พหลโยธิน: ยุทธศาสตร์ทำเลทอง สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งอนาคตใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพมหานครมาแล้วหลายยุคสมัย แต่มีทำเลหนึ่งที่กำลังเปล่งประกายและกำลังก้าวขึ้นสู่บทบาทใหม่ที่สำคัญยิ่ง นั่นคือ ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณ ห้าแยกลาดพร้าว การตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์ครั้งล่าสุดเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญ ณ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้ส่งสัญญาณอันแข็งแกร่งถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลแห่งนี้ ตอกย้ำบทบาทในฐานะ ฮับกรุงเทพตอนเหนือ ที่จะขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจและคมนาคมอย่างมีนัยสำคัญ
การต่อสัญญาเช่า: ปัจจัยเร่งการพัฒนาและความมั่งคั่ง
การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้มีมติสำคัญในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงยุทธศาสตร์บริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน พื้นที่กว่า 47 ไร่ ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัล เป็นระยะเวลา 30 ปีข้างหน้า ด้วยมูลค่าผลตอบแทนที่คาดการณ์ว่าจะสูงถึงกว่า 33,000 ล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ไม่ใช่เพียงแค่การต่ออายุสัญญา แต่เป็นการประกาศศักดาและตอกย้ำความเชื่อมั่นในศักยภาพของ ย่านพหลโยธิน ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจที่กำลังเติบโต และเป็น ฮับคมนาคม ที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การประเมินมูลค่าผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตของมูลค่าที่ดินและการพัฒนาเศรษฐกิจในพื้นที่ ซึ่งเป็นผลโดยตรงมาจากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ
การเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ รฟท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ดำเนินการไปอย่างราบรื่น และรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากคณะกรรมการ รฟท. ในช่วงต้นปี 2569 นี้ การต่อสัญญาฉบับนี้มีเป้าหมายชัดเจนในการสร้างรายได้มหาศาลให้แก่ รฟท. โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในเดือนธันวาคม 2571 ซึ่งจะมีการส่งมอบผลตอบแทนเดิมที่ 21,298 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 20 ปี
แรงกระเพื่อมสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจยุคใหม่
การต่อสัญญาเช่าของกลุ่มเซ็นทรัล ณ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นเสมือนจุดนัดพบสำคัญของชาวกรุงเทพฯ กำลังจะสร้างแรงกระเพื่อมอย่างมหาศาลให้กับ ย่านพหลโยธิน พื้นที่นี้ได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่มาแล้วจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ซึ่งได้เปลี่ยน พหลโยธิน ให้กลายเป็นทำเลศักยภาพและศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญที่สุดของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ จากเดิมที่เป็นเพียงย่านพักอาศัย ปัจจุบันได้กลายเป็น ศูนย์กลางธุรกิจรอง จากย่านชั้นนำอย่างสุขุมวิท สีลม และสาทร การพัฒนาที่สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ได้กำหนดให้พื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคมอย่างยั่งยืน
นอกจาก สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ที่เป็นแม่เหล็กสำคัญด้านการเดินทางทางรางแล้ว การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเขียวได้ทำหน้าที่เป็นข้อต่อสำคัญในการรับส่งผู้โดยสารจำนวนมหาศาลเข้าสู่ใจกลางเมืองและเชื่อมต่อกับพื้นที่อื่นๆ การพัฒนานี้ได้ส่งเสริมให้ พหลโยธิน กลายเป็นย่านที่น่าจับตามองสำหรับการอยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ ปรากฏการณ์นี้เห็นได้จากการหลั่งไหลของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมหรูจากผู้ประกอบการชั้นนำ ซึ่งล้วนแต่เปิดตัวตลอดแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณ ทำเลทอง เซ็นทรัล ลาดพร้าว
