บทความใหม่: นวัตกรรมและโอกาสในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวต่อไปสู่ปี 2569
ด้วยประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้เห็นความเปลี่ยนแปลงมากมายนับไม่ถ้วน ตลาดที่เคยคึกคักก็เผชิญความท้าทาย เทคโนโลยีใหม่ๆ เกิดขึ้นมาพลิกโฉมอุตสาหกรรม และพฤติกรรมผู้บริโภคก็พัฒนาไปอย่างรวดเร็ว ในฐานะที่ผมเป็นส่วนหนึ่งของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ผมมีความยินดีที่จะแบ่งปันมุมมองเกี่ยวกับทิศทางของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 ซึ่งเป็นปีที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับการฟื้นตัวและการเติบโตอย่างยั่งยืน
การปรับตัวสู่ยุค Digital Transformation: AI และ Martech หัวใจสำคัญ
การสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026: AI-driven automation and scaling” ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่งจัดขึ้นเมื่อปลายปี 2568 ได้ตอกย้ำถึงความสำคัญของการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการขับเคลื่อนธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง AI (Artificial Intelligence) และ Martech (Marketing Technology)
คุณจิตตพงศ์ เลิศประดิษฐ์ ผู้ก่อตั้งชุมชนผู้ใช้มาร์เทคประเทศไทย และคุณดร.มนัสนันท์ หะรินสุต จาก Amazon Web Services (Thailand) Ltd. ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจ การใช้ AI-driven automation ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน แต่ยังเปิดโอกาสให้ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ขนาดกลางและเล็ก สามารถแข่งขันกับรายใหญ่ได้
ในมุมมองของผม เทคโนโลยีเหล่านี้เปรียบเสมือน “อาวุธลับ” ที่จะช่วยให้ดีเวลอปเปอร์สามารถ “sale faster, spend smarter, and scale with real data” สภาวะตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 ที่ผ่านมาถือเป็นจุดต่ำสุดของวงจร ทำให้หลายบริษัทต้องเผชิญกับภาวะ Margin ที่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือช่วงเวลาที่เราต้องหันมามองที่ต้นทุนการตลาด ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ การใช้ AI มาช่วยวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้าอย่างแม่นยำ (Personalized Targeting) ทำให้เราสามารถลดงบประมาณการตลาดส่วนเกินที่ไม่จำเป็นลงได้
จากเดิมที่เคยใช้สูตรการตลาดแบบ 3 (Mass Media) + 2 (Promotion) = 5% เราสามารถปรับลดลงเหลือ 4% ด้วยการใช้ AI เข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อ ต้นทุนต่อลูกค้า 1 ราย (Cost Per Lead) โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าระดับบนที่อาจมีต้นทุนสูงถึง 10,000 บาทต่อราย หรือกลุ่มกลาง-บนที่บ้านราคา 5 ล้านบาท อาจมีต้นทุน 3,000-5,000 บาท การแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นในปัจจุบัน ทำให้เราต้องมุ่งเน้นที่ Efficiency Cost ที่ต่ำลง และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น
AI Marketing: การเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนการตลาดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในยุคที่การแข่งขันสูง และ Margin ในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ลดน้อยลง การนำ AI Marketing มาใช้ ถือเป็นทางออกสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนได้อย่างมีนัยสำคัญ ผมเองในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ผลักดันให้สมาชิกกว่า 170 บริษัท ได้เรียนรู้และนำ AI มาปรับใช้ในการดำเนินธุรกิจ
จากข้อมูลที่ได้จากการสัมมนาและประสบการณ์ตรง การใช้ AI เข้ามาช่วยในกระบวนการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า (Customer Insights) ทำให้เราสามารถกำหนดกลุ่มเป้าหมาย (Target Audience) ได้อย่างแม่นยำ แทนที่จะใช้การตลาดแบบ Mass Media ที่มีค่าใช้จ่ายสูงและอาจไม่ได้ผลลัพธ์ที่คุ้มค่า เราสามารถปรับเปลี่ยนงบประมาณส่วนใหญ่ไปสู่การโฆษณาออนไลน์ที่สามารถวัดผลได้ (Performance Marketing) และการโปรโมชั่นที่ตรงจุด (Targeted Promotion)
