Here’s a brand new article, written in Thai, based on the core ideas of the original piece, with a focus on SEO, expert voice, and updated trends.
พลิกวิกฤตอสังหาฯ ไทย 2569: AI, สมาร์ทซิตี้ และการปลดล็อกสินเชื่อ สู่ยุคใหม่แห่งการเติบโต
โดย สุนทร สถาพร (ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร, สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบสองทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2568 นี้ ถือเป็นปีแห่งความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจบ้านจัดสรรและอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว ส่งผลให้หลายบริษัทต้องเผชิญกับภาวะกำไรที่ลดน้อยลงอย่างน่าใจหาย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้เอง ที่ผมมองเห็นโอกาสในการเปลี่ยนแปลงและก้าวสู่ยุคใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรามองไปข้างหน้าถึงศักยภาพของเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) และแนวคิดการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (Smart City) รวมถึงการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างด้านการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย
AI Marketing: อาวุธลับสำหรับดีเวลอปเปอร์ยุคใหม่
เมื่อผมมีโอกาสได้เข้าร่วมงานสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” ที่จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อปลายปี 2568 ผมได้รับแรงบันดาลใจอย่างยิ่งจากการบรรยายของผู้เชี่ยวชาญด้าน Martech และ AI หนึ่งในประเด็นสำคัญที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดคุย คือบทบาทของ AI Marketing ที่จะเข้ามาช่วยให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มดีเวลอปเปอร์ขนาดกลางและขนาดเล็ก สามารถเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
จากประสบการณ์ของผม การทำตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมนั้นใช้งบประมาณมหาศาล โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ แบ่งเป็นค่าโฆษณาออนไลน์ 60% และออฟไลน์ 40% รวมถึงการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอีก 2% แต่ด้วยข้อจำกัดด้านงบประมาณของหลายบริษัท ทำให้เราจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการนำ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า (Personalized Customer Insights) AI สามารถช่วยระบุพฤติกรรม ความสนใจ และความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างละเอียด ทำให้เราสามารถสื่อสารข้อเสนอที่ตรงใจ ส่งผลให้ต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น หากเดิมทีลูกค้าต้องเข้าชมโครงการกว่า 10 แห่ง กว่าจะตัดสินใจซื้อ การใช้ AI ช่วยคัดกรองและนำเสนอข้อมูลที่เกี่ยวข้อง สามารถลดจำนวนการเข้าชมจริงลงเหลือเพียง 5 แห่ง ซึ่งไม่เพียงแต่ประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายของผู้บริโภค แต่ยังเพิ่มโอกาสในการปิดการขายให้กับเราอีกด้วย
นอกจากนี้ AI ยังเข้ามาช่วยในกระบวนการจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) ที่เคยต้องใช้การกรอกข้อมูลลง Excel ให้กลายเป็นระบบอัตโนมัติที่รวดเร็วและแม่นยำ ระบบ CRM ที่มีประสิทธิภาพ ไม่ว่าจะเป็นโซลูชันจาก Icon Framework หรือ Mango ERP สามารถช่วยจัดการข้อมูลลูกค้า แจ้งเตือนการชำระเงิน และติดตามผลการขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่ม Margin ของธุรกิจ
Smart Living และการพัฒนาที่ยั่งยืน: หัวใจสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
สำหรับเป้าหมายของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2569 ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” เรามุ่งเน้นการผลักดันสองประเด็นหลัก คือ:
Low Carbon Living: การสร้างที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ด้วยการออกแบบที่คำนึงถึงทิศทางของแสงแดด ลมธรรมชาติ (Passive Design) การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน และการนำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้ (Active Design) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ทำให้บ้านประหยัด สะดวกสบาย และส่งเสริมสุขภาพที่ดีของผู้อยู่อาศัย
การจัดการของเสีย (Waste Management): การส่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยแยกขยะเปียกและแห้ง เพื่อลดปริมาณขยะที่ต้องนำไปกำจัด เรามีความร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) เพื่อรณรงค์เรื่องนี้ ซึ่งนอกจากจะเป็นประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บขยะให้กับลูกบ้าน จากอัตราใหม่ที่ กทม. ประกาศใช้เมื่อปลายปี 2568 อีกด้วย การคำนวณคร่าวๆ พบว่า หากโครงการบ้านจัดสรรกว่า 2,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ สามารถร่วมมือกันลดปริมาณขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะส่งผลดีต่อภาพรวมของเมืองหลวงอย่างมหาศาล
