อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: นวัตกรรม AI, บ้านอัจฉริยะ และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งความท้าทาย โดยเฉพาะกับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะการแข่งขันที่รุนแรงจนกระทั่งมาร์จิ้นเหลือน้อยเต็มที อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่น่าจับตามองถึงการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงนี้ ไม่ใช่อื่นใดนอกจากเทคโนโลยี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง AI Marketing ที่กำลังกลายเป็นอาวุธสำคัญสำหรับผู้ประกอบการทุกขนาด
AI Marketing: กุญแจสู่ประสิทธิภาพและมาร์จิ้นที่เพิ่มขึ้น
ความโดดเด่นของการสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026 – AI-driven automation and scaling” ที่จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางที่วงการอสังหาริมทรัพย์กำลังมุ่งไป การนำปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้ในกระบวนการทางการตลาดกำลังเป็นที่พูดถึงอย่างกว้างขวาง ไม่ใช่แค่ในแง่ของการสร้างแบรนด์ หรือการเพิ่มยอดขาย แต่ยังรวมถึงการเพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน และที่สำคัญที่สุดคือการเพิ่มมาร์จิ้น
จากการพูดคุยกับคุณสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ให้เห็นว่า งบประมาณการตลาดแบบเดิมๆ ที่อาจสูงถึง 5% ของมูลค่าโครงการ กำลังถูกทบทวนอย่างจริงจัง ด้วยการนำ AI มาใช้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถลดต้นทุนต่อการได้ลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) ลงได้อย่างมีนัยสำคัญ จากเดิมที่อาจสูงถึง 10,000 บาทสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับบน หรือ 3,000-5,000 บาทสำหรับกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาท เมื่อต้นทุนลดลง ประสิทธิภาพการทำงานของพนักงานขายก็ดีขึ้น เพราะมีเวลาในการดูแลลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น
“AI Marketing ไม่ใช่แค่เรื่องของการลดงบประมาณ แต่คือการใช้ข้อมูลในการวิเคราะห์พฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าอย่างเจาะจง (Personal Live Target) ทำให้เราสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ใช่ ในเวลาที่เหมาะสม ด้วยข้อเสนอที่ตรงใจ” คุณสุนทรอธิบายเพิ่มเติม “สิ่งนี้จะช่วยลดการสูญเสียทรัพยากรไปกับการทำการตลาดที่ไม่ได้ผล และเพิ่มโอกาสในการปิดการขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ”
ในแง่ของการดำเนินงาน การใช้ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่ขับเคลื่อนด้วย AI ทำให้กระบวนการต่างๆ ตั้งแต่การกรอกข้อมูลลูกค้า การทำใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการออกใบแจ้งหนี้ มีความรวดเร็ว แม่นยำ และสามารถแจ้งเตือนได้ตรงเวลา ระบบเหล่านี้ ซึ่งมีผู้พัฒนาซอฟต์แวร์ชั้นนำอย่าง Icon Framework และ Mango ERP เป็นผู้บุกเบิกในตลาด จะช่วยให้ผู้ประกอบการบริหารจัดการความสัมพันธ์กับลูกค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
นวัตกรรม BIM: หัวใจของการก่อสร้างยุคใหม่
นอกเหนือจาก AI Marketing แล้ว เทคโนโลยี BIM (Building Information Modeling) ก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้ BIM คือระบบการจำลองการก่อสร้างแบบครบวงจร ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ ไปจนถึงปลายน้ำ การนำ BIM มาใช้จะช่วยให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องในกระบวนการก่อสร้าง ตั้งแต่นักออกแบบ วิศวกร ผู้รับเหมา ไปจนถึงซัพพลายเออร์ สามารถทำงานร่วมกันบนแพลตฟอร์มเดียวกันได้
“BIM ไม่ได้เป็นเพียงเครื่องมือในการออกแบบ แต่เป็นการบริหารจัดการโครงการก่อสร้างอย่างบูรณาการ” คุณสุนทรกล่าว “ข้อได้เปรียบที่สำคัญคือการบริหารจัดการพลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ และการคำนวณ Carbon Footprint ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ในยุคที่การพัฒนาอย่างยั่งยืนเป็นวาระแห่งชาติ” การนำ AI มาประยุกต์ใช้ในกระบวนการก่อสร้าง (AI for Construction) ผ่าน BIM จึงเป็นสิ่งที่คาดหวังว่าจะเห็นผลเป็นรูปธรรมในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: บ้านอัจฉริยะเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้กำหนดทิศทางการทำงานที่ชัดเจนในปี 2569 โดยเน้น 2 ประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: มุ่งเน้นการออกแบบบ้านที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ผ่านแนวคิด Passive Design เช่น การวางทิศทางอาคาร การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน และ Active Design ที่นำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานบ้านในภาพรวม เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่ผู้อยู่อาศัยรู้สึกสบาย ปลอดภัย ประหยัดค่าใช้จ่าย และมีสุขภาพที่ดีขึ้น
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะในครัวเรือนอย่างถูกวิธี ประโยชน์ที่ได้รับชัดเจนคือ การลดภาระค่าเก็บขยะที่ กทม. ได้ปรับขึ้นอัตราใหม่ ซึ่งจะส่งผลดีทั้งต่อผู้อยู่อาศัยและต่อการบริหารจัดการขยะของเมือง