การลงทุนของภาคเอกชน: พัฒนาสู่ยุคดิจิทัลไลฟ์สไตล์
ไม่เพียงแต่โครงการของภาครัฐเท่านั้น ที่ดินบริเวณใกล้เคียงยังเป็นที่ตั้งของโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนอีกมากมาย โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูสของบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่กำลังพัฒนา ศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว จะหมดอายุพอดี เป้าหมายสำคัญคือการสร้างทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าแห่งใหม่นี้กับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว เดิม เพื่อสร้างเป็นอาณาจักรการค้าและศูนย์รวมความบันเทิงครบวงจรที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
การพัฒนาโครงการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงการมองการณ์ไกลของ CPN ที่ต้องการสร้าง อาณาจักรใหญ่บนถนนพหลโยธิน และตอกย้ำบทบาทของ พหลโยธิน ในฐานะ ฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การเชื่อมโยงพื้นที่เหล่านี้เข้าด้วยกัน จะไม่เพียงแต่เพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้บริโภคเท่านั้น แต่ยังเป็นการเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจให้กับพื้นที่โดยรวมอย่างมหาศาล
มูลค่าที่ดินทะยาน: ผลตอบรับจากการพัฒนาอย่างยั่งยืน
ผลพวงจากการพัฒนาและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งสูงขึ้นอย่างร้อนแรง ปัจจุบันราคาประเมินแตะระดับกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเติบโตนี้เป็นการต่อยอดความเจริญมาจาก พหลโยธิน ช่วงต้นๆ ที่ราคาที่ดินได้พุ่งไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณหัวมุม ห้าแยกลาดพร้าว ให้สูงขึ้นยิ่งเป็นการกระตุ้นให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้พุ่งสูงขึ้นไปอีก และทำให้ที่ดินแปลงนี้ตกเป็นเป้าหมายสำคัญของนักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทยอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้
ยุทธศาสตร์การขยายอาณาจักรของ CPN
การตัดสินใจของบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ที่อยู่ภายใต้การบริหารของ CPN ในการขอต่อสัญญาเช่าดังกล่าว เป็นการเดินหมากทางยุทธศาสตร์ที่ชาญฉลาดอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ บริเวณตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาและมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2571 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ศูนย์การค้าแห่งใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” โครงการนี้จะกลายเป็นส่วนสำคัญในการสร้าง อาณาจักรใหญ่ของ CPN บนถนนพหลโยธิน และยืนยันบทบาทของ พหลโยธิน ในฐานะ ฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทาย
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ที่ดินสามเหลี่ยมย่าน พหลโยธิน ของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ตั้งของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมหาศาล หากกลุ่มเซ็นทรัลจะขอเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าในช่วง 30 ปีนี้ อาจจะสูงถึงกว่า 3 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่เคยประเมินไว้กว่า 2 หมื่นล้านบาทตลอดสัญญาเช่า 20 ปี
อย่างไรก็ตาม นายโสภณ ยังได้เสนอแนะถึงข้อควรพิจารณาว่า ด้วยที่ดินแปลงใหญ่และมีมูลค่าสูงนี้ รฟท. ควรพิจารณาเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันที่โปร่งใส อย่างไรก็ตาม ด้วยเงื่อนไขสัญญาที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ทำให้เข้าใจได้ว่าทางเซ็นทรัลมีความประสงค์จะขอเช่าต่อ
การที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ เพิ่มขีดความสามารถในการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สูงขึ้นถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) หากมีการรื้อถอนและก่อสร้างใหม่ทั้งหมด อาจจะคุ้มค่ามากกว่า โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงความสำเร็จของ เซ็นทรัล ในอดีตกับโครงการประเภท Convention Center และศักยภาพในการพัฒนาโครงการในรูปแบบมัลติฟังก์ชันที่หลากหลายบนพื้นที่ 47 ไร่ เช่นเดียวกับโครงการ Dusit Central Park
