อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: AI ขับเคลื่อน สู่ความยั่งยืน และปลดล็อกสินเชื่อ สู่การเติบโตที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ตั้งแต่ยุคบูมไปจนถึงช่วงชะลอตัว และครั้งนี้ เรากำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาสครั้งใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) และแนวคิดเศรษฐกิจหมุนเวียน (Circular Economy) เข้ามามีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางของ อสังหาริมทรัพย์ การสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” ที่จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เมื่อเดือนธันวาคม 2568 ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการปรับตัวของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะการนำ AI มาเป็นเครื่องมือหลักในการขับเคลื่อนธุรกิจ
AI Marketing: ประสิทธิภาพที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนที่ลดลง
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่ง กำไรของผู้ประกอบการหลายรายลดลงอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลให้การบริหารจัดการต้นทุนคงที่ (Fix Cost) กลายเป็นหัวใจสำคัญ หนึ่งในนั้นคืองบประมาณการตลาด จากเดิมที่ตั้งไว้ 5% ของมูลค่าโครงการ (แบ่งเป็น 3% สำหรับสื่อและการส่งเสริมการขาย และ 2% สำหรับกิจกรรมกระตุ้นยอดขาย) ปัจจุบันหลายบริษัท โดยเฉพาะแบรนด์ใหญ่ ได้ปรับลดลงเหลือ 4% การลดต้นทุนเพียง 1% นี้ หากยอดขายยังคงเดิม หมายถึงการเพิ่มกำไร (Margin) โดยตรง 1% ทันที
นี่คือจุดที่ AI Marketing เข้ามามีบทบาทสำคัญ “คุณสุนทร สถาพร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้กล่าวเน้นย้ำว่า AI สามารถช่วยให้การตลาดมีประสิทธิภาพมากขึ้น และตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้นอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวิเคราะห์พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของลูกค้าแต่ละราย (Personalized Targeting) ทำให้ต้นทุนต่อการได้มาซึ่งลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead – CPL) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับตลาดบ้านหรู CPL อาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย ขณะที่ตลาดระดับกลาง-บน (บ้านราคา 5 ล้านบาท) จะอยู่ที่ประมาณ 3,000-5,000 บาท การใช้ AI จะช่วยให้เราสามารถ “ยิงปืนนัดเดียวได้นกหลายตัว” โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายไปกับกลุ่มเป้าหมายที่ไม่ใช่ เราสามารถลดจำนวนการเข้าชมโครงการจริง (Physical Visit) จากเดิมที่ลูกค้าอาจเข้าชม 10 โครงการ เหลือเพียง 5 โครงการ ทำให้พนักงานขายมีเวลาในการดูแลลูกค้าที่มีศักยภาพสูงอย่างเต็มที่ และเพิ่มโอกาสในการปิดการขาย
ปัจจุบัน สัดส่วนงบการตลาดของดีเวลลอปเปอร์ยังคงแบ่งเป็นการโฆษณาออนไลน์ประมาณ 60% และออฟไลน์ 40% (เช่น ป้ายบิลบอร์ด) อย่างไรก็ตาม AI จะเข้ามาช่วยให้การใช้จ่ายในแต่ละส่วนมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเพื่อเลือกช่องทางและรูปแบบการสื่อสารที่เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด
CRM และ BIM: หัวใจของการบริหารจัดการยุคใหม่
นอกเหนือจาก AI Marketing แล้ว ระบบการบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship Management – CRM) และระบบการสร้างแบบจำลองสารสนเทศอาคาร (Building Information Modeling – BIM) ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน
ระบบ CRM ที่มีประสิทธิภาพ จะช่วยให้การจัดการข้อมูลลูกค้า ตั้งแต่การจอง การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการแจ้งหนี้ผ่อนชำระ เป็นไปอย่างอัตโนมัติ รวดเร็ว และแม่นยำ โดยในตลาดประเทศไทย มีผู้ให้บริการ CRM สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่นสองราย คือ บริษัท ไอคอน เฟรมเวิร์ค และบริษัท Mango ERP ซึ่งทั้งสองบริษัทต่างมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่สูง
ส่วนระบบ BIM เป็นเครื่องมือที่ทรงพลังอย่างยิ่งในการบริหารจัดการโครงการก่อสร้างตั้งแต่ต้นน้ำจนถึงปลายน้ำ เปรียบเสมือนผังเมืองดิจิทัลที่รวบรวมข้อมูลทุกอย่างไว้ในแพลตฟอร์มเดียว การนำ BIM มาใช้ในโครงการก่อสร้าง จะช่วยให้เกิดการบริหารจัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ (Carbon Footprint) ได้อย่างเป็นรูปธรรม นี่คือ “AI for Construction” ที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรตั้งเป้าผลักดันในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: สู่บ้านสีเขียวในอนาคต
ทิศทางของปี 2569 ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future” สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรจะมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืนในสองมิติหลัก:
Low Carbon Living: ส่งเสริมการออกแบบบ้านที่คำนึงถึงการประหยัดพลังงานอย่างเป็นธรรมชาติ (Passive Design) เช่น การหันทิศของตัวบ้านให้เหมาะสม การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยรักษาอุณหภูมิภายใน และการนำเทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ (Smart Home) มาใช้ (Active Design) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่ผู้อยู่อาศัยรู้สึกประหยัด สะดวกสบาย มีสุขภาพที่ดี และปลอดภัยจากภัยพิบัติ
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการต่างๆ แยกขยะเปียกและแห้งอย่างถูกวิธี ประโยชน์ที่ชัดเจนคือ ผู้พักอาศัยจะสามารถลดค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะจากอัตราใหม่ที่ กทม. ประกาศใช้ (60 บาทต่อเดือน) เหลือเพียง 20 บาทตามกฎหมายเดิม
