พลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์ไทย: AI, ความยั่งยืน, และนวัตกรรมทางการเงิน สู่ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา การพัฒนาเทคโนโลยีไม่ได้หยุดนิ่ง และปี 2569 นี้ ก็เป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายและโอกาสครั้งใหญ่ ไม่ใช่แค่การปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค แต่ยังรวมถึงการก้าวข้ามข้อจำกัดเชิงโครงสร้างที่ส่งผลต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนจำนวนมาก
บทความนี้ ผมขออาสานำเสนอภาพรวมของทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 โดยเน้นย้ำถึงบทบาทสำคัญของปัญญาประดิษฐ์ (AI) ความยั่งยืน และนวัตกรรมทางการเงิน ที่จะกลายเป็นหัวใจหลักในการขับเคลื่อนภาคธุรกิจนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “อสังหาริมทรัพย์” ที่จะถูกยกระดับด้วยเทคโนโลยีและนโยบายที่เอื้ออำนวย
AI: กุญแจดอกสำคัญสู่การเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนในยุค Martech
การสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” ที่จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนให้เห็นถึงความตระหนักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อพลังของเทคโนโลยี โดยเฉพาะ AI ในการปฏิวัติกระบวนการทำงาน ผมในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการ “อสังหาริมทรัพย์” มาอย่างยาวนาน เห็นได้ชัดเจนว่า AI ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก สามารถแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้
ท่านประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงศักยภาพของ AI Marketing ในการเพิ่มประสิทธิภาพและลดงบประมาณส่วนเกิน การที่ต้นทุนต่อลูกค้า (Cost Per Lead) ในการหาผู้ซื้อโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์อาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย หรือ 3,000-5,000 บาทสำหรับบ้านระดับกลาง-บนที่มีราคา 5 ล้านบาทนั้น เป็นตัวเลขที่น่าตกใจ
AI จะเข้ามาช่วยวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของผู้บริโภค (Personal Live Target) ทำให้การสื่อสารทางการตลาดตรงจุดมากขึ้น ลดการสูญเสียงบประมาณไปกับการโฆษณาที่ไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย จากเดิมที่ผู้ประกอบการต้องใช้งบการตลาดประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็น 3% สำหรับสื่อสารการตลาด (60% ออนไลน์, 40% ออฟไลน์) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย การนำ AI มาใช้จะช่วยให้สามารถลดงบประมาณนี้ลงได้ถึง 1% ซึ่งหมายถึงการเพิ่ม Margin ให้กับบริษัทโดยตรง
นอกจากนี้ ระบบ CRM (Customer Relation Management) ที่ทำงานร่วมกับ AI จะช่วยให้การจัดการข้อมูลลูกค้า ตั้งแต่การจอง ยันการโอนกรรมสิทธิ์ และการแจ้งหนี้ เป็นไปอย่างแม่นยำและรวดเร็ว บริษัทอย่าง Icon Framework และ Mango ERP คือตัวอย่างของผู้พัฒนาซอฟต์แวร์ที่กำลังเข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาดนี้
บ้านอัจฉริยะและความยั่งยืน: แนวคิดหลักเพื่ออนาคต “อสังหาริมทรัพย์”
ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนของการพัฒนา “อสังหาริมทรัพย์” ในอนาคต โดยให้ความสำคัญกับ 2 ประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่เน้นการประหยัดพลังงาน ทั้งแบบ Passive Design (การวางทิศทางอาคาร การเลือกใช้วัสดุ) และ Active Design (การใช้เทคโนโลยี Smart Home) เพื่อให้บ้านมีความยืดหยุ่นในการใช้พลังงาน ลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ และสร้างสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยที่ดีต่อสุขภาพ ลดความเสี่ยงจากภัยพิบัติ
การประหยัดพลังงานและการจัดการขยะ: การส่งเสริมให้ลูกบ้านมีส่วนร่วมในการแยกขยะเปียกแห้ง ซึ่งนอกจากจะเป็นการลดปริมาณขยะในภาพรวมแล้ว ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะสำหรับลูกบ้าน (จาก 60 บาท เหลือ 20 บาท) และยังสอดคล้องกับแนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่เน้นการระบายน้ำอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง
แนวคิด “บางแก้วโมเดล” ที่ศึกษาการพัฒนา Smart City ในอำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างที่น่าสนใจ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการมีระบบ Warning System และการบริหารจัดการความเสี่ยงเฉพาะพื้นที่ การพัฒนา Smart City ไม่ใช่แค่การนำเทคโนโลยีมาใช้ แต่ต้องเข้าใจบริบทและความเสี่ยงของแต่ละเมืองอย่างถ่องแท้
นวัตกรรมทางการเงิน: ทางออกสำคัญเพื่อปลดล็อกการเข้าถึง “อสังหาริมทรัพย์”
ประเด็นที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งในภาค “อสังหาริมทรัพย์” คือปัญหาการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในปี 2568 พุ่งสูงถึง 40% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านถึง 60% นี่คืออุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางความฝันในการมีบ้านของประชาชนจำนวนมาก
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เป็นสัญญาณที่ดี แต่การลดดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวไม่สามารถแก้ปัญหาได้หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
ข้อเสนอแนะที่สำคัญจาก 3 สมาคมหลักของวงการ “อสังหาริมทรัพย์” ได้แก่
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): การใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้บัตรเครดิต หรือหนี้รถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) ให้กลายเป็นหนี้บ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงอย่างมาก
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): การสร้างกลไกค้ำประกันสินเชื่อบ้าน โดยอาจเทียบเคียงกับระบบค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน และเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่ขาดเงินดาวน์ (10-20%) สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
การปลดล็อกภาคการเงินนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนภาค “อสังหาริมทรัพย์” ให้พ้นจากจุดต่ำสุด และฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2569
บทสรุป: ก้าวต่อไปของ “อสังหาริมทรัพย์” ไทย
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการเปลี่ยนผ่านสำหรับวงการ “อสังหาริมทรัพย์” ไทย การผสมผสานระหว่างเทคโนโลยี AI, แนวคิดความยั่งยืน, และนวัตกรรมทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความเติบโตอย่างยั่งยืน
ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน เราจะสามารถก้าวข้ามความท้าทายต่างๆ และสร้างสรรค์ “อสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์ความต้องการของทุกคนในสังคมไทยได้อย่างแท้จริง
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด “อสังหาริมทรัพย์” หรือกำลังวางแผนที่จะลงทุนในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับเทคโนโลยี Martech, แนวโน้มความยั่งยืน, และทางเลือกทางการเงินที่หลากหลาย จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จ อย่ารอช้าที่จะศึกษาและปรับตัวให้พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึง!
