า มีกลุ่มทุนหลายรายให้ความสนใจ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเองก็มีความต้องการที่จะต่อสัญญาเช่าเพื่อรักษาและต่อยอดอาณาจักรธุรกิจของตนเองในย่านนี้ การที่กลุ่มทุนเหล่านี้ให้ความสนใจที่ดินแปลงนี้เป็นเครื่องยืนยันถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลพหลโยธิน การรักษาที่ดินแปลงนี้ไว้จึงเป็นกลยุทธ์สำคัญของกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อป้องกันการเกิดคู่แข่งสำคัญที่อาจเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาดกับโครงการใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน”
เบื้องหลังสัญญาเช่า: ประวัติศาสตร์และการปรับตัวเพื่ออนาคต
แปลงที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนามที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว มีประวัติศาสตร์การเช่าที่ยาวนาน เริ่มต้นครั้งแรกเมื่อปี 2521 และสิ้นสุดสัญญาเช่ารอบแรก 30 ปี ในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้น ได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ซึ่งจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดย รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวม 21,298 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญา ปัจจุบัน สัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี และค่าเช่าที่ต้องจ่ายในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
การดำเนินการต่อสัญญาเช่าครั้งนี้แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ส่วนแรกคือระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งเป็นการรับมอบสัญญาต่อจาก รฟท. และส่วนที่สองคือระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัลฯ ในรูปแบบการเช่าช่วง การอนุมัติตัวเลขและรายละเอียดต่างๆ อยู่ในกระบวนการพิจารณาของคณะกรรมการที่เกี่ยวข้อง และคาดว่าเมื่อการอนุมัติขั้นสุดท้ายเสร็จสิ้น จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้ โดยประเมินว่าหากกลุ่มเซ็นทรัลจะเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าอาจสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงกว่าการประเมินครั้งก่อนอย่างมีนัยสำคัญ ท่านยังมองว่า โดยหลักการแล้วที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพสูงเช่นนี้ รฟท. ควรเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันอย่างทั่วถึง อย่างไรก็ตาม ภายใต้เงื่อนไขสัญญาปัจจุบันที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ทำให้การต่อสัญญาเป็นสิ่งที่คาดการณ์ได้
ท่านยังกล่าวถึงศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ภายใต้ผังเมืองใหม่ที่สามารถสร้างอาคารได้ถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร หากมีการพัฒนาใหม่ทั้งหมด จะเป็นการเพิ่มมูลค่ามหาศาล และอาจมีรูปแบบคล้ายโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ 47 ไร่
บทสรุป: พหลโยธิน กำลังก้าวสู่ยุคทองใหม่
การตัดสินใจต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงประวัติศาสตร์ในย่านพหลโยธิน โดยกลุ่มเซ็นทรัล ได้จุดประกายความตื่นเต้นและโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง การลงทุนครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันถึงศักยภาพอันแข็งแกร่งของทำเลพหลโยธิน แต่ยังเป็นการขับเคลื่อนการพัฒนาเมืองในมิติใหม่ สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ และปูทางสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญเทียบเท่ากับย่าน CBD ดั้งเดิม
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ราคาดี หรือ บ้านพร้อมอยู่ พหลโยธิน ย่านนี้กำลังนำเสนอโอกาสที่ไม่อาจมองข้ามได้ การเติบโตของเศรษฐกิจหมุนเวียน (Circular Economy) และแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน จะยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้กับทำเลนี้ในระยะยาว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เปี่ยมด้วยศักยภาพในย่านพหลโยธิน หรือสนใจทำเลที่กำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯ การศึกษาข้อมูลและวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังร้อนแรงแห่งนี้ อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตครั้งประวัติศาสตร์ของย่านพหลโยธิน!