ตัวอย่างเช่น หากเราสามารถลด Cost Per Lead จาก 5,000 บาท เหลือ 3,000 บาท เท่ากับว่าเราประหยัดต้นทุนไปถึง 2,000 บาทต่อลูกค้าหนึ่งราย เมื่อคำนวณจากจำนวนลูกค้าเป้าหมายที่มากพอ นี่คือเม็ดเงินจำนวนมหาศาลที่สามารถนำไปใช้ในการพัฒนาโครงการ หรือเพิ่ม Margin ให้กับบริษัทได้
นอกจากนี้ AI ยังช่วยให้ทีมขายมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยการคัดกรองลูกค้าที่มีแนวโน้มจะซื้อสูง (High-Quality Leads) ส่งผลให้พนักงานขายมีเวลาในการดูแลลูกค้าแต่ละรายได้ดียิ่งขึ้น ซึ่งนำไปสู่ Conversion Rate ที่สูงขึ้นตามไปด้วย จากเดิมที่ผู้บริโภคอาจต้องเข้าชมโครงการกว่า 10 แห่ง กว่าจะตัดสินใจซื้อ ด้วยข้อมูลและคำแนะนำจาก AI ที่แม่นยำขึ้น อาจลดจำนวนโครงการที่ต้องเข้าชมลงเหลือเพียง 5 แห่ง และเพิ่มโอกาสในการตัดสินใจซื้อโครงการของเรา
CRM และ BIM: เครื่องมือเสริมประสิทธิภาพกระบวนการทำงาน
นอกเหนือจาก AI Marketing แล้ว ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ยังเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยยกระดับการบริหารจัดการลูกค้าในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ผมได้เห็นพัฒนาการของระบบ CRM ที่ออกแบบมาสำหรับธุรกิจนี้โดยเฉพาะ เช่น ระบบจาก Icon Framework และ Mango ERP ซึ่งช่วยให้การบันทึกข้อมูลลูกค้า การจัดการใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ และการออกใบแจ้งหนี้ มีความรวดเร็ว แม่นยำ และเป็นระบบ
ยิ่งไปกว่านั้น ระบบ BIM (Building Information Modeling) เป็นอีกหนึ่งเทคโนโลยีที่เราอยากผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้ BIM ไม่เพียงแต่ช่วยในการออกแบบและจำลองโครงการ แต่ยังเป็นแพลตฟอร์มที่เปิดโอกาสให้ผู้เกี่ยวข้องในทุกกระบวนการก่อสร้าง ตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ได้มาทำงานร่วมกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารจัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ (Energy Management) และการคำนวณ Carbon Footprint เป็นประโยชน์ที่สำคัญอย่างยิ่งของ BIM ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนา AI for Construction ที่เรามุ่งหวังในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: ก้าวสู่อนาคตที่ยั่งยืน
เป้าหมายสำคัญในปี 2569 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” คือการผลักดันประเด็นด้านความยั่งยืน 2 เรื่องหลัก:
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่เน้นการประหยัดพลังงาน ทั้งในรูปแบบ Passive Design (การออกแบบที่ใช้ประโยชน์จากธรรมชาติ เช่น ทิศทางลมและแสงแดด) และ Active Design (การนำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้) เพื่อสร้างบ้านที่ประหยัด สะดวกสบาย สุขภาพดี และปลอดภัย
Waste Management: การส่งเสริมการจัดการขยะ โดยเฉพาะการแยกขยะเปียกแห้ง การร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) เพื่อรณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะด้วยตนเอง จะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะ และมีส่วนช่วยลดปริมาณขยะที่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
การคำนวณคร่าวๆ ของปริมาณขยะจากลูกบ้านในโครงการสมาชิกสมาคมฯ ที่ยังดำเนินธุรกิจอยู่ (ราว 60-70 บริษัท จาก 170 บริษัท) ซึ่งมีโครงการรวมกันเกือบ 2,000 โครงการ และเฉลี่ยโครงการละ 300 หลังคาเรือน หากทุกครัวเรือนสามารถแยกขยะได้จริง จะมีส่วนช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้มหาศาล ทั้งยังช่วยลดปัญหาน้ำท่วมและสิ่งแวดล้อมที่เกี่ยวข้อง
Smart City Model: ต้นแบบจากบางแก้วสู่การพัฒนาเมืองอัจฉริยะ
แนวคิด “Smart City” ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่การนำมาปรับใช้ให้เข้ากับบริบทของประเทศไทยถือเป็นความท้าทายที่สำคัญ ประเทศไต้หวันเป็นตัวอย่างที่ดีในการพัฒนาจากเมืองเกษตรกรรมสู่เมืองพาณิชยกรรม และต่อยอดสู่เมืองอุตสาหกรรม โดยการให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยแบบ Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และสุขภาพดี พร้อมด้วยระบบการจัดการเมืองที่มีประสิทธิภาพ เช่น ระบบแจ้งเตือนภัยแผ่นดินไหวและน้ำท่วม
