ก้าวข้ามความท้าทาย: AI, การเงิน และความยั่งยืน ขับเคลื่อนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรการเติบโตและความท้าทายของตลาดมานับไม่ถ้วน การวิเคราะห์แนวโน้มล่าสุดและข้อเสนอแนะจากผู้เชี่ยวชาญชั้นนำ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งการผสานรวมเทคโนโลยีดิจิทัลอย่างปัญญาประดิษฐ์ (AI) เข้ากับกลยุทธ์ทางการตลาด การบริหารจัดการ และการสร้างสรรค์ที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน
AI Marketing: อาวุธลับเพื่อประสิทธิภาพและมาร์จิ้นที่เพิ่มขึ้น
ปี 2568 เป็นปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะที่เรียกว่า “จุดต่ำสุด” อันเป็นผลมาจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคและปัจจัยภายในตลาดเอง บีบคั้นให้ผู้ประกอบการต้องมองหาหนทางในการลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพอย่างเร่งด่วน หนึ่งในโซลูชันที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดคุยกันอย่างกว้างขวางในงานสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026 – AI driven automation and scaling” ซึ่งจัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของ AI Marketing ในฐานะเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) สามารถอยู่รอดและเติบโตได้
ท่านประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร คุณสุนทร สถาพร ได้เน้นย้ำถึงศักยภาพของ AI ในการวิเคราะห์พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคแต่ละรายได้อย่างแม่นยำ (Personalized Targeting) ทำให้สามารถสื่อสารทางการตลาดได้อย่างตรงจุด ลดงบประมาณที่สูญเปล่าไปกับการโฆษณาแบบ Mass Media ที่อาจไม่ได้ผลลัพธ์ที่คุ้มค่า
โดยปกติแล้ว งบประมาณทางการตลาดสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์มักอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งแบ่งเป็น 3% สำหรับการตลาดโดยตรง (Online & Offline Advertising) และ 2% สำหรับโปรโมชั่นและกิจกรรมส่งเสริมการขาย การนำ AI มาใช้ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้งบประมาณเหล่านี้ได้อย่างมหาศาล ยกตัวอย่างเช่น ต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead – CPL) สำหรับกลุ่มลูกค้าระดับบนอาจสูงถึง 10,000 บาท หรือสำหรับกลุ่มลูกค้าทั่วไป (Mid-range) อยู่ที่ 3,000-5,000 บาทต่อราย การใช้ AI ช่วยให้เราสามารถลด CPL ลงได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยการคัดกรองกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพสูง ทำให้การใช้จ่ายงบประมาณมีความคุ้มค่ามากขึ้น ส่งผลให้ Cost Efficiency สูงขึ้น และเพิ่มโอกาสในการได้ลูกค้าที่มีคุณภาพ
คุณสุนทรได้ยกตัวอย่างที่น่าสนใจว่า “บิ๊กแบรนด์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง สามารถลดงบประมาณการตลาดลงได้ถึง 1% จาก 5% เหลือ 4% ซึ่งการลดต้นทุน 1% นี้ เท่ากับเป็นการเพิ่มมาร์จิ้น (Margin) ได้ทันที 1% โดยอัตโนมัติ หากยอดขายและราคาขายยังคงเดิม” นี่คือข้อพิสูจน์ว่า AI Marketing ไม่ได้เป็นเพียงแค่เทคโนโลยี แต่เป็นกลยุทธ์ที่สามารถสร้างผลลัพธ์ทางธุรกิจที่จับต้องได้
นอกเหนือจากด้านการตลาด AI ยังเข้ามามีบทบาทสำคัญในกระบวนการทำงานภายในอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่ผสานรวมกับ AI สามารถประมวลผลข้อมูลลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว แม่นยำ และสร้างการแจ้งเตือนที่ตรงเวลา ตั้งแต่การจองยูนิต การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการออกใบแจ้งหนี้สำหรับการผ่อนชำระ ซึ่งระบบเหล่านี้กำลังได้รับการพัฒนาและนำมาใช้โดยบริษัทซอฟต์แวร์ชั้นนำในตลาด เช่น Icon Framework และ Mango ERP
Building Information Modeling (BIM): สถาปัตยกรรมแห่งความยั่งยืนและการบริหารจัดการ