นอกเหนือจากการจัดการระดับครัวเรือนแล้ว เรายังให้ความสำคัญกับการนำเทคโนโลยี Building Information Modeling (BIM) มาใช้ในการบริหารจัดการโครงการก่อสร้าง ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ ไปจนถึงปลายน้ำ BIM ช่วยให้ซัพพลายเออร์ทุกภาคส่วนเข้ามาทำงานบนแพลตฟอร์มเดียวกัน ลดความผิดพลาด เพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการพลังงาน และคำนวณ Carbon Footprint ได้อย่างแม่นยำ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการผลักดัน “AI for Construction” ในปี 2569
“บางแก้วโมเดล”: ต้นแบบ Smart City แห่งอนาคต
การพัฒนาสู่ Smart City ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป หากเรามองย้อนกลับไปที่ความสำเร็จของไต้หวัน ซึ่งจากประเทศเกษตรกรรมได้พัฒนาตนเองสู่การเป็นเมืองอุตสาหกรรมและเมืองแห่งเทคโนโลยี ที่พักอาศัยในไต้หวันได้ก้าวสู่ยุค Smart Home อย่างเต็มรูปแบบ ด้วยระบบ Digital Lock, เครื่องกรองอากาศ และการควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน ขณะเดียวกัน ระบบการจัดการเมืองก็มีความก้าวหน้าอย่างมาก เช่น ระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวที่สามารถแจ้งเตือนได้ในเวลาอันรวดเร็ว และระบบป้องกันน้ำท่วมด้วยอุโมงค์ยักษ์ (Giant Tunnels) เพื่อระบายน้ำได้อย่างทันท่วงที
สำหรับประเทศไทย เราควรเริ่มจากการพัฒนาเมืองที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะการวางรากฐานโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ ตั้งแต่ระบบถนน ไปจนถึงการออกแบบพื้นที่สาธารณะที่สามารถระบายน้ำได้ดี หรือที่เรียกว่า “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) โดยใช้พื้นผิวที่สามารถซึมน้ำได้ และการปรับปรุงผังเมือง โดยพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของอาคารในพื้นที่ที่เสี่ยงต่อน้ำท่วม เช่น บริเวณทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) เพื่อลดความเสี่ยง
ในขณะนี้ อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังเป็นเมืองต้นแบบในการศึกษาโมเดล Smart City โดยมีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและระบบเตือนภัยที่เข้มแข็ง ซึ่งแสดงให้เห็นว่า การพัฒนา Smart City ควรเริ่มต้นจากการทำความเข้าใจบริบทและความเสี่ยงของแต่ละพื้นที่อย่างแท้จริง
การปลดล็อกสินเชื่อ: กุญแจสำคัญสู่การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยเมื่อปลายปี 2568 จะเป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ช่วยลดต้นทุนให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค แต่ปัจจัยกดดันสำคัญที่ยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่หลวง คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในปี 2568 พุ่งสูงถึง 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% ซึ่งหมายความว่า ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ แม้จะมีกำลังซื้อก็ตาม
ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ผมร่วมกับสมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมาเป็นวาระเร่งด่วน เพื่อผลักดันให้ภาครัฐพิจารณามาตรการช่วยเหลือ 2 ประการหลัก คือ:
การรวมหนี้ (Debt Consolidation): การเปิดโอกาสให้ผู้ที่มีภาระหนี้สินอื่นๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง สามารถนำบ้านมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้ได้ วิธีนี้จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ได้อย่างมหาศาล จากอัตราดอกเบี้ย 17-18% เหลือเพียง 6-7% ซึ่งจะช่วยให้ผู้บริโภคมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้น และสามารถผ่อนชำระหนี้ได้อย่างสบายตัว
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): การพัฒนากลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน และเปิดโอกาสให้ผู้กู้ที่ไม่สามารถหาเงินดาวน์ได้ครบตามเกณฑ์ (10-20%) สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
การแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวด ต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 แม้จะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอื่นๆ แต่หากประชาชนยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่อาจเติบโตได้อย่างที่ควรจะเป็น
ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยการผนึกกำลังระหว่างผู้ประกอบการ ภาครัฐ และสถาบันการเงิน เราจะสามารถก้าวข้ามความท้าทายในปี 2568 และสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ได้ ขอเชิญชวนผู้ประกอบการทุกท่าน ตระหนักถึงความสำคัญของการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม และการสนับสนุนมาตรการที่จะช่วยปลดล็อกศักยภาพของตลาด เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่ดีกว่าให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
