การปฏิวัติอสังหาริมทรัพย์ไทย: AI, ความยั่งยืน และการเข้าถึงสินเชื่อ คือกุญแจสู่ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายที่หล่อหลอมตลาดที่เราคุ้นเคย แต่วันนี้ เรากำลังยืนอยู่บนปากเหวของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยีดิจิทัล ความตระหนักด้านสิ่งแวดล้อม และความท้าทายในการเข้าถึงแหล่งทุน การจะก้าวผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2569 ไม่ใช่เรื่องของโชคช่วย แต่เป็นผลลัพธ์ของการปรับตัวเชิงกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด
AI Marketing: อาวุธลับสู่การเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนการตลาดอสังหาริมทรัพย์
หนึ่งในหัวข้อที่ได้รับความสนใจอย่างมากในการสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026: AI-Driven Automation and Scaling” คือศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของ AI Marketing ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะที่ตลาดกำลังจะฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดในปี 2568 และอัตรากำไร (Margin) ของผู้ประกอบการลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ การบริหารจัดการต้นทุนคงที่ (Fix Cost) โดยเฉพาะงบประมาณด้านการตลาด กลายเป็นเรื่องที่ต้องเร่งพิจารณา
ในอดีต งบประมาณการตลาดของโครงการอสังหาริมทรัพย์มักถูกจัดสรรไว้ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็น 3% สำหรับสื่อหลัก (Mass Media) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย (Promotion) ตัวเลขเหล่านี้เมื่อเทียบกับต้นทุนต่อลูกค้าเป้าหมาย (Cost Per Lead) ที่อาจสูงถึง 3,000-5,000 บาทสำหรับบ้านระดับกลาง-บน หรือเกิน 10,000 บาทสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับบน ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับปรุงประสิทธิภาพ
“AI Marketing ไม่ใช่แค่การใช้เครื่องมือใหม่ แต่เป็นการเปลี่ยนกระบวนทัศน์ในการทำงาน” จิตตพงศ์ เลิศประดิษฐ์ ผู้ก่อตั้งชุมชนผู้ใช้มาร์เทคประเทศไทย และผู้มีประสบการณ์ 18 ปีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ชี้แจง “AI ช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับพฤติกรรม ความต้องการ และไลฟ์สไตล์ของลูกค้าแต่ละรายได้อย่างแม่นยำ (Personal Live Target) ทำให้เราสามารถส่งมอบข้อเสนอที่ตรงใจกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแท้จริง ลดการสูญเสียงบประมาณไปกับกลุ่มที่ไม่ใช่ลูกค้าเป้าหมาย”
การนำ AI เข้ามาใช้ในการตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้เกิดประสิทธิภาพในหลายมิติ:
การลดต้นทุนการตลาด: แทนที่จะทุ่มงบประมาณมหาศาลไปยังสื่อที่อาจเข้าไม่ถึงกลุ่มเป้าหมาย AI ช่วยระบุช่องทางการสื่อสารที่เหมาะสมที่สุด สร้างแคมเปญที่ตรงจุด และวัดผลได้อย่างมีประสิทธิภาพ การลดงบประมาณการตลาดลง 1% อาจหมายถึงการเพิ่มกำไร 1% ทันทีหากยอดขายไม่เปลี่ยนแปลง
การเพิ่มคุณภาพของ Lead: AI สามารถคัดกรองและจัดลำดับ Lead ที่มีศักยภาพสูง ช่วยให้ทีมขายโฟกัสเวลาและทรัพยากรไปยังลูกค้าที่มีแนวโน้มจะตัดสินใจซื้อมากที่สุด
การยกระดับประสบการณ์ลูกค้า: จากการที่ลูกค้าต้องเข้าชมโครงการจริงถึง 10 โครงการกว่าจะเจอที่ถูกใจ AI สามารถช่วยคัดกรองเบื้องต้น ลดจำนวนโครงการที่ต้องเข้าชมเหลือเพียง 5 โครงการ เพิ่มโอกาสที่ลูกค้าจะตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น
การเพิ่มประสิทธิภาพของทีมขาย: เมื่อ Lead มีคุณภาพมากขึ้น และกระบวนการคัดกรองมีประสิทธิภาพ ทีมขายจะมีเวลามากขึ้นในการดูแลลูกค้าแต่ละราย สร้างความสัมพันธ์ที่ดี และปิดการขายได้สำเร็จ
นอกจากนี้ ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่ทำงานร่วมกับ AI มีบทบาทสำคัญในการบริหารจัดการข้อมูลลูกค้า ตั้งแต่การลงทะเบียน การทำใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการออกใบแจ้งหนี้ โดยมีระบบแจ้งเตือนที่แม่นยำ บริษัทซอฟต์แวร์ชั้นนำอย่าง Icon Framework และ Mango ERP ได้พัฒนาโซลูชัน CRM สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ซึ่งช่วยเพิ่มความรวดเร็วและความแม่นยำในการดำเนินงาน
AI for Construction: สู่การพัฒนาโครงการที่ยั่งยืนและมีประสิทธิภาพ