อีกหนึ่งเทคโนโลยีที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรให้ความสำคัญและต้องการผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้คือ BIM (Building Information Modeling) ซึ่งเป็นระบบการสร้างแบบจำลองข้อมูลอาคารแบบครบวงจร ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ จนถึงปลายน้ำของกระบวนการก่อสร้าง BIM ไม่เพียงแต่ช่วยในการออกแบบ แต่ยังเป็นแพลตฟอร์มกลางที่รวบรวมผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทุกภาคส่วนในโครงการก่อสร้าง ตั้งแต่สถาปนิก วิศวกร ผู้รับเหมา ไปจนถึงซัพพลายเออร์
ข้อดีที่โดดเด่นที่สุดของ BIM คือการช่วยบริหารจัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการคำนวณ Carbon Footprint ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของการพัฒนาที่ยั่งยืน การใช้ AI for Construction ผ่าน BIM จะช่วยให้โครงการต่างๆ มีการใช้พลังงานที่เหมาะสม ลดของเสีย และสร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยลง ซึ่งจะเป็นเป้าหมายสำคัญที่สมาคมฯ จะผลักดันอย่างจริงจังในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: บ้านเพื่ออนาคตที่ยั่งยืนและคุณภาพชีวิตที่ดี
ธีมหลักของการทำงานในปี 2569 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร คือ “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ซึ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนใน 2 มิติหลัก:
Low Carbon Living: มุ่งเน้นการออกแบบบ้านที่ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ โดยอาศัยหลักการ Passive Design เช่น การวางทิศทางของอาคารให้เหมาะสม การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยในการประหยัดพลังงาน ควบคู่ไปกับ Active Design ซึ่งคือการนำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้พลังงานของบ้านอย่างเต็มที่ เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่อยู่อาศัยแล้วประหยัดค่าใช้จ่าย สะดวกสบาย ส่งเสริมสุขภาพที่ดี และมีความปลอดภัยสูงสุดจากระบบป้องกันภัยพิบัติ
การจัดการขยะ (Waste Management) และบ้านประหยัดไฟ: สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในการรณรงค์ให้ประชาชนและลูกบ้านแยกขยะเปียกและขยะแห้ง เพื่อลดปริมาณขยะที่ต้องนำไปกำจัด การแยกขยะนี้ไม่เพียงแต่มีประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อม แต่ยังช่วยให้ลูกบ้านสามารถลดค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะ จากอัตราใหม่ที่ กทม. ประกาศใช้ที่ 60 บาทต่อเดือน กลับคืนสู่กฎหมายเดิมที่ 20 บาทต่อเดือน
หากพิจารณาจากจำนวนโครงการของสมาชิกสมาคมฯ ที่มีอยู่เกือบ 2,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ (โดยประมาณ 60-70 บริษัทที่ยังดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง) และเฉลี่ย 300 หลังคาเรือนต่อโครงการ หากทุกโครงการสามารถแยกขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ลงได้อย่างมหาศาล ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยลดปัญหาน้ำท่วมและสิ่งแวดล้อม แต่ยังช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายของประชาชนได้อีกด้วย นี่คือการดำเนินการที่เรียกว่า “In Action” ที่นำไปสู่ผลลัพธ์ที่จับต้องได้
โมเดล “บางแก้ว”: ก้าวสู่ Smart City แห่งอนาคต
แนวคิด “In Action” นี้ เป็นรากฐานสำคัญในการยกระดับคุณภาพชีวิตและเมืองให้กลายเป็น Smart City อย่างยั่งยืน โดยได้รับแรงบันดาลใจจากความสำเร็จของไต้หวันที่สามารถพัฒนาจากประเทศเกษตรกรรม สู่ศูนย์กลางพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ด้วยการปรับปรุงที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่เน้นความประหยัดพลังงาน ความปลอดภัย และสุขภาพที่ดี พร้อมด้วยระบบการจัดการเมืองระดับสูง เช่น ระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวและน้ำท่วมที่แม่นยำ
สำหรับประเทศไทย การพัฒนา Smart City ควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน ควบคู่ไปกับการส่งเสริมแนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้พื้นผิวถนนและพื้นที่สาธารณะที่สามารถซึมน้ำได้ เพื่อช่วยระบายน้ำ ลดปัญหาน้ำท่วมขังในเขตเมือง
นอกจากนี้ การพัฒนาในระดับโครงการและหมู่บ้านต้องสอดคล้องกับผังเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่กำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลด FAR (Floor Area Ratio) หรือสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อขนาดที่ดิน และลดความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงจากภัยน้ำท่วม
