ทำเลทองพหลโยธิน: การต่อสัญญาเซ็นทรัลลาดพร้าว ขับเคลื่อนศูนย์กลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือสู่ยุคใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพัฒนาการของทำเลศักยภาพต่างๆ ในกรุงเทพมหานครมาอย่างใกล้ชิด และทำเล “พหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว คือหนึ่งในพื้นที่ที่แสดงให้เห็นถึงพลวัตการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นตาตื่นใจที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การตัดสินใจครั้งสำคัญของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงงามบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลาอีก 30 ปี พร้อมมูลค่าผลตอบแทนที่คาดการณ์ไว้กว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันถึงศักยภาพอันแข็งแกร่งของทำเลนี้ แต่ยังเป็นการจุดประกายให้เห็นถึงอนาคตที่สดใสยิ่งขึ้นของ “ศูนย์กลางธุรกิจและการคมนาคมแห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ”
การต่อสัญญา: สัญญาณแห่งการเติบโตอย่างยั่งยืน
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง 47.22 ไร่แห่งนี้ ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่สะท้อนความเชื่อมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลในศักยภาพของทำเลพหลโยธิน การตัดสินใจนี้เกิดขึ้นหลังจากมีการเจรจาอย่างรอบคอบระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด (ซึ่งปัจจุบันบริหารงานโดย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN) สัญญานี้มีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งหากพิจารณาถึงผลตอบแทนเดิมที่ 21,298 ล้านบาท ตลอดระยะเวลา 20 ปี การต่อสัญญาใหม่นี้ที่คาดการณ์มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ย่อมเป็นการเพิ่มมูลค่าและรายได้ให้กับ รฟท. อย่างมีนัยสำคัญ
การที่ รฟท. และ SRTA เดินหน้าผลักดันการต่อสัญญาเช่านี้ ย่อมแสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในบทบาทของทำเลพหลโยธิน ในฐานะศูนย์กลางที่เชื่อมโยงผู้คน การค้า และการคมนาคมเข้าด้วยกัน การต่อสัญญาดังกล่าวนี้ ไม่ได้เป็นเพียงการรักษาความต่อเนื่องทางธุรกิจ แต่เป็นการวางรากฐานสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่จะสร้างรายได้และความเจริญให้กับพื้นที่ในระยะยาว
พหลโยธิน: ฮับแห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ย้อนกลับไปไม่กี่ปีที่ผ่านมา ย่านพหลโยธินอาจถูกมองว่าเป็นเพียงถนนสายสำคัญที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ตอนเหนือกับใจกลางเมือง แต่การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้พลิกโฉมภาพลักษณ์ของพื้นที่นี้ไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจุบัน พหลโยธินได้ก้าวขึ้นมาเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ” ที่มีศักยภาพทัดเทียมกับย่านสุขุมวิท สีลม หรือสาทร โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ที่กลายเป็นจุดตัดสำคัญของเส้นทางการคมนาคม ทำให้เป็นที่รู้จักในฐานะ “ฮับคมนาคม” ที่รองรับผู้คนจำนวนมหาศาล
การพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ไม่เพียงแต่ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง แต่ยังกระตุ้นให้เกิดการเติบโตของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและสังคมในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง จากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่กำหนดให้ย่านนี้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม ทำให้เกิดการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมจากผู้พัฒนาชั้นนำจำนวนมาก ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นการยืนยันถึงศักยภาพและความน่าสนใจของ อสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน
การผนึกกำลังสร้างอาณาจักรธุรกิจ: CPN บนถนนพหลโยธิน
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษ คือการวางแผนการพัฒนาโครงการใหม่ของ CPN ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 49 ไร่ บริเวณแดนเนรมิตเก่า ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2571 ซึ่งตรงกับช่วงเวลาที่สัญญาเช่าเซ็นทรัลลาดพร้าวบนที่ดิน รฟท. จะสิ้นสุดลง การพัฒนาศูนย์การค้าใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่เชื่อมโยงกับเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิม จะเป็นการสร้าง “อาณาจักรธุรกิจ” อันยิ่งใหญ่ของ CPN บนถนนสายหลักสายนี้
การผนึกกำลังของสองศูนย์การค้าในรัศมีใกล้เคียงนี้ จะเป็นการสร้าง Synergy ที่ทรงพลัง ไม่เพียงแต่จะเพิ่มความสะดวกสบายและทางเลือกให้กับผู้บริโภค แต่ยังเป็นการยกระดับศักยภาพของย่านพหลโยธินให้กลายเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญสำหรับการช้อปปิ้ง รับประทานอาหาร และพักผ่อนหย่อนใจ การเชื่อมโยงทางกายภาพระหว่างสองโครงการ จะยิ่งเสริมให้ทำเลนี้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่ครบวงจร
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สัญญาณแห่งการเติบโตที่ร้อนแรง
ผลพวงจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง การขยายตัวของภาคธุรกิจ และการวางผังเมืองที่ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดมีรายงานราคาที่ดินในบางบริเวณพุ่งทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นไปอีก การที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ได้เพิ่มศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่ ทำให้ที่ดินแปลงใหญ่ในย่านนี้กลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนรายใหญ่
ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นนี้ เป็นตัวสะท้อนที่ชัดเจนถึงความต้องการที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพสูง การต่อสัญญาของเซ็นทรัลลาดพร้าวไม่ได้เป็นเพียงการรักษาฐานธุรกิจเดิม แต่เป็นการตอกย้ำถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลนี้ ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่ดินโดยรอบปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย การลงทุนใน คอนโดมิเนียม ย่านพหลโยธิน หรือ บ้านเดี่ยว พหลโยธิน ในช่วงเวลานี้ จึงเป็นการจับจังหวะการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพสูง
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: การแข่งขันและการพัฒนาศักยภาพสูงสุด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่า การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ ควรมีการพิจารณาถึงการเปิดโอกาสให้เกิดการแข่งขันในเชิงพาณิชย์มากขึ้น เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อทุกภาคส่วน อย่างไรก็ตาม ด้วยเงื่อนไขของสัญญาเดิมที่ให้สิทธิแก่ผู้เช่ารายเดิมก่อน จึงเป็นเหตุผลที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญา
การที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ อนุญาตให้เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างมาก ทำให้ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่อาคารได้ถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (สำหรับพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) หากมีการรื้อถอนและพัฒนาโครงการใหม่ทั้งหมด ก็จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล โดยอาจพัฒนาเป็นโครงการที่หลากหลายรูปแบบคล้ายกับโครงการ Dusit Central Park ที่สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างรอบด้าน
ข่าวสารเกี่ยวกับความสนใจของกลุ่มทุนอื่นๆ เช่น กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่มีต่อที่ดินแปลงนี้ ยิ่งเป็นการตอกย้ำว่า ทำเลพหลโยธินมีศักยภาพที่ดึงดูดการลงทุนจากผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด การที่กลุ่มเซ็นทรัลพยายามต่อสัญญาเช่า ก็เพื่อรักษาฐานธุรกิจและต่อยอดไปยังโครงการใหม่ เพื่อป้องกันไม่ให้คู่แข่งเข้ามามีบทบาทสำคัญในทำเลทองแห่งนี้
ภาพรวมของสัญญาเช่าและมูลค่าที่ดิน: ความสำคัญของ “เซ็นทรัลลาดพร้าว”
สัญญาเช่าที่ดินแปลงบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว มีประวัติยาวนาน เริ่มต้นเช่าครั้งแรกเมื่อปี 2521 เป็นเวลา 30 ปี สิ้นสุดสัญญาแรกในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นจึงมีการต่อสัญญาอีก 20 ปี จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยตลอดอายุสัญญานี้ รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมกว่า 21,298 ล้านบาท ปัจจุบัน สัญญายังคงมีผลบังคับใช้อีก 3 ปี และมีค่าเช่าในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
SRTA ได้ยืนยันว่า การดำเนินการต่อสัญญาเช่าจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือระหว่าง SRTA และ รฟท. และส่วนที่สองคือการเช่าช่วงระหว่าง SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ การเจรจาตัวเลขผลตอบแทนใหม่ที่ 33,000 ล้านบาทนั้น จะต้องได้รับการพิจารณาและอนุมัติอย่างเป็นทางการจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้งหนึ่ง
ข้อมูลเกี่ยวกับพื้นที่รวม 47.22 ไร่ และพื้นที่ก่อสร้างของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน ซึ่งมีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ยิ่งเน้นย้ำถึงความสำคัญของที่ดินแปลงนี้ ที่ไม่เพียงเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่ยังเป็นศูนย์รวมกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สำคัญของย่าน
จับตาการพัฒนา CBD แห่งใหม่: พหลโยธินในอนาคต
การที่ รฟท. ตัดสินใจต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญนี้ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล ถือเป็นสัญญาณบวกที่สำคัญสำหรับอนาคตของย่านพหลโยธิน การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยเฉพาะในทำเลพหลโยธิน จะยิ่งทวีความน่าสนใจมากขึ้น การมาถึงของโครงการใหม่ๆ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง และการเติบโตของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ จะทำให้ย่านนี้กลายเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่” ที่มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการเติบโตของกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ผมเชื่อมั่นว่า ย่านพหลโยธินกำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ที่จะนำมาซึ่งโอกาสและความเจริญในหลากหลายมิติ
อย่าพลาดโอกาสในการจับจองความเป็นเจ้าของในทำเลศักยภาพสูงแห่งนี้! การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธินวันนี้ คือการลงทุนเพื่ออนาคตที่สดใสและยั่งยืน