นอกเหนือจากการตลาด AI ยังเข้ามามีบทบาทสำคัญในกระบวนการก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการนำระบบ BIM (Building Information Modeling) มาใช้ ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มที่เชื่อมโยงผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายในกระบวนการก่อสร้าง ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ ไปจนถึงปลายน้ำ
“BIM ไม่ใช่แค่โปรแกรมออกแบบ แต่คือระบบนิเวศน์การทำงานร่วมกัน” ดร.มนัสนันท์ หะรินสุต, Solutions Architect-ASEAN จาก Amazon Web Services (Thailand) Ltd. อธิบาย “การนำ AI มาใช้ร่วมกับ BIM จะช่วยให้เราสามารถบริหารจัดการพลังงานในโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด และที่สำคัญคือการลด Carbon Footprint ซึ่งเป็นเป้าหมายสำคัญที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเร่งดำเนินการในปี 2569”
การประยุกต์ใช้ AI ในการก่อสร้างจะช่วยให้:
การวางแผนโครงการที่แม่นยำ: AI สามารถวิเคราะห์ข้อมูลจาก BIM เพื่อคาดการณ์ความต้องการทรัพยากร การจัดตารางเวลา และการบริหารความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การควบคุมคุณภาพ: การตรวจสอบและการติดตามความคืบหน้าของการก่อสร้างสามารถทำได้แบบเรียลไทม์ ลดข้อผิดพลาดและเพิ่มมาตรฐานคุณภาพ
การบริหารจัดการพลังงาน: AI ช่วยในการออกแบบอาคารที่ประหยัดพลังงานตั้งแต่ขั้นตอนการวางผัง การเลือกใช้วัสดุ ไปจนถึงการติดตั้งระบบสมาร์ทโฮม
การลด Carbon Footprint: การวิเคราะห์และปรับปรุงกระบวนการก่อสร้างให้ปล่อยก๊าซเรือนกระจกน้อยที่สุด เป็นส่วนสำคัญในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน
Advancing Sustainable Housing: อนาคตของที่อยู่อาศัยไทย
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ได้ประกาศวิสัยทัศน์สำหรับปี 2569 ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026: Sustainable Development In Action” ซึ่งเน้นผลักดัน 2 ประเด็นหลัก ได้แก่
Low Carbon Living: ส่งเสริมการออกแบบบ้านที่เน้นการประหยัดพลังงาน ทั้งในรูปแบบ Passive Design (การหันทิศทางอาคาร การใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน) และ Active Design (การใช้ระบบ Smart Home เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน) เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่อยู่อาศัยแล้วประหยัดค่าใช้จ่าย สะดวกสบาย ส่งเสริมสุขภาพที่ดี และมีความปลอดภัยจากระบบป้องกันภัยพิบัติ
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านในโครงการต่างๆ แยกขยะในครัวเรือนอย่างถูกต้อง ประโยชน์ที่ได้รับไม่ได้มีเพียงการลดปริมาณขยะในพื้นที่กรุงเทพฯ เท่านั้น แต่ยังช่วยให้ลูกบ้านประหยัดค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะได้อย่างมาก จากอัตราใหม่ 60 บาท เหลือเพียง 20 บาทตามกฎหมายเดิม
“เราประเมินว่า หากลูกบ้านในโครงการสมาชิกสมาคมฯ ที่ยังดำเนินธุรกิจอยู่ราว 60-70 บริษัท จากทั้งหมด 170 บริษัท สามารถจัดการขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถลดปริมาณขยะที่เข้าสู่ระบบของ กทม. ได้มหาศาล” สุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าว “นี่คือการลงมือทำจริง (In Action) ที่ให้ผลลัพธ์ทั้งต่อสิ่งแวดล้อมและเศรษฐกิจของครัวเรือน”
“บางแก้วโมเดล” สู่การพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (Smart City)
แนวคิด “Sustainable Development In Action” ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงระดับครัวเรือน แต่ขยายไปสู่การยกระดับเมืองให้เป็น Smart City โดยอ้างอิงจาก “บางแก้วโมเดล” ที่มีความร่วมมือกับเมืองคู่แฝดในไต้หวัน
ไต้หวันเป็นตัวอย่างที่น่าสนใจของการพัฒนาจากสังคมเกษตรกรรม สู่สังคมพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม โดยมีการนำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้ในการปรับปรุงคุณภาพชีวิตของประชากร ทั้งในด้านการประหยัดพลังงาน ความปลอดภัย และสุขภาพ การติดตั้งระบบ Digital Lock, เครื่องฟอกอากาศ และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน เป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลง
ในระดับเมือง ไต้หวันได้พัฒนาระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวและน้ำท่วมที่มีประสิทธิภาพสูง ระบบแจ้งเตือนล่วงหน้าสามารถช่วยให้ประชาชนเตรียมพร้อมรับมือกับภัยพิบัติได้อย่างทันท่วงที
สำหรับการพัฒนาเมืองอัจฉริยะในประเทศไทย ควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อม เช่น การพัฒนาระบบถนนและพื้นที่สาธารณะให้สามารถระบายน้ำได้ดีขึ้น แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้พื้นผิวที่สามารถซึมซับน้ำได้ จะช่วยลดปัญหาน้ำท่วมขังในเขตเมือง
“การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการวางผังเมืองต้องสอดคล้องกัน” สุนทร เน้นย้ำ “พื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดสัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดิน (FAR) และความหนาแน่นของอาคาร เพื่อลดความเสี่ยงน้ำท่วม”
อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังเป็นเมืองต้นแบบในการศึกษาโมเดล Smart City โดยมีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและระบบเตือนภัยที่เข้มแข็ง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการพัฒนา Smart City ที่ดีที่สุดคือการเข้าใจถึงความเสี่ยงและบริบทเฉพาะของแต่ละพื้นที่
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความหวังท่ามกลางความท้าทาย
การตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 เป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการที่ต้นทุนทางการเงินลดลง และฝั่งผู้บริโภคที่กำลังพิจารณาขอสินเชื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยกดดันที่สำคัญ ได้แก่:
เศรษฐกิจโลกผันผวน: ภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐฯ ที่ 19% และแนวโน้มการเติบโตของ GDP ไทยที่ถูกปรับลดเหลือ 1.6% บ่งชี้ถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งลดต้นทุนเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
การแข่งขันที่รุนแรง: ในอีกแง่หนึ่ง การแข่งขันที่สูงนี้เป็นผลดีต่อผู้บริโภค ที่จะได้รับสินค้าในราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น
ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ความกังวลที่หนักหน่วงที่สุดของผู้ประกอบการคือการที่สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อโดยรวมในปี 2568 สูงถึง 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมียอดปฏิเสธสูงถึง 60%
“แม้ดอกเบี้ยจะลดลง แต่หากธนาคารยังไม่สามารถปล่อยสินเชื่อให้ประชาชนได้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่” สุนทร ย้ำถึงปัญหาสำคัญ
ปลดล็อกภาคการเงิน: การรวมหนี้และการประกันสินเชื่อ คือทางออก
เพื่อแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมกันผลักดัน 2 มาตรการเร่งด่วน:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เสนอให้รัฐบาลใหม่พิจารณาการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อให้ประชาชนสามารถรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต และหนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) มาไว้ด้วยกันภายใต้สินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้อย่างมหาศาล
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ใหม่ที่ประสบปัญหาขาดเงินดาวน์ (10-20%) เสนอให้มีกลไกการประกันสินเชื่อคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ
“เราเชื่อว่ามาตรการเหล่านี้จะสามารถปลดล็อกปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ และเป็นกลไกสำคัญที่จะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในปี 2569” สุนทร กล่าวทิ้งท้าย
การขับเคลื่อนวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะเป็นปีแห่งการผสมผสานเทคโนโลยี นวัตกรรม และความรับผิดชอบต่อสังคม สู่การสร้างสรรค์ “บ้าน” ที่ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาคุณภาพชีวิต และความยั่งยืนของประเทศชาติ
หากคุณคือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและนำเทคโนโลยี AI มาใช้ในการดำเนินงาน การให้ความสำคัญกับความยั่งยืน และการหาแนวทางแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ คือก้าวสำคัญที่คุณไม่ควรมองข้าม ติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ เพื่อคว้าโอกาสแห่งการเติบโตในปี 2569.