การแข่งขันที่ดุเดือด: เดิมพันของกลุ่มทุนชั้นนำ
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่หมายปองของกลุ่มทุนรายใหญ่หลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ารวมถึงกลุ่มเซ็นทรัลเอง ทุกฝ่ายต่างต้องการครอบครองที่ดินแปลงนี้เพื่อเป็น แม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดผู้คน และเพื่อ ต่อยอดโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ที่กำลังจะเกิดขึ้น หากที่ดินแปลง 47 ไร่ตกไปอยู่ในมือของคู่แข่ง ย่อมหมายถึงการเผชิญหน้ากับคู่แข่งที่แข็งแกร่งที่สุด ณ โครงการใหม่ของเซ็นทรัลพัฒนา
ประวัติศาสตร์สัญญาเช่า: รากฐานแห่งความสำเร็จ
เพื่อให้เห็นภาพรวมของพัฒนาการใน ย่านพหลโยธิน จึงควรทำความเข้าใจประวัติศาสตร์สัญญาเช่าของที่ดินแปลงนี้ ซึ่งเป็นที่ตั้งของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว อย่างละเอียด เริ่มต้นการเช่าครั้งแรกเมื่อปี 2521 สิ้นสุดสัญญา 30 ปีแรกในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 โดย รฟท. ได้รับผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลืออีก 3 ปี โดยค่าเช่าที่ต้องชำระในปี 2568 อยู่ที่ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ชี้แจงว่า การดำเนินการต่อสัญญาเช่านี้แบ่งเป็น 2 ส่วนหลัก ส่วนแรกคือการรับมอบสัญญาเช่าจาก รฟท. และนำเสนอผลการเจรจาต่อคณะกรรมการ รฟท. เพื่อพิจารณา ส่วนที่สองคือการเจรจาสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งขณะนี้คณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขเบื้องต้นแล้ว และรอการอนุมัติจาก รฟท. อีกครั้ง
หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว แล้ว จะมีการลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ได้แก่ รฟท., SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ การลงนามสัญญาดังกล่าวคาดว่าจะเกิดขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หากทุกฝ่ายมีความพร้อมและกระบวนการพิจารณาเป็นไปด้วยดี
แหล่งข่าวจาก SRTA ยืนยันว่า มูลค่าที่ดินบริเวณที่ตั้ง เซ็นทรัล ลาดพร้าว นั้นสูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน และตัวเลขผลตอบแทนกว่า 33,000 ล้านบาทในสัญญาใหม่นั้น จะต้องรอการสรุปตัวเลขที่แน่นอนอีกครั้งจากการประชุมคณะกรรมการ รฟท.
ที่ดินบริเวณสามเหลี่ยม ย่านพหลโยธิน แห่งนี้ ซึ่ง รฟท. ได้ให้เซ็นทรัลเช่าเพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ ประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน กำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่าเดิมในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
อนาคตแห่งการเติบโต: พหลโยธิน สู่มหานครแห่งศตวรรษที่ 21
การตัดสินใจต่อสัญญาเช่า ณ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่จะผลักดันให้ ย่านพหลโยธิน กลายเป็น ซีบีดี (Central Business District) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ อย่างสมบูรณ์แบบ ศักยภาพที่ดินที่เพิ่มขึ้น โครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง การลงทุนของภาคเอกชน และการเชื่อมโยงการคมนาคมที่ไร้รอยต่อ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และประชาชนทั่วไป ย่านพหลโยธิน กำลังมอบโอกาสครั้งสำคัญในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตนี้ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การขยายธุรกิจ หรือการเลือกสรรที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพ การติดตามความเคลื่อนไหวใน ย่านพหลโยธิน จึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรกระพริบตา เพราะอนาคตอันรุ่งโรจน์ของ ฮับกรุงเทพตอนเหนือ กำลังจะเริ่มต้นขึ้นแล้ว!
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ทำเลทอง ย่านพหลโยธิน นี้อย่างลึกซึ้ง อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดและคว้าโอกาสที่จะไม่ซ้ำใครในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