ขณะนี้ อ.บางแก้ว จ.สมุทรปราการ กำลังศึกษาโมเดล Smart City โดยมีนโยบายจาก อบต. และเทศบาล ในการพัฒนาระบบเตือนภัยน้ำท่วม (Warning System) เนื่องจากเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมที่มีความเสี่ยงต่อภัยพิบัติหลากหลายรูปแบบ การพัฒนา Smart City ที่แท้จริงควรคำนึงถึงบริบทและความเสี่ยงเฉพาะของแต่ละพื้นที่ โดยผู้คนในท้องถิ่นคือผู้ที่เข้าใจความต้องการและภัยคุกคามได้ดีที่สุด
การเงินอสังหาริมทรัพย์: ปลดล็อกสินเชื่อ สู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
ทิศทางเศรษฐกิจในปี 2569 ยังคงมีความท้าทาย จากการปรับลดประมาณการ GDP และปัจจัยกดดันจากการค้าโลก อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ลง 0.25% สู่ระดับ 1.25% ถือเป็นสัญญาณบวกที่สำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในมุมของผู้ประกอบการที่ต้นทุนทางการเงินลดลง และในมุมของผู้บริโภคที่กำลังพิจารณาขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
แต่ปัจจัยที่ยังคงเป็น “ยาขม” และเป็นความกังวลสูงสุดของผู้ประกอบการ คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในปี 2568 สูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉลี่ยถึง 40% และในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (Mass Segment) สูงถึง 60% หมายความว่าทุกๆ 10 คนที่ยื่นกู้ จะมี 4-6 คนที่ไม่ผ่านการอนุมัติ ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมกันผลักดันวาระเร่งด่วน 2 ข้อ เพื่อปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้าน:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เสนอให้รัฐบาลใหม่พิจารณาแนวทางการนำ บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อรวมหนี้สินอื่นๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือหนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% มาเป็นสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้ 2-3 เท่าตัว ทำให้ผู้กู้มีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้น
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ใหม่ที่ขาดเงินดาวน์ (Down Payment) 10-20% ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน เสนอให้มีกลไกการ ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในวงเงินไม่เกิน 20% ของมูลค่าสินเชื่อ โดยมีหลักการคล้ายคลึงกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.)
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะปรับลดลง แต่หากสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยากที่จะฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ การแก้ปัญหาภาคการเงินจึงเป็นหัวใจสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดให้พ้นจากจุดต่ำสุด และนำไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในปี 2569
สรุป
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการพลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยการผสานรวมเทคโนโลยี AI ที่ทรงพลัง การบริหารจัดการโครงการด้วย BIM ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เน้นความยั่งยืนและคุณภาพชีวิต รวมถึงการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างทางการเงิน เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึง “บ้าน” ในฝันได้อย่างแท้จริง การปรับตัวและนำนวัตกรรมเหล่านี้มาใช้อย่างชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาผู้ประกอบการและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวข้ามความท้าทาย และเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
หากท่านคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ใช่ การทำความเข้าใจและเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จและความสุขในระยะยาว อย่าพลาดโอกาสในการคว้าเทรนด์แห่งอนาคตไว้ในมือ!