ในประเทศไทย เราเริ่มเห็นความพยายามในการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน เช่น อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่ง อบต. และเทศบาล มีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและระบบ Warning System เกี่ยวกับการเตือนภัย การพัฒนา Smart City ควรพิจารณาถึงความเสี่ยงเฉพาะพื้นที่ เช่น ภัยอุตสาหกรรม (แก๊สระเบิด, นิวเคลียร์ระเบิด)
แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้ถนนและพื้นผิวที่ซึมน้ำได้ ก็เป็นอีกแนวทางที่น่าสนใจในการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง นอกจากนี้ การกำหนดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนาในพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ก็เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อลดความเสี่ยงน้ำท่วมในพื้นที่อยู่อาศัย
ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปัจจัยบวกและความท้าทาย
การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นสัญญาณบวกที่สำคัญต่อภาค อสังหาริมทรัพย์ โดยตรง ทำให้ต้นทุนทางการเงินลดลงทั้งสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภคที่ต้องการขอสินเชื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เช่น ภาษีนำเข้า 19% ที่อาจส่งผลกระทบต่อการค้าระหว่างประเทศ และแนวโน้ม GDP ปีหน้าที่มีการคาดการณ์ว่าจะชะลอตัวลงเหลือ 1.6% ซึ่งจะกดดันให้ผู้ประกอบการต้องเร่งลดต้นทุน และเพิ่มการแข่งขัน
ความกังวลที่หนักหน่วงที่สุดของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ คือมาตรการที่เข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) สูงถึง 40% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสูงถึง 60% ทำให้ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
ทางออกสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์: การรวมหนี้และการค้ำประกันสินเชื่อ
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ยื่นข้อเสนอต่อรัฐบาล 2 มาตรการเร่งด่วน:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เปิดโอกาสให้ผู้กู้สามารถใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการรวมหนี้สินอื่นๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือหนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) มาเป็นหนี้สินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้อย่างมาก
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกค้ำประกันสินเชื่อบ้าน โดยรัฐบาลอาจพิจารณาจัดตั้งกองทุนคล้ายกับ บสย. (บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม) เพื่อช่วยให้ผู้กู้ที่ขาดเงินดาวน์ (10-20%) สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง แต่หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาค อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงเผชิญกับความยากลำบากในการฟื้นตัว
อนาคตที่สดใสกว่ารออยู่
ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยนวัตกรรม เทคโนโลยี และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน โดยเฉพาะการสนับสนุนจากภาครัฐ ภาค อสังหาริมทรัพย์ ไทยจะสามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายในปี 2569 ไปได้ และสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนให้กับประเทศ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับตัว หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน การทำความเข้าใจกับทิศทางตลาด และการใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีที่กำลังเข้ามา จะเป็นกุญแจสำคัญในการบรรลุเป้าหมายของท่าน
เราขอเชิญชวนทุกท่านร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการสร้างอนาคตที่ยั่งยืนให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยการศึกษาข้อมูลและเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะมาถึง
