พลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: AI, ความยั่งยืน และการปลดล็อกสินเชื่อ สู่ศักราชใหม่ 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายมากมายที่หล่อหลอมตลาดนี้ให้เป็นอย่างที่เป็นอยู่ทุกวันนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีที่รวดเร็ว และการตระหนักถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่เพิ่มสูงขึ้น ล้วนส่งผลให้ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัวอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ในบทความนี้ ผมจะพาเจาะลึกถึงกลยุทธ์สำคัญ และโอกาสในการพลิกฟื้นภาค อสังหาริมทรัพย์ ไทยให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นในปี 2569 โดยเน้นไปที่การนำ AI มาใช้ในการตลาด การขับเคลื่อนบ้านแห่งอนาคตที่ยั่งยืน และมาตรการสำคัญในการปลดล็อกปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้บริโภค
AI Marketing: อาวุธลับเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนในยุค Margin บาง
เรากำลังก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 นี้ สังเกตได้จากภาพรวมของบริษัทมหาชนชั้นนำที่ประสบภาวะกำไรลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ต้นทุนคงที่ (Fix Cost) โดยเฉพาะงบประมาณด้านการตลาด กลายเป็นเป้าหมายหลักในการปรับลดประสิทธิภาพ จากสูตรเดิมที่ใช้ 5% ของมูลค่าโครงการ (3% สำหรับสื่อ และ 2% สำหรับโปรโมชั่น) ปัจจุบัน ดีเวลอปเปอร์ชั้นนำหลายรายสามารถลดงบประมาณลงเหลือเพียง 4% การลดต้นทุนเพียง 1% นี้ อาจฟังดูไม่มาก แต่เมื่อคำนวณจากมูลค่าโครงการมหาศาลของภาค อสังหาริมทรัพย์ แล้ว นั่นหมายถึงการเพิ่ม Margin ได้โดยตรง หากยอดขายยังคงเดิม
ในยุคที่ ต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) สำหรับบ้านระดับบนอาจทะลุ 10,000 บาท และสำหรับบ้านระดับกลาง-บน (ราคา 5 ล้านบาท) อยู่ที่ 3,000-5,000 บาท การแข่งขันจึงอยู่ที่การเพิ่มประสิทธิภาพ (Efficiency Cost) ให้ต่ำลง และเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ใช่มากขึ้น สิ่งนี้คือจุดที่ AI Marketing เข้ามามีบทบาทสำคัญ
ผมได้มีโอกาสเข้าร่วมการสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026 – AI-Driven Automation and Scaling” ซึ่งจัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร การแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกับผู้เชี่ยวชาญอย่าง คุณจิตตพงศ์ เลิศประดิษฐ์ จากประสบการณ์ 18 ปีในวงการแสนสิริ และ ดร.มนัสนันท์ หะรินสุต จาก Amazon Web Services (Thailand) Ltd. ทำให้เห็นภาพอนาคตที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
AI สามารถวิเคราะห์พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ (Personal Live Target) ทำให้การสื่อสารทางการตลาดตรงจุด ลดการสูญเสียงบประมาณไปกับกลุ่มที่ไม่ใช่เป้าหมาย นอกจากนี้ ยังช่วยให้พนักงานขายสามารถโฟกัสกับลูกค้าที่มีคุณภาพสูงขึ้น ใช้เวลาในการดูแลแต่ละรายได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ส่งผลให้กระบวนการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคสั้นลง จากเดิมที่อาจต้องเข้าชมโครงการกว่า 10 แห่ง ลดลงเหลือเพียง 5 แห่ง ซึ่งเพิ่มโอกาสในการปิดการขายให้กับดีเวลอปเปอร์
การนำ AI มาประยุกต์ใช้ในกระบวนการทำงานตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำเป็นสิ่งจำเป็น จากเดิมที่ต้องใช้ Excel ในการบันทึกข้อมูลลูกค้า การจอง การโอนกรรมสิทธิ์ และการออกใบแจ้งหนี้ ขณะนี้ ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่พัฒนาขึ้นเพื่อธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ สามารถประมวลผลได้อย่างรวดเร็ว แม่นยำ พร้อมระบบแจ้งเตือนที่ตรงเวลา บริษัทชั้นนำอย่าง Icon Framework และ Mango ERP กำลังขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงนี้
นอกจากนี้ ระบบ BIM (Building Information Modeling) กำลังถูกผลักดันอย่างมากในกลุ่มสมาคมบ้านจัดสรร ระบบนี้ช่วยในการจำลองและบริหารจัดการโครงการก่อสร้างตั้งแต่ต้นน้ำจนถึงปลายน้ำ ทำให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่ซัพพลายเออร์ ไปจนถึงผู้พัฒนา สามารถทำงานร่วมกันบนแพลตฟอร์มเดียวกันได้ นี่คือหัวใจสำคัญของการบริหารจัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการคำนวณ Carbon Footprint ซึ่งเป็นก้าวสำคัญของ AI for Construction ที่เราจะเห็นผลชัดเจนในปี 2569
บ้านแห่งอนาคต: ขับเคลื่อนด้วยความยั่งยืนและประหยัดพลังงาน
ธีมหลักที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรผลักดันสำหรับปี 2569 คือ “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future” หรือ “HBA 2026: Sustainable Development In Action” โดยมีสองเสาหลักสำคัญคือ:
Low Carbon Living: มุ่งเน้นการออกแบบบ้านที่ประหยัดพลังงาน ทั้งในรูปแบบ Passive Design (การออกแบบทิศทางอาคาร วัสดุที่ช่วยลดการถ่ายเทความร้อน) และ Active Design (การใช้เทคโนโลยี Smart Home ควบคุมการใช้พลังงาน) เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยประหยัดค่าใช้จ่าย สะดวกสบาย สุขภาพดีขึ้น และปลอดภัยจากภัยพิบัติ