หากคำนวณจากโครงการของสมาชิกสมาคมฯ ราว 170 บริษัท (โดยมี 60-70 บริษัทที่ยังดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง) ซึ่งมีจำนวนโครงการรวมกว่า 2,000 โครงการ แต่ละโครงการมีบ้านเรือนเฉลี่ย 300 หลังคาเรือน หากทุกโครงการร่วมมือกัน การลดปริมาณขยะในกรุงเทพมหานคร จะมีนัยสำคัญ นอกจากจะช่วยลดปัญหาน้ำท่วม และการอุดตันของระบบระบายน้ำแล้ว ยังเป็นการสร้างจิตสำนึกด้านสิ่งแวดล้อมให้กับผู้อยู่อาศัยอีกด้วย
บางแก้วโมเดล: ต้นแบบ Smart City ที่สามารถเรียนรู้ได้
เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในเมือง และก้าวสู่การเป็น Smart City อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องเริ่มจากการวางรากฐานในระดับครัวเรือน สร้างแรงกระเพื่อมให้ขยายผลสู่ระดับเมือง โดยมีตัวอย่างที่น่าสนใจจากไต้หวันที่สามารถปรับเปลี่ยนจากสังคมเกษตรกรรม สู่สังคมพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรมได้อย่างลงตัว ผ่านการนำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้ในการอยู่อาศัย เช่น Digital Lock, เครื่องกรองอากาศ, ระบบควบคุมการใช้พลังงาน
ในระดับเมือง ไต้หวันได้พัฒนาระบบป้องกันภัยพิบัติที่มีประสิทธิภาพสูง เช่น ระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวที่สามารถแจ้งเตือนได้ภายในไม่กี่วินาที และระบบป้องกันน้ำท่วมโดยใช้โครงสร้างอุโมงค์ยักษ์เพื่อระบายน้ำ
สำหรับประเทศไทย การพัฒนา Smart City ควรเริ่มจากเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เช่น การปรับปรุงระบบถนน การออกแบบพื้นที่สาธารณะให้สามารถรองรับน้ำฝนได้อย่างมีประสิทธิภาพ แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้พื้นผิวถนนและทางเท้าที่สามารถซึมน้ำได้ จะช่วยลดปัญหาน้ำท่วมขังได้อย่างมาก
นอกจากนี้ ในระดับโครงการและหมู่บ้าน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมือง การปรับลดค่า Floor Area Ratio (FAR) และความหนาแน่นของการพัฒนาในพื้นที่ที่กำหนดว่าเป็นทางน้ำไหล (Floodway) จะช่วยลดความเสี่ยงน้ำท่วมได้อย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจุบัน อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังอยู่ระหว่างการศึกษาโมเดล Smart City โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้มีนโยบายการป้องกันน้ำท่วม และพัฒนาระบบเตือนภัยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการพัฒนา Smart City ที่ดีที่สุด คือการที่คนในพื้นที่ ซึ่งเข้าใจบริบทความเสี่ยงของตนเอง เป็นผู้กำหนดทิศทางการพัฒนา
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ลุ้นการฟื้นตัว และการปลดล็อกสินเชื่อ
การตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ลง 0.25% สู่ระดับ 1.25% ถือเป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ต้องสงสัย อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงจะช่วยลดภาระต้นทุนให้กับทั้งผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่กำลังขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยกดดันด้านอื่น ๆ ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และความจำเป็นที่ประเทศไทยจะต้องเร่งกระจายตลาดการค้าเพื่อลดการพึ่งพาสหรัฐอเมริกา รวมถึงแนวโน้มการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ถูกปรับลดลง อาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
ความกังวลที่สำคัญที่สุดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในภาพรวมทุกเซ็กเมนต์ราคาของปี 2568 พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดหลัก มียอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% หมายความว่า ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เล็งเห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการผลักดันมาตรการเพื่อแก้ไขปัญหานี้ โดยเสนอ 2 แนวทางหลัก:
การรวมหนี้ (Debt Consolidation): สนับสนุนให้รัฐบาลใหม่พิจารณาการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อให้ประชาชนสามารถรวมหนี้บัตรเครดิตและหนี้รถยนต์ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) มาไว้ที่บ้าน ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) ทำให้ภาระดอกเบี้ยลดลง 2-3 เท่า
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อบ้าน โดยรัฐบาลควรมีบทบาทในการประกันสินเชื่อไม่เกิน 20% ของวงเงินกู้ คล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้ใหม่ที่ขาดเงินดาวน์ (10-20%) สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะเป็นปัจจัยบวก แต่หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเป็นไปได้ยาก การปลดล็อกปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อจึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยไปสู่การเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในปี 2569
ด้วยการผสานรวมเทคโนโลยี AI เข้ากับการบริหารจัดการที่ทันสมัย และการมุ่งมั่นสร้างสรรค์ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความยั่งยืน ควบคู่ไปกับการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างด้านสินเชื่อ เชื่อมั่นว่า อสังหาริมทรัพย์ ไทยจะสามารถก้าวผ่านความท้าทาย และกลับมาเติบโตได้อย่างมั่นคงในอนาคตอันใกล้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังวางแผนซื้อบ้านในยุคที่ตลาดกำลังเปลี่ยนแปลงนี้ การศึกษาทำความเข้าใจแนวโน้มและปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการตัดสินใจของคุณ อย่าพลาดโอกาสในการค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ และร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อน อสังหาริมทรัพย์ ไทยสู่อนาคตที่สดใสกว่าเดิม