“การจัดการขยะอย่างมีประสิทธิภาพไม่ใช่แค่การลดปริมาณขยะในภาพรวม แต่ยังช่วยลดปัญหาอื่นๆ ที่ตามมา เช่น น้ำท่วมขัง หรือระบบระบายน้ำอุดตัน” คุณสุนทรกล่าวเสริม “เมื่อผนวกกับการออกแบบบ้านที่ประหยัดพลังงาน เรากำลังสร้าง ‘บ้านสมาร์ท’ ที่ไม่ได้มีแค่ความสะดวกสบาย แต่ยังตอบโจทย์ความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม”
“บางแก้วโมเดล”: ก้าวสู่เมืองอัจฉริยะ (Smart City)
แนวคิด “Smart City” กำลังถูกผลักดันอย่างจริงจัง โดยมีตัวอย่างที่น่าสนใจจากไต้หวันที่สามารถเปลี่ยนจากประเทศเกษตรกรรม สู่การเป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้อย่างรวดเร็ว หัวใจสำคัญคือการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนผ่านการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และส่งเสริมสุขภาพที่ดี พร้อมด้วยระบบสาธารณูปโภคและระบบป้องกันภัยพิบัติระดับเมืองที่มีประสิทธิภาพ
สำหรับประเทศไทย การพัฒนาเมืองอัจฉริยะควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ การออกแบบพื้นที่สาธารณะที่สามารถระบายน้ำได้ดี หรือแนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้พื้นผิวที่ซึมน้ำเพื่อช่วยลดปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง
“โมเดลที่น่าสนใจคือการศึกษาที่อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ” คุณสุนทรให้ข้อมูล “โดยหน่วยงานท้องถิ่นได้มีนโยบายและระบบเตือนภัยน้ำท่วม ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการพัฒนา Smart City ควรเริ่มต้นจากการเข้าใจบริบทและความเสี่ยงเฉพาะของแต่ละพื้นที่” การปรับผังเมือง การลดความหนาแน่นของอาคารในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม และการส่งเสริมให้ผู้พัฒนาคำนึงถึงการไม่ฝืนธรรมชาติ เป็นอีกองค์ประกอบสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มความยั่งยืนให้กับชุมชน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: มองหาโอกาสหลังผ่านจุดต่ำสุด
แม้เศรษฐกิจโลกจะยังมีความไม่แน่นอน และมีการปรับลดคาดการณ์การเติบโตของ GDP ไทยในปี 2569 ลงเหลือ 1.6% แต่การตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ในปลายปี 2568 ถือเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
“การลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เป็นข่าวดีสำหรับทั้งผู้ประกอบการที่กำลังจะเริ่มโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน” คุณสุนทรกล่าว “ต้นทุนทางการเงินที่ลดลง ย่อมส่งผลดีต่อทุกฝ่าย”
อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหญ่ที่ยังคงเป็นความท้าทายสูงสุดสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในปี 2568 พุ่งสูงถึง 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสูงถึง 60%
“นี่คืออุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคจำนวนมาก” คุณสุนทรเน้นย้ำ “แม้ต้นทุนการกู้ยืมจะต่ำลง แต่หากธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ตลาดก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้”
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมกันผลักดัน 2 มาตรการสำคัญเพื่อปลดล็อกภาคการเงินให้กับผู้ซื้อบ้าน
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคมีภาระในการผ่อนชำระหนี้บัตรเครดิตและหนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% การเปิดโอกาสให้ใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้ จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยลงได้อย่างมาก จาก 17-18% เหลือเพียง 6-7% ตามอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ใหม่ที่อาจไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อเนื่องจากขาดเงินดาวน์ (10-20%) การมีกลไกค้ำประกันสินเชื่อโดยหน่วยงานที่เชื่อถือได้ เช่น บสย. (บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม) จะช่วยให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อในการซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น
“เรากำลังเดินหน้าผลักดันมาตรการเหล่านี้กับภาครัฐชุดใหม่” คุณสุนทรกล่าว “การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นรากฐานสำคัญของการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ และเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม”
ด้วยการนำเทคโนโลยี AI และ BIM มาใช้ในการพัฒนาโครงการ การมุ่งเน้นการสร้างบ้านที่ยั่งยืนและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ ประกอบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการเงินที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังผลักดัน เชื่อมั่นได้ว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการพลิกฟื้นและก้าวสู่ยุคใหม่ที่แข็งแกร่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาหนทางในการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านในฝันพร้อมข้อเสนอที่ดีที่สุด อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับนวัตกรรมและโอกาสในการลงทุน เพื่อคว้าอนาคตที่มั่นคงให้กับตัวคุณและครอบครัว.