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ: สมาคมฯ ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะเปียกแห้ง ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะจาก 60 บาท เหลือเพียง 20 บาท ตามกฎหมายเดิม ซึ่งหากทุกครัวเรือนในโครงการของสมาชิกสมาคมฯ (ราว 170 บริษัท) สามารถทำได้จริง จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้มหาศาล พร้อมทั้งส่งเสริมการเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และลดความเสี่ยงปัญหาน้ำท่วมและสิ่งอุดตันในระบบระบายน้ำ
แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) เป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมที่น่าสนใจในการจัดการปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง โดยการใช้ถนนและพื้นผิวที่สามารถซึมซับน้ำได้ เพื่อให้น้ำไหลลงสู่ดิน แทนที่จะขังอยู่บนพื้นผิวคอนกรีต การพัฒนาโครงการและชุมชนควรคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ที่ถูกกำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงน้ำท่วม
โมเดล “บางแก้ว” ที่สมุทรปราการ เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างของการพัฒนาสู่ Smart City ที่น่าจับตามอง อบต. และเทศบาลบางแก้วได้วางนโยบายป้องกันน้ำท่วม และพัฒนาระบบเตือนภัยน้ำท่วม (Warning System) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า Smart City แต่ละแห่งควรได้รับการออกแบบให้สอดคล้องกับความเสี่ยงและบริบทของพื้นที่นั้นๆ
การปลดล็อกสินเชื่อ: กุญแจสำคัญสู่การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ล่าสุดอยู่ที่ 1.25% ต่อปี จะเป็นข่าวดีสำหรับภาค อสังหาริมทรัพย์ ทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการและผู้บริโภค แต่ปัญหาใหญ่ที่ยังคงกดดันคือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน
ในปี 2568 ยอดปฏิเสธสินเชื่อในการซื้อบ้านสูงเป็นประวัติการณ์ เฉลี่ยถึง 40% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลัก (Mass Market) มียอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% หมายความว่าในทุกๆ 10 คนที่ยื่นกู้ซื้อบ้าน จะมีถึง 6 คนที่ไม่ผ่านการอนุมัติ ส่งผลให้ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ได้
3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เล็งเห็นความสำคัญของปัญหานี้ และมีข้อเสนอเร่งด่วน 2 ประการต่อภาครัฐเพื่อผลักดันการเข้าถึงสินเชื่อ:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): มาตรการนี้จะช่วยให้ผู้ที่มีภาระหนี้สินอื่นๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต, หนี้รถยนต์ (ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18%) สามารถนำบ้านมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้ได้ ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยลงได้อย่างมาก (เหลือเพียง 6-7% สำหรับ สินเชื่อบ้าน) ทำให้ผู้กู้มีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้น
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ใหม่ที่ประสบปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อเนื่องจากขาดเงินดาวน์ (10-20%) เสนอให้ภาครัฐมีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อในลักษณะเดียวกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.)
ผมเชื่อมั่นว่า การดำเนินการตามข้อเสนอเหล่านี้ จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในการปลดล็อกปัญหาการเข้าถึง สินเชื่อบ้าน และกระตุ้นการซื้อขายในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างมีนัยสำคัญ การลดดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ หากธนาคารยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาค อสังหาริมทรัพย์ จะไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มศักยภาพ
สรุปและก้าวต่อไป
ปี 2569 เป็นปีแห่งความหวังสำหรับภาค อสังหาริมทรัพย์ ไทย ด้วยการนำเทคโนโลยี AI มาใช้ในการเพิ่มประสิทธิภาพทางการตลาด การให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและบ้านแห่งอนาคต และที่สำคัญที่สุดคือการร่วมมือกับภาครัฐในการหาแนวทางแก้ไขปัญหาการเข้าถึง สินเชื่อบ้าน
หากคุณเป็นผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์เหล่านี้คือสิ่งจำเป็น การลงทุนใน Martech และการสร้างบ้านที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยยุคใหม่ จะเป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้าน การทำความเข้าใจกลไกตลาดและการใช้ประโยชน์จากมาตรการสนับสนุนสินเชื่อใหม่ๆ จะช่วยให้คุณสามารถเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้ง่ายขึ้น
ถึงเวลาแล้วที่เราจะร่วมกันขับเคลื่อนวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืนและมั่นคง.
